蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
三厝街123號
三厝街區域｜大墩學區452m｜銓璟建設
銷售企劃書
銓璟大境
南屯超低密度37戶・大墩國小452m・72-145坪純大坪數
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2014
完工年份
37戶
超低密度
72-145坪
主力坪數
38.8萬
近期高點/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 銓璟大境 現在的參考行情帶是多少（約 32-36萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣銓璟大境的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：南屯超低密度37戶、大墩國小452m、72-145坪純大坪數是銓璟大境的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

稀缺不等於好賣，37戶豪宅需要更精準的買方定位

1
買方池小
市場現實
37戶超低密度，同類別買方數量有限
小蟲的做法
精準鎖定：換屋豪宅族、高資產資產配置型
2
坪數大總價高
市場現實
72坪起、145坪合併，總價帶高
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，建立「買不到第二間」說法
3
屋齡約12年
市場現實
2014年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
強調低密度稀缺、大坪數格局、平面車位優勢
4
行情帶寬大
市場現實
20.5-38.8萬/坪，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

銓璟大境　基本資料總覽

項目內容
社區名稱銓璟大境
地址台中市南屯區三厝街123號
行政區台中市南屯區（三厝街區域）
建商銓璟建設
完工年份民國103年（2014年），屋齡約12年
總戶數37戶住家（超低密度，23層僅37戶）
樓層規劃地上23層・地下3層（標準層2戶、19樓以上1戶1層）
基地面積約530坪（1,756㎡）
主力坪數72坪3房（標準）・145坪合併4-5房・19F以上115坪
車位型態坡道平面式91個（超高配比約1:2.46）
公設比約33.9-35.41%
管理費依坪數計算，每坪約600-650元/月（大坪數戶約1.5-4.5萬/月）
學區大墩國小452m（南屯頂尖明星學區）・大墩國中
社區特色超低密度37戶・純大坪數72-145坪・平面車位超高配比・23層景觀視野
04 POSITIONING

銓璟大境　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
超低密度稀缺型★★★★★南屯全區23層僅37戶，稀缺性極高稀缺溢價最強，同期少有競品
頂級換屋豪宅型★★★★★72-145坪純大坪數，沒有小坪數戶稀釋高資產換屋族、企業主唯一選擇
超高車位配比型★★★★★平面車位91個，配比約1:2.46擁有多輛車的高資產家庭核心需求
黃金學區型★★★★★大墩國小452m，比惠宇一森青更近帶子女換屋的高資產家庭必看
景觀資產型★★★★23層全景視野，高樓稀缺戶景觀層加分顯著，19F以上1戶1層
長線保值型★★★★低密度豪宅市場抗跌性強57筆成交流動性有跡可循
資產配置型★★★★大坪數稀缺品，適合保值置產大坪數豪宅長線漲幅抗通膨
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區——大墩國小452m，南屯豪宅最強學區競爭力

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（頂尖明星學區）452m，步行約6-7分鐘換屋攜子家庭首選，452m是本社區最強賣點
大墩國中國中步行約10分鐘國小直升，12年一貫，接送路線單純
南屯國小國小（備選）步行約8分鐘備選入學，雙國小選擇
惠文高中高中車程約8分鐘台中南屯頂尖升學高中
逢甲大學大學車程約8分鐘青年文化圈、餐飲機能密集
452m——銓璟大境是南屯同等級豪宅中最靠近大墩明星學區的社區
相比惠宇一森青681m、喬立圓容950m+，銓璟大境的大墩國小距離452m是本社區最強差異化競爭優勢。帶子女就讀大墩的高資產家庭，看完學區距離幾乎沒有猶豫。

② 商場機能：黎明商圈・向上路・河南路三面環圍

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約3分鐘南屯最成熟商圈，日常最方便
向上路商圈向上路精品餐飲・咖啡・健身車程約5分鐘高端生活圈，豪宅屋主首選
河南路商圈河南路連鎖商業區車程約5分鐘生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈秀泰生活、新光三越中港車程約8分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療黎明路診所群、中國醫藥大學附設醫院車程5-10分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：23層豪宅自帶天際線，公園就在腳下

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
三厝公園鄰里公園（門前）步行約2-3分鐘社區正對三厝公園，出門即見綠
月牙灣公園生態公園步行約8分鐘親子休閒、假日家庭活動
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘週末散步、大型戶外空間
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘開闊感，大型生態綠地
筏子溪河岸河濱步道車程約5分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3min
黎明路商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
20min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
超低密度設計23層僅37戶，標準層2戶，19F+單戶住起來像整棟自己的，極高隱私感強調南屯無對手的低密度稀缺性
大坪數純住宅72坪起，無小坪數戶混居鄰居都是大坪數換屋族，素質整齊強調純大坪數住戶，生活品質有保障
超高平面車位91個平面車位，約1:2.46配比車位綽綽有餘，訪客也好停針對多車家庭，車位是核心決策點
大墩學區452m最靠近大墩國小的南屯豪宅走路6分鐘就到，接送最輕鬆明確說明距離，競品均無法比
23層高景觀19F以上1戶1層，天際線全景視野住在台中市空中，視野無價高樓層的絕景是最強溢價理由
三厝公園門前社區正對三厝公園，低矮地標晚上散步出門即達，生活機能加值帶看路線必經三厝公園
37戶・72坪起・452m大墩國小・1:2.46平面車位——四個數字，四個「競品找不到替代品」
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
19F以上（1戶1層）一層一戶，最高隱私度，115坪全景總價最高，買方池最小頂級換屋族、企業主單價+8-15萬/坪溢價
標準層高樓（14-18F）全景視野，採光絕佳總價仍高高資產換屋族景觀加價帶
標準層中高（8-13F）採光良好，視野有一定高度偶有遮蔽一般換屋族主力均價帶核心
標準層中低（2-7F）總價相對低，72坪最親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
145坪合併戶超稀缺5房或4+1格局總價極高，少有買方三代同堂、企業主溢價最大
72坪標準3房最主力產品，成交紀錄最多無特殊劣勢換屋主力市場基準行情
銓璟大境的稀缺，不只是數字，是一種南屯唯一的居住尊嚴。
全台中南屯，找不到第二個「23層僅37戶、72坪起、大墩學區452m、1:2.46平面車位」的豪宅社區。這四個條件同時具備，這棟社區是不可複製的。賣掉之後，你再也找不到相同規格的替代品。這句話，就是對買方最強的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄 ｜ 57筆成交，行情有跡可循

38.8萬
近三年最高單價
（/坪）
28-35萬
主力成交區間
24萬
近一年低谷均價
57筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月21樓1戶/層115.84,48038.7
114年10月19樓1戶/層116.94,52038.7
114年5月17樓3房73.12,58035.3
113年11月20樓1戶/層115.24,35037.8
113年7月14樓3房72.82,48034.1
113年3月22樓1戶/層116.04,46038.4
112年9月11樓3房73.12,42033.1
112年4月8樓3房72.52,38032.8
111年12月6樓3房72.82,26031.0
111年6月3樓3房73.02,15029.5
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
28-32萬/坪
急售型・中低樓層
合理成交
32-36萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
36-40萬/坪
高樓・1戶1層
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價主力坪數優勢劣勢
銓璟大境（本案）約12年33-38萬/坪72-145坪37戶超低密度・452m大墩・1:2.46平面車位屋齡較高
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・1:1.82平面車位・廚藝教室大墩學區681m，較遠
喬立圓容約8年55.9-61萬/坪51-67坪跳層花園・大坪數密度較高，學區較遠
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度不同商圈，行情帶不同
惠宇清寬約7年約58-60萬/坪40-62坪同惠宇品牌坪數小，不同客群
時代溫莎大廈約2年55-62萬/坪37-45坪新成屋・英式精品坪數小，完全不同客群
核心護城河
銓璟大境的核心護城河：「37戶超低密度＋大墩國小452m＋1:2.46超高平面車位」三位一體，南屯市場無對手。其他社區在「其中一個」可以接近，但沒有任何一個社區能同時做到這三點。
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
頂級換屋族超低密度・大坪數・高隱私鄰居素質與社區品質強調37戶、純大坪數住戶、管理品質
大墩學區家庭大墩國小第一志願走路幾分鐘到學校直接說明452m步行6分鐘，秒勝競品
多車豪宅家庭2-3台以上車位平面車位數量及型態強調1:2.46配比，訪客也有位置停
1戶1層追求者極高隱私・全景視野樓層規劃與視野無遮強調19F以上1層1戶，台中天際線全覽
資產配置族稀缺保值品流動性與持有成本強調57筆成交流動性，低密度豪宅抗跌
企業主自用大坪數・商務接待空間格局與周邊配套145坪合併戶，家庭+商務兩用最合適
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點37戶超低密度＋大墩國小452m＋1:2.46超高平面車位＋23層景觀視野
本戶最大疑慮屋齡約12年，需說明大坪數豪宅屋齡影響有限，且稀缺性比屋齡更關鍵
主打目標買方頂級換屋族＋大墩學區家庭＋多車豪宅家庭＋企業主自用
廣告主軸「南屯唯一37戶・452m大墩學區・1:2.46平面車位・23層純豪宅」
拍攝重點高樓層全景視野（必拍）・三厝公園門前外觀・大廳精品質感・車位庫全平面
議價防守點37戶稀缺性、452m學區距離、1:2.46平面車位、57筆成交流動性

三組廣告標題方向

頂級型
「南屯唯一37戶豪宅・452m大墩明星學區・1:2.46超高平面車位・23層景觀視野」
學區型
「大墩國小452m僅6分鐘・南屯超低密度37戶・72坪起3房・平面車位超高配比」
稀缺型
「全台中南屯找不到第二個：37戶・72坪起・452m大墩學區・超高平面車位」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
高樓全景拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
37戶稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「37戶豪宅的稀缺性，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解57筆實價、樓層差、坪數、1戶1層稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、高空全景拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋豪宅買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立37戶稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜銓璟大境

Q．銓璟大境現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，銓璟大境參考行情帶約 32-36萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．銓璟大境值得買嗎？
銓璟大境的條件是南屯超低密度37戶、大墩國小452m、72-145坪純大坪數。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．銓璟大境的學區是哪些？
大墩國小452m（南屯頂尖明星學區）・大墩國中。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣銓璟大境的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對銓璟大境做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟37戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年57筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗