蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段610號
近七期腹地｜雙公園綠覆｜鉅虹建設
銷售企劃書
鉅虹創造之旅
七期腹地・河南路四段・100戶・雙公園・大墩學區・頂樓空中花園
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2003
完工年份
100戶
含店面
25-45坪
主力坪數
44.2萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鉅虹創造之旅 現在的參考行情帶是多少（約 41-44萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鉅虹創造之旅的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期腹地、河南路四段、100戶、雙公園、大墩學區、頂樓空中花園是鉅虹創造之旅的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

地段環境好賣，更要鎖定對的買方

1
七期腹地
市場現實
近七期市政、雙公園綠覆
小蟲的做法
主打地段與環境的稀缺價值
2
大墩學區
市場現實
享大墩國中小名校學區
小蟲的做法
用學區放大家庭買方吸引力
3
屋齡較高
市場現實
約2003年完工，屋齡約22年
小蟲的做法
強調地段、學區、公設比屋齡關鍵
4
行情判讀
市場現實
近期約44.2萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

鉅虹創造之旅　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鉅虹創造之旅
地址台中市南屯區河南路四段610號
行政區台中市南屯區（近七期市政腹地）
建商鉅虹建設
完工年份約民國92年（2003年），屋齡約22年
總戶數100戶（含一樓店面）
樓層規劃地上14層・地下停車
主力坪數約25-45坪，2-3房為主
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公共設施頂樓空中花園・SPA泳池・石牆水瀑・景觀公設
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色近七期・雙公園綠覆・大墩學區・頂樓空中花園泳池・河南路四段
04 POSITIONING

鉅虹創造之旅　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
七期腹地地段型★★★★★河南路四段、近市政核心地段含金量高、保值抗跌
雙公園環境型★★★★★圓滿劇場、南屯公園雙綠覆環境稀缺、居住品質佳
大墩學區型★★★★★享大墩國中小名校學區帶子女家庭必看
景觀公設型★★★★頂樓空中花園、SPA泳池生活機能加分明顯
生活機能型★★★★七期商圈、文心商圈在側日常便利、流動性佳
補漲保值型★★★地段成熟、單價基期適中成交流動性有跡可循
首換升級型★★★中坪數、門檻適中小家庭換屋升級主力
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小名校學區，七期腹地家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5-8分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
永春國小國小（備選）車程約8分鐘雙學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小名校學區＋近七期——地段＋學區雙重優勢，家庭買方最有共鳴
七期腹地的成熟地段搭配大墩國中小名校學區，是帶子女換屋家庭的雙重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心商圈・河南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8-10分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院、圓滿劇場車程約5-8分鐘七期腹地的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：雙公園綠覆，七期腹地綠意核心

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園鄰里大型公園步行約5分鐘社區雙公園之一，日常散步
圓滿戶外劇場綠地文心森林公園圓滿劇場步行約5-8分鐘藝文活動、開闊綠地
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
兒童公園鄰里公園步行約5分鐘親子休閒、長輩活動
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
七期腹地地段河南路四段、近市政地段保值、機能頂級主打近七期的地段價值
雙公園綠覆南屯公園、圓滿劇場步行享綠意、居住品質佳帶看走雙公園動線
大墩學區大墩國中小名校學區就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
景觀公設頂樓空中花園、SPA泳池回家有度假感帶看必走頂樓景觀公設
100戶含店面樓下即有商業機能生活便利、社區活絡強調機能與生活便利
補漲空間地段成熟、單價基期適中補漲潛力強調地段補漲與保值
近七期・雙公園・大墩學區・頂樓泳池——四個條件，鎖定重地段與環境的家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
45坪3房格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
25坪2房總價最親民、好入手坪數較小首購・小家庭流動性最佳
鉅虹創造之旅的價值，在於「近七期、雙公園、大墩學區」三者同時到位。
河南路四段近七期的成熟地段、南屯公園與圓滿劇場的雙公園綠意、加上大墩國中小名校學區與頂樓空中花園泳池——這幾個條件同時具備的社區，在近七期腹地是地段與環境兼具的稀缺選擇。地段、學區、環境到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／信義整理 ｜ 近期約44.2萬/坪（114/12最新，＊參考整理，以實價登錄為準）

44.2萬*
近三年最高/坪
41-44萬
主力成交區間
36萬*
近三年起漲均價
七期腹地
地段優勢
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
114年12月12樓3房43.01,90044.2
114年上半10樓3房40.01,72043.0
113年下半13樓3房45.01,94043.1
113年上半8樓2房28.01,16041.4
112年下半11樓3房42.01,72041.0
112年上半7樓2房26.01,04040.0
111年下半9樓3房40.01,56039.0
111年上半6樓2房28.01,07038.2
110年下半10樓3房42.01,55036.9
110年上半5樓2房26.093035.8
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
38-41萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
41-44萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
44-47萬/坪
高樓・3房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鉅虹創造之旅（本案）約22年41-44萬/坪25-45坪近七期・雙公園・大墩學區・頂樓泳池屋齡較高
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪近七期・超低密度・飯店式公設坪數大、單價較高
鉅虹願景之旅約20年43-47萬/坪44-63坪公益路主幹道・中大坪數不同生活圈
鉅虹建築之旅約16年40-44萬/坪25-45坪南屯・之旅系列屋齡略新
鉅虹璞石約18年29-32萬/坪28-50坪黎明地段・單純社區不同生活圈
喬立圓容約8年55-61萬/坪51-67坪跳層花園・大坪數屋齡新、單價高
鉅虹創造之旅的護城河：「近七期地段＋雙公園環境＋大墩學區＋頂樓泳池公設」。
在近七期腹地中，它以地段、雙公園與名校學區取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
七期換屋族近市政地段・環境地段與生活機能強調河南路四段、近七期腹地
大墩學區家庭大墩國中小名校學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
重環境家庭雙公園、頂樓泳池綠意與公設強調南屯公園、圓滿劇場與景觀公設
首換升級族中坪數、門檻適中負擔與機能主推40-45坪3房
店面投資者臨路店面、人流商業機能與店租一樓店面，自營或收租
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調七期腹地補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點近七期腹地＋南屯公園/圓滿劇場雙公園＋大墩國中小學區＋頂樓空中花園泳池
本戶最大疑慮屋齡約22年，需以地段、學區、雙公園、公設轉移焦點
主打目標買方七期換屋族＋大墩學區家庭＋重環境家庭＋首換升級族
廣告主軸「近七期腹地・雙公園綠覆・大墩學區・頂樓空中花園泳池」
拍攝重點頂樓空中花園泳池（必拍）・雙公園空照・方正客廳採光・社區大廳
議價防守點近七期地段、雙公園環境、大墩學區、景觀公設、補漲空間

三組廣告標題方向

地段型
「近七期腹地・河南路四段・雙公園綠覆・大墩學區」
環境型
「南屯公園＋圓滿劇場雙公園・頂樓空中花園泳池・名校學區」
學區型
「大墩國中小名校學區・近七期・中坪數實用・換屋首選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近七期地段與雙公園學區防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近七期地段宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解實價實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近七期地段與雙公園學區防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜鉅虹創造之旅

Q．鉅虹創造之旅現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鉅虹創造之旅參考行情帶約 41-44萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鉅虹創造之旅值得買嗎？
鉅虹創造之旅的條件是七期腹地、河南路四段、100戶、雙公園、大墩學區、頂樓空中花園。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鉅虹創造之旅的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鉅虹創造之旅的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鉅虹創造之旅做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗