TL;DR 重點摘要
這一頁回答三個問題：① 豐邑大境豐藝 現在的參考行情帶是多少（以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣豐邑大境豐藝的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：台中市南屯區成熟地段是豐邑大境豐藝的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
蟲哥在地市場觀察
豐邑大境豐藝
國家建築金質獎・規劃設計類全國首獎
銷售企劃書
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
置產軍師 賴小蟲 ｜ 易凱不動產有限公司 ｜ 有巢氏房屋台中永春易凱加盟店 ｜ ☎ 0923-531-393 ｜ LINE: lin.ee/WMtOd6K
目錄 CONTENTS
02為什麼需要專屬市場分析
03社區基本資料總覽
04社區定位分析
05學區價值
06商場機能
07公園綠地
08交通建設
09社區現況
10樓層座向分析
11格局坪數競爭力
12近三年實價登錄
13價格走勢與行情區間
14競品社區比較
15買方輪廓分析
16銷售定位與包裝策略
17完整銷售流程
18為什麼選擇小蟲
19行動呼籲
02 INSIGHT
多數房子不是賣不好，而是從一開始就沒有被正確分析
| 屋主常見認知 | 市場真相 | 小蟲的做法 |
|---|
| 只看鄰居成交價 | 每戶坪數、樓層、座向差異大，不能套用 | 拆解樓層、座向、格局、車位、屋況 |
| 只看網路開價 | 開價≠成交價，大坪數物件差距可達百萬 | 用實價登錄建立精準成交區間 |
| 想賣最高價 | 高價需要完整的定位策略與買方篩選 | 包裝→曝光→精準買方→議價策略 |
| 不知道哪種買方會來 | 大坪數換屋市場有特定需求輪廓 | 深度分析換屋族與高資產買方結構 |
03 PROFILE
豐邑大境豐藝 基本資料總覽
🏆 國家建築金質獎・規劃設計類全國首獎
| 項目 | 內容 |
|---|
| 社區名稱 | 豐邑大境豐藝 |
| 地址 | 台中市南屯區永春東七路739號（向上路三段與永春東七路口） |
| 行政區 | 台中市南屯區（單元三重劃區） |
| 建商 | 豐邑建設股份有限公司（豐邑機構旗下） |
| 營造 | 聖恩營造股份有限公司 |
| 完工年份 | 民國108年（2019年），屋齡約7年 |
| 總戶數 | 92戶住家 ＋ 4戶店面（共96戶，低密度精品） |
| 樓層規劃 | 地上24層、地下3層（全區1棟） |
| 基地面積 | 1,238坪（建蔽率34.49%，低密度規劃） |
| 主力坪數 | 3房 54-68坪 ｜ 4房 68-77坪（大坪數換屋型） |
| 車位型態 | 坡道平面 ＋ 機械式停車位 |
| 公設比 | 33.8%（含3座御花園景觀公設） |
| 獲獎紀錄 | 國家建築金質獎・規劃設計類全國首獎 |
| 學區 | 大墩國小、大墩國中（步行約8分鐘，約600公尺） |
04 POSITIONING
豐邑大境豐藝 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|
| 首購型社區 | ★★ | 總價帶2500-3800萬，非首購主力 | 首購族預算多不及，非主力客群 |
| 換屋型社區 | ★★★★★ | 54-77坪大坪數、24層景觀 | 換屋需求強力支撐 |
| 學區型社區 | ★★★★ | 大墩國小/國中約600公尺 | 家庭型換屋需求加分 |
| 景觀稀缺型 | ★★★★★ | 24層高樓、三面採光、鳥瞰七期 | 稀缺景觀戶具明顯溢價 |
| 低密度精品型 | ★★★★★ | 96戶、基地1238坪、建蔽率34.49% | 稀缺性強，保值性佳 |
| 獲獎品牌型 | ★★★★ | 國家建築金質獎全國首獎 | 品牌故事加持議價防守 |
| 資產保值型 | ★★★★ | 豐邑建設品牌、精工建材 | 高端換屋族保值首選 |
05 LOCATION ① 學區
學區：買方最在意的不只是房子，而是孩子的路線
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|
| 大墩國小 | 國小（明星） | 約600公尺/步行8分鐘 | 換屋家庭決策核心，雙薪家庭首選 |
| 大墩國中 | 國中 | 約600公尺/步行8分鐘 | 國小直升，12年一貫，接送方便 |
| 惠文高中 | 高中 | 車程約10分鐘 | 台中南屯頂尖升學高中 |
| 逢甲大學 | 大學 | 車程約12分鐘 | 青年租屋需求支撐 |
學區 ＝ 大坪數換屋族的核心考量
對攜子換屋的家庭型買方，孩子的學校比室內裝潢更重要。大墩雙學區步行8分鐘可達，是豐邑大境豐藝兼顧品質感與學區的少見組合，也是議價時最有說服力的防守點。
06 LOCATION ② 商場
商場機能：生活便利，就是買方願意出價的理由
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|
| 超市量販 | 全聯、家樂福、楓康超市 | 車程約5分鐘 | 家庭大量採買，日常生活全覆蓋 |
| 商圈 | 向上路、黎明路商圈 | 車程約5分鐘 | 餐飲多元，週間外食無壓力 |
| 百貨 | Costco、迪卡儂（文心秀泰） | 車程約8分鐘 | 家庭消費質感提升 |
| 傳統市場 | 永春市場 | 車程約5分鐘 | 生鮮採買便利 |
| 醫療 | 周邊診所密集 | 車程5分鐘以內 | 家庭生活安全感 |
| 國道交流道 | 台74線/國道一/國道三 | 車程約5分鐘 | 開車族大台中、中彰移動便利 |
07 LOCATION ③ 公園
公園綠地：單元三最大競爭優勢之一
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|
| 社區西南側保留綠地 | 公園學校預定地＋水鳥保育區＋人工湖 | 步行可達 | 直接享有永久開闊綠景，最稀缺條件 |
| 豐樂雕塑公園 | 台灣第一座公立露天雕塑公園（6公頃） | 步行約10分鐘 | 親子休閒首選，台中指標景點 |
| 文心森林公園 | 都市綠肺 | 車程約10分鐘 | 大型綠地，週末休憩場域 |
| 永春河濱公園 | 河濱自行車道 | 車程約8分鐘 | 開闊感、運動休閒 |
社區西南側直接面對保留綠地——這是可數的稀缺條件
豐邑大境豐藝的西南側面對公園、學校預定地及水鳥保育區構成的開放綠地，等於社區花園延伸到整個重劃區。「不會被蓋房子」的景觀保障，是換屋族最在意的長期保值條件。
08 LOCATION ④ 交通
交通建設：決定通勤效率，也決定資產流動性
| 交通節點 | 類型 | 距離/車程 | 對買方與房價的影響 |
|---|
| 捷運豐樂公園站 | 台中捷運綠線 | 車程約5分鐘 | 捷運題材，流動性佳 |
| 台74線快速道路 | 快速道路 | 車程約5分鐘 | 橫向連結台中各區 |
| 國道一號交流道 | 國道 | 車程約5分鐘 | 南北移動，覆蓋大台中 |
| 國道三號交流道 | 國道 | 車程約8分鐘 | 往南科技走廊商務需求 |
| 台中火車站 | 台鐵縱貫線 | 車程約15分鐘 | 跨區移動方便 |
| 烏日高鐵站 | 高鐵 | 車程約20分鐘 | 商務往來，南北跨縣需求 |
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 檢核項目 | 現況 | 買方印象影響 | 銷售建議 |
|---|
| 管委會運作 | 運作正常，規約完整 | 社區穩定感強 | 主動說明管理制度與費用 |
| 大廳門面 | 低密度精品大廳，設計感強 | 第一印象高端加分 | 確認整潔，可先拍照給買方看 |
| 電梯狀態 | 24層高樓，電梯快速靜音 | 屋齡7年，使用感良好 | 說明定期維保紀錄 |
| 三座御花園 | 公設3座御花園，維護中 | 精品質感，差異化公設 | 拍攝御花園作為行銷素材 |
| 停車場 | 坡道平面+機械車位 | 停車便利性良好 | 清楚說明各戶車位型態 |
| 社區安全 | 門禁管理，低密度96戶 | 鄰居素質感受佳 | 強調低密度精品安全感 |
96戶低密度・3座御花園・國家建築金質獎——這三個關鍵詞，就是帶看溫度與議價底氣的核心
10 UNIT ANALYSIS
樓層、座向與格局分析
全棟24層單一建築，不同樓層與座向，市場競爭力差異顯著
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|
| 高樓層（18-24F） | 鳥瞰七期+南屯綠地，視野絕佳 | 總價最高 | 換屋景觀型、資產配置型 | 單價+5～10萬/坪 |
| 中高樓層（12-17F） | 採光充足，景觀仍佳 | 無特殊劣勢 | 換屋主力 | 均價帶略上 |
| 中低樓層（5-11F） | 總價相對可接受 | 景觀不如高樓 | 預算型換屋族 | 市場均價帶 |
| 東北向（鳥瞰七期） | 七期商圈景觀，城市夜景絕佳 | 早晨西曬較少 | 換屋景觀族 | 最高溢價潛力 |
| 西南向（面對綠地） | 直面公園保留地，綠景保證 | 景觀非CBD方向 | 重視自然環境型 | 穩健保值型 |
| 3-4房格局 | 方正實用，大坪數換屋需求明確 | 需要買方總價承受力 | 換屋族、三代同堂 | 主力成交帶 |
11 FLOOR PLAN
主力坪數與格局競爭力
| 產品類型 | 坪數區間 | 格局規劃 | 目標買方 | 市場競爭力 |
|---|
| 3房主力 | 54-68坪 | 3房2廳2-3衛 | 換屋族、小家庭升級 | 量最多，接受度最廣 |
| 4房旗艦 | 68-77坪 | 4房2廳3衛 | 三代同堂、高資產換屋 | 稀缺性高，高樓景觀戶最具溢價 |
| 坡道平面車位 | 標準車位 | 單車位 | 開車族 | 需求穩定，附車價值高 |
| 機械車位 | 機械車位 | 單/雙車位 | 雙車家庭 | 機械接受度視買方而定 |
"豐邑大境豐藝的坪數不適合比較坪數，而是要比生活方式。"
54坪以上的換屋市場，買方的決策邏輯完全不同——他們在乎的是樓層景觀、品牌故事、管理質感、社區精緻度。
12 PRICE RECORDS
近三年實價登錄總表
資料來源：內政部實價登錄 ｜ 行情不是用猜的，是用一筆一筆成交紀錄堆出來的
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 坪數（坪） | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|
| 115年6月 | 8樓 | 4房 | 66.8 | 2,688 | 44.8 |
| 113年7月 | 5樓 | 3房 | 54.15 | 2,720 | 58.4 |
| 113年4月 | 20樓 | 4房 | 77.12 | 3,426 | 55.0 |
| 112年11月 | 15樓 | 3房 | 64.5 | 2,940 | 52.1 |
| 112年7月 | 10樓 | 3房 | 62.3 | 2,820 | 49.8 |
| 111年11月 | 18樓 | 4房 | 75.0 | 3,200 | 51.3 |
| 111年7月 | 6樓 | 3房 | 66.8 | 2,600 | 43.2 |
| 110年10月 | 22樓 | 4房 | 77.3 | 3,180 | 50.2 |
13 MARKET TREND
價格走勢與行情區間判斷
豐邑大境豐藝成交均價走勢（萬/坪）
2019年完工至2024年高點，均價增幅約 +44%
"大坪數市場買方決策一旦確定，議價空間相對較小。精準定價、精準包裝，才能在有限成交量中脫穎而出。"
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
買方在大坪數換屋市場，同時比較的是整個單元三與七期南側的精品選項
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價 | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|
| 豐邑大境豐藝（本案） | 約7年 | 44-58萬/坪 | 54-77坪 | 金質獎首獎、低密度96戶、綠地景觀 | 屋齡7年，競品新案較多 |
| 惠宇一森青 | 約4年 | 64萬/坪 | 50-75坪 | 較新屋、惠宇品牌 | 總價帶更高 |
| 惠宇五十七間堂 | 約6年 | 62萬/坪 | 40-60坪 | 稀缺戶數（56戶） | 坪數略小 |
| 泓瑞微時代 | 約3年 | 55-57萬/坪 | 19-35坪 | 新成屋、捷運近 | 坪數小，不同客群 |
| 黎明春秋 | 約20年 | 29-31萬/坪 | 32-50坪 | 總價帶親切 | 屋齡高格局舊 |
結論：豐邑大境豐藝在同區精品競品中，以低密度、金質獎品牌、大坪數綠景為最大差異點。屋齡7年，議價時可主打「難以複製的稀缺性」。
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|
| 高資產換屋族 | 大坪數、品質感、樓層景觀 | 社區精緻度、鄰居素質 | 強調金質獎首獎與低密度96戶 |
| 三代同堂家庭 | 4房格局、生活機能全 | 學區、公設安全、管理 | 強調大墩雙學區+三座御花園 |
| 學區型換屋 | 學區首選、生活圈熟悉 | 大墩雙學區接近度 | 強調步行8分鐘雙明星學區 |
| 景觀型買方 | 高樓視野、城市夜景 | 鳥瞰七期的稀缺性 | 強調東北向七期景觀+西南側永久綠地 |
| 保值資產型 | 品牌保值、轉手流動性 | 豐邑建設品牌與獲獎 | 強調金質獎品牌、低密度稀缺性 |
| 自住換居族 | 生活機能成熟、社區管理 | 屋況、公設質感 | 強調南屯機能+24F低密度精品 |
大坪數換屋市場的買方，在意的不是CP值，而是「這個社區代表什麼樣的生活品味」。
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|
| 本戶最大賣點 | 國家建築金質獎首獎 ＋ 低密度96戶 ＋ 大坪數三面採光 ＋ 雙學區步行可達 |
| 本戶最大疑慮 | 屋齡7年，需明確說明品牌建商精工品質與目前維護狀況 |
| 主打目標買方 | 高資產換屋族 ＋ 三代同堂家庭 ＋ 東北景觀型買方 |
| 廣告主軸 | 「金質獎首獎・低密度96戶・南屯最稀缺大坪數精品」 |
| 拍攝重點 | 三座御花園、高樓景觀、精品大廳、格局寬敞感、建材細節 |
| 議價防守點 | 金質獎品牌、低密度96戶稀缺性、大墩雙學區、景觀難以複製 |
三組廣告標題方向
品牌型
「國家建築金質獎首獎・南屯96戶低密度精品｜豐邑大境豐藝」
景觀型
「24層鳥瞰七期・永久綠地景觀・大坪數換屋頂選」
稀缺型
「南屯單元三最後精品！低密度96戶・雙學區・三座御花園」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
①
分析階段
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
②
包裝階段
專業拍照、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③
曝光階段
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④
帶看階段
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤
議價階段
價格防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥
成交階段
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
"賣房子，比的不只是誰剛好遇到買方，更是誰願意為這間房子負責到底。"
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解實價、樓層、景觀、競品、買方輪廓 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、圖表、海報、短影音整合 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
19 ACTION
如果您正在考慮出售，
我建議先做一件事
- ① 看懂您這一戶在全棟中的相對條件（樓層/座向/景觀）
- ② 看懂近三年成交與目前市場行情
- ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
易凱不動產有限公司 ｜ 有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
☎ 0923-531-393 ｜ LINE: lin.ee/WMtOd6K
台中市南屯區永春東七路718號
FAQ
常見問答｜豐邑大境豐藝
Q．豐邑大境豐藝現在一坪多少錢？
豐邑大境豐藝的公開成交資料揭露有限，建議以內政部實價登錄與本戶謄本條件精算，賴小蟲可提供免費行情健檢。
Q．豐邑大境豐藝值得買嗎？
豐邑大境豐藝的條件是台中市南屯區成熟地段與生活機能。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．想賣豐邑大境豐藝的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對豐邑大境豐藝做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。