蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段522號
河南路四段｜七期重劃區｜興富發建設
銷售企劃書
興富發博識
興富發建設・七期重劃區・260戶・24層超高大樓
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2021
完工年份
260戶
24層大樓
21-42坪
2-3房
58萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 興富發博識 現在的參考行情帶是多少（約 55-58萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣興富發博識的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：興富發建設、七期重劃區、260戶、24層超高大樓是興富發博識的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

七期門戶＋近捷運，是興富發博識最強的議題

1
七期門戶
市場現實
向上路與河南路口、地標大樓
小蟲的做法
主打七期門戶地段
2
近捷運綠線
市場現實
近捷運站、生活便利
小蟲的做法
強調捷運題材與流動性
3
2-3房好入手
市場現實
21-42坪、總價友善
小蟲的做法
鎖定首購與投資族
4
行情判讀
市場現實
近期約58萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

興富發博識　基本資料總覽

項目內容
社區名稱興富發博識
地址台中市南屯區河南路四段522號（向上路與河南路口）
行政區台中市南屯區（七期重劃區）
建商興富發建設
完工年份約民國110年（2021年），屋齡約4年＊參考
總戶數約260戶住家＋6戶店面
樓層規劃地上24層・地下停車＊參考
主力坪數約21-42坪，2-3房＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約65-85元/月＊參考
學區大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色七期門戶・24層地標・近捷運綠線・2-3房好入手
04 POSITIONING

興富發博識　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
七期門戶型★★★★★向上路與河南路口地標七期門戶地段是最強溢價理由
近捷運型★★★★★近捷運綠線、生活便利捷運題材撐住流動性
好入手型★★★★2-3房、總價友善首購與投資門檻低
近新屋況型★★★★2021年完工、屋齡約4年屋況優於同區中古
學區型★★★★大墩／惠文學區帶帶子女換屋家庭加分
流動性型★★★★260戶大社區、成交活絡流動性高、好脫手
資產配置型★★★小坪數適合長線持有抗通膨、收租自住兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／惠文學區帶，南屯七期家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘七期人氣國小，接送單純
惠文國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘七期重劃區明星學區
惠文高中高中（完全中學）車程約5分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／惠文學區帶——七期門戶＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
近新高樓加上熟悉的學區帶，讓帶看時「地段＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期市政商圈・河南路・向上路

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
市政商圈新光三越、大遠百車程約8分鐘高端百貨、餐飲娛樂
河南路商圈連鎖餐飲・賣場臨近生活採買全覆蓋
向上路商圈餐飲・診所・銀行密集帶臨近出門即享生活機能
IKEA、Costco大型量販車程約6分鐘大型採買一次到位
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：豐樂公園、文心森林公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約6分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約6分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
新富綠園道單元二帶狀綠園道車程約5分鐘散步休閒、社區綠廊
市政公園七期都會綠地車程約8分鐘市政核心綠帶
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3min
南屯交流道
（車程）
5min
捷運綠線
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
24層大樓260戶七期門戶地標流動性高、成交活絡主打地標地段與流動性
近新屋況2021年完工屋況優於同區中古帶看強調近新與保養
近捷運綠線捷運站鄰近通勤便利、題材足帶看強調捷運與機能
成熟學區大墩／惠文學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
2-3房好入手坪數精巧、總價友善入手門檻低帶看強調好入手與收租
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
七期門戶・近捷運・好入手——三個賣點，鎖定首購與投資族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價略高重景觀買方景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力首購換屋均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響首購預算型均價帶下限
3房戶格局完整、好規劃總價適中小家庭換屋主力成交帶
2房戶總價親民、好入手坪數較小首購／投資族流動性最佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭小坪數搭配車位最對味
興富發博識的價值，在於「七期門戶、近捷運、好入手」三者兼具。
向上路與河南路口的七期門戶地段、近捷運綠線的通勤題材、加上2-3房好入手的總價——這三個條件同時到位的近新高樓，在南屯七期門戶市場流動性突出。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

59萬*
近三年最高/坪
55-58萬
主力成交區間
48萬*
近三年起漲均價
260戶
流動性高
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月20樓3房38.02,24059.0
114年10月15樓3房36.02,09058.1
114年6月9樓2房26.01,48056.9
114年2月22樓3房39.02,24057.4
113年10月11樓3房36.01,98055.0
113年6月6樓2房25.51,37053.7
113年2月16樓3房38.02,00052.6
112年11月8樓2房26.01,33051.2
112年8月12樓3房37.01,85050.0
112年5月7樓2房25.01,20048.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
53-55萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
55-58萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
58-61萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
興富發博識（本案）約4年55-59萬/坪21-42坪七期門戶・24層・近捷運・興富發品牌坪數較小
國聚花園御所約7年53-57萬/坪中大坪數單元二・雙塔指標坪數較大
國聚之鑄約2年52-55萬/坪中大坪數單元二・新成屋坪數較大
坤悅心富郁約3年47-51萬/坪34-39坪單元二・純3房單價較低
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪七期門戶・大坪數屋齡較高
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地單價較高
興富發博識的護城河：「七期門戶＋近捷運＋好入手」，流動性與題材兼具。
在七期門戶市場中，它卡在「地段題材」與「好入手總價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族2-3房・近捷運・總價友善預算與通勤強調好入手與捷運通勤
投資收租族小坪數・流動性高租金與脫手強調近捷運好出租、流動性高
小家庭3房好規劃房數與動線主推3房，小家庭剛好
學區家庭大墩／惠文學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
七期看好族門戶地段地段與題材強調七期門戶與捷運
換屋族近新、機能成熟屋況與生活機能強調近新屋況與七期機能
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點七期門戶地段＋近捷運綠線＋2-3房好入手
本戶最大疑慮坪數較小、社區戶數多，需以地段、捷運、流動性轉移焦點
主打目標買方首購族＋投資收租族＋小家庭＋七期看好族
廣告主軸「南屯七期門戶・24層地標・近捷運・2-3房好入手」
拍攝重點高樓景觀（必拍）・方正客廳・社區大廳・捷運與商場周邊
議價防守點七期門戶稀缺、近捷運題材、流動性高、學區

三組廣告標題方向

門戶型
「南屯七期門戶・24層地標・近捷運綠線・興富發品牌」
好入手型
「2-3房・21-42坪・總價友善・好學區・好出租」
投資型
「近捷運綠線・流動性高・七期門戶・收租自住兩相宜」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期門戶與捷運題材防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「七期門戶宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立七期門戶與捷運題材防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜興富發博識

Q．興富發博識現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，興富發博識參考行情帶約 55-58萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．興富發博識值得買嗎？
興富發博識的條件是興富發建設、七期重劃區、260戶、24層超高大樓。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．興富發博識的學區是哪些？
大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣興富發博識的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對興富發博識做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗