TL;DR 重點摘要
這一頁回答三個問題：① 興富發博克萊 現在的參考行情帶是多少（約 59-63萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣興富發博克萊的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期、市政南一路、442戶、20-35坪小宅、興富發建設是興富發博克萊的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中西屯在地房仲）
👉 小結：七期、市政南一路、442戶、20-35坪小宅、興富發建設是興富發博克萊的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中西屯在地房仲）
02 INSIGHT
七期小宅大社區，更要在眾多戶數中突顯本戶
1
七期地段
市場現實
近大墩七街、文心森林公園
小蟲的做法
主打七期核心地段與公園綠意
2
小宅可入手
市場現實
20-35坪2-3房
小蟲的做法
七期核心少見小宅，總價可入手
3
大社區高流動
市場現實
442戶、成交量極大
小蟲的做法
行情透明、買方信心足
4
行情判讀
市場現實
近期約61萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE
興富發博克萊 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 興富發博克萊（博克萊） |
| 地址 | 台中市西屯區市政南一路90號（近七期大墩七街） |
| 行政區 | 台中市西屯區（七期、近南屯界） |
| 建商 | 興富發建設 |
| 完工年份 | 約民國110年（2021年10月），屋齡約4年 |
| 總戶數 | 442戶 |
| 樓層規劃 | 地上24層・地下5層（基地約1,095坪） |
| 主力坪數 | 約20-35坪，2-3房 |
| 車位型態 | 坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考 |
| 公設比 | 約34-36%＊參考 |
| 學區 | 大新國小・大墩國小・安和國中（以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 七期・市政南一路・442戶・20-35坪小宅・近文心森林公園・近新屋況 |
04 POSITIONING
興富發博克萊 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 七期地段型 | ★★★★★ | 市政南一路、近文心森林公園 | 地段含金量高、保值抗跌 |
| 小宅可入手型 | ★★★★★ | 20-35坪2-3房 | 七期核心少見、總價可入手 |
| 高流動性型 | ★★★★★ | 442戶大社區，成交量極大 | 行情透明、買方信心足 |
| 近新屋況型 | ★★★★ | 約2021年完工 | 屋況新、保值 |
| 興富發品牌型 | ★★★ | 興富發大型社區 | 品牌知名度高、管理規模化 |
| 捷運機能型 | ★★★ | 近捷運與七期商圈 | 通勤便利、流動性佳 |
| 置產收租型 | ★★★ | 小宅總價低、租賃需求 | 收租置產與自住兩相宜 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：大新／大墩學區帶，七期家庭安心圈
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 大新國小 | 國小（七期在地學區） | 車程約5分鐘 | 七期人氣國小 |
| 大墩國小 | 國小（雙學區選擇） | 車程約5-8分鐘 | 南屯頂尖明星學區 |
| 安和國中／大墩國中 | 國中 | 車程約5-8分鐘 | 學區國中，升學資源完整 |
| 惠文高中 | 高中 | 車程約8分鐘 | 台中頂尖升學高中 |
| 中山醫大／東海大學 | 大學 | 車程約8-12分鐘 | 周邊文教與醫療資源 |
大新／大墩學區帶＋七期——小宅可入手＋好學區＋公園綠意的務實組合
七期市政南一路搭配大新、大墩學區，是首購置產與小家庭換屋的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。
② 商場機能：七期商圈・文心路・市政路生活圈
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 七期商圈 | 市政路餐飲・精品・金融 | 車程約5分鐘 | 台中最高端商業生活圈 |
| 文心路商圈 | 文心路連鎖商業帶 | 車程約5分鐘 | 餐飲、診所、銀行密集 |
| 百貨商圈 | 新光三越、大遠百 | 車程約5-8分鐘 | 高端品牌購物一次滿足 |
| 超市量販 | 全聯、家樂福、Costco | 車程約8分鐘 | 日常與大宗採買皆便利 |
| 藝文設施 | 台中國家歌劇院 | 車程約5分鐘 | 七期門戶的藝文加分 |
| 醫療 | 中山醫大附醫、澄清醫院 | 車程約8分鐘 | 換屋家庭最重視的安心感 |
③ 公園綠地：近文心森林公園，七期綠意核心
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 文心森林公園 | 台中都市綠肺 | 車程約5分鐘 | 圓滿戶外劇場、大型生態綠地 |
| 市政公園・夏綠地 | 七期都市綠地 | 車程約5分鐘 | 七期門戶的綠意象徵 |
| 豐樂雕塑公園 | 6公頃大型公園 | 車程約8分鐘 | 週末散步、大型戶外空間 |
| 秋紅谷 | 景觀生態公園 | 車程約8分鐘 | 七期知名地景公園 |
| 惠來公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 七期生活圈的休閒場域 |
| 筏子溪河岸 | 河濱步道 | 車程約8分鐘 | 自行車道、親水步道 |
④ 交通建設
3-5min
七期市政核心
（車程）
（車程）
5min
文心森林公園站
（車程）
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 七期地段 | 市政南一路、近文心森林 | 地段保值、機能頂級 | 主打七期地段價值 |
| 小宅可入手 | 20-35坪2-3房 | 總價可入手、好流通 | 強調七期核心少見小宅 |
| 大社區高流動 | 442戶 | 成交量大、行情透明 | 以成交紀錄建立合理定價 |
| 近新屋況 | 約2021年完工 | 屋況新、保值 | 強調近新屋況 |
| 興富發品牌 | 興富發大型社區 | 知名度高、管理規模化 | 強調品牌與管理 |
| 捷運機能 | 近捷運與七期商圈 | 通勤便利 | 帶看走捷運與商圈動線 |
七期・442戶・20-35坪小宅・近文心森林——四個條件，鎖定首購置產與小家庭
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層 | 視野最佳、採光絕佳 | 總價較高 | 重採光買方 | 景觀加價帶 |
| 中高樓層 | 採光良好、視野有高度 | 總價略高 | 主力買方 | 均價帶核心 |
| 中樓層 | 採光與便利兼顧 | 視野普通 | 主力買方 | 均價帶核心 |
| 低樓層 | 總價最可入手 | 視野受影響 | 首購・置產 | 均價帶下限 |
| 3房35坪 | 格局完整、適合自住 | 總價較高 | 小家庭換屋 | 主力成交帶 |
| 2房20-25坪 | 總價最可入手 | 坪數較小 | 首購・置產 | 流動性最佳 |
興富發博克萊的價值，在於「七期地段、20-35坪可入手小宅、442戶高流動」三者兼具。
市政南一路近文心森林公園的七期地段、20至35坪的可入手小宅、加上442戶大社區的高成交流動性——這三個條件同時到位的社區，在七期核心是首購置產與小家庭換屋的少見可入手選擇。地段、總價、流動性到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS
近三年實價登錄總表
資料來源：內政部實價登錄／591整理 ｜ 約820筆成交，均價約61.8萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）
66萬*
近三年最高/坪
59-63萬
主力成交區間
55萬*
近三年起漲均價
820筆
登錄總成交筆數
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 坪數（坪） | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年上半 | 22樓 | 3房 | 33.0 | 2,178 | 66.0 |
| 114年下半 | 18樓 | 2房 | 25.0 | 1,575 | 63.0 |
| 114年上半 | 20樓 | 3房 | 35.0 | 2,205 | 63.0 |
| 113年下半 | 12樓 | 2房 | 22.0 | 1,364 | 62.0 |
| 113年上半 | 16樓 | 3房 | 30.0 | 1,830 | 61.0 |
| 112年下半 | 9樓 | 2房 | 20.0 | 1,200 | 60.0 |
| 112年上半 | 14樓 | 3房 | 33.0 | 1,947 | 59.0 |
| 111年下半 | 11樓 | 2房 | 25.0 | 1,450 | 58.0 |
| 111年上半 | 8樓 | 2房 | 20.0 | 1,120 | 56.0 |
| 110年下半 | 15樓 | 3房 | 30.0 | 1,650 | 55.0 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
55-58萬/坪
急售型・低樓層／二房
合理成交
59-63萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
63-66萬/坪
高樓・三房
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 興富發博克萊（本案） | 約4年 | 59-63萬/坪 | 20-35坪 | 七期・442戶・小宅・高流動 | 非核心精華、坪數小 |
| 國泰森林薈 | 新案 | 76-80萬/坪 | 27-47坪 | 大墩七街・新案 | 新案、單價高 |
| 惠宇大其心 | 約7年 | 55-65萬/坪 | 大坪數 | 七期・近文心森林 | 坪數大 |
| 富宇世界花園 | 約5年 | 40-42萬/坪 | 23-38坪 | 建功重劃・大社區 | 非七期、單價低 |
| 興富發文心愛悅 | 新成屋 | 52-54萬/坪 | 25-33坪 | 八期・捷運宅 | 八期、單價低 |
| 雙橡園1617 | 約9年 | 66-72萬/坪 | 85-183坪 | 七期・十大豪宅 | 坪數大、單價高 |
興富發博克萊的護城河：「七期地段＋20-35坪可入手小宅＋442戶高流動」。
在七期核心中，它以小宅可入手、近新屋況與行情透明取勝，是首購置產的少見選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 七期首購族 | 小宅・可入手・近新 | 負擔與屋況 | 主推2房20-25坪，七期可入手 |
| 七期置產族 | 小宅・高流動・保值 | 流動性與租金 | 強調七期核心、租賃需求穩定 |
| 小家庭換屋 | 3房・近新 | 格局與機能 | 主推3房30-35坪 |
| 學區家庭 | 大新／大墩國小 | 學區範圍與接送 | 直接說明學區與就學動線 |
| 捷運通勤族 | 近捷運與七期 | 通勤與生活圈 | 強調近捷運市政府站、七期機能 |
| 品牌信賴族 | 興富發管理規模 | 二手接受度與管理 | 強調興富發大社區管理 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 七期市政南一路地段＋20-35坪可入手小宅＋442戶高流動＋近文心森林公園 |
| 本戶最大疑慮 | 社區戶數極多釋出量大，需突顯本戶樓層、坪數、屋況優勢 |
| 主打目標買方 | 七期首購族＋七期置產族＋小家庭換屋＋捷運通勤族 |
| 廣告主軸 | 「七期・近文心森林・20-35坪可入手・近新大社區」 |
| 拍攝重點 | 明亮客廳採光・新案公設・社區大廳・七期機能地圖 |
| 議價防守點 | 七期地段、小宅可入手、近新屋況、大社區行情依據 |
三組廣告標題方向
可入手型
「七期・20-35坪小宅・近文心森林・總價可入手」
地段型
「七期市政核心・近捷運・近新大社區・首購置產之選」
流通型
「442戶高流動・行情透明・七期保值・好買好賣」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期地段與小宅高流動防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「七期可入手小宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解820筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立七期地段與小宅高流動防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ
常見問答｜興富發博克萊
Q．興富發博克萊現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，興富發博克萊參考行情帶約 59-63萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．興富發博克萊值得買嗎？
興富發博克萊的條件是七期、市政南一路、442戶、20-35坪小宅、興富發建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．興富發博克萊的學區是哪些？
大新國小・大墩國小・安和國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣興富發博克萊的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對興富發博克萊做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 看懂您這一戶在全棟442戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
- ② 看懂近三年820筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
- ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
易凱不動產有限公司
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