總太居易銷售企劃書｜台中南

TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 總太居易現在的參考行情帶是多少（約 34-37萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣總太居易的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：五權南一路、322戶、21-50坪、近大慶雙鐵、總太建設是總太居易的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師賴小蟲（台中南在地房仲）

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「五權南路、322戶、21-50坪總價親民，規模與流通就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲

02 INSIGHT

大型成熟社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

五權南路地段

市場現實

近中興大學、大慶雙鐵

小蟲的做法

主打地段成熟與生活便利

低公設高實坪

市場現實

公設比約29.5%

小蟲的做法

主打實坪率高、CP值佳

戶數多競爭

市場現實

322戶，同社區釋出量大

小蟲的做法

拆解本戶優勢，突顯與鄰居差異

行情判讀

市場現實

近期約36萬/坪*，樓層差異影響定價

小蟲的做法

協助屋主精算本戶應對應行情帶

03 PROFILE

總太居易　基本資料總覽

項目	內容
社區名稱	總太居易
地址	台中市南區五權南一路57號
行政區	台中市南區（五權南路・中興大學文教圈）
建商	總太建設
完工年份	約民國101年（2012年5月），屋齡約13年
總戶數	322戶（含26間店面、基地約1,500坪）
樓層規劃	地上15層（RC造）
主力坪數	約21-50坪，2-4房
車位型態	坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比	約29.5%（相對低公設、高實坪）
學區	和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色	五權南路・322戶・低公設29.5%・21-50坪・近大慶雙鐵・高流動

04 POSITIONING

總太居易　在區域市場中的定位

定位類型	符合度	關鍵依據	對房價的影響
大社區高流動型	★★★★★	322戶，成交量極大	行情透明、買方信心足
總價親民型	★★★★★	21-50坪、單價基期低	低總價吸引首購換屋族
低公設實坪型	★★★★	公設比約29.5%	實坪率高，買方有感
五權南路地段型	★★★★	近中興大學、大慶雙鐵	地段成熟、保值抗跌
學區型	★★★	和平／樹義國小學區帶	帶子女家庭加分
近雙鐵型	★★★	近大慶雙鐵	通勤便利、流動性佳
置產收租型	★★★	總價低、租賃需求	適合收租置產

05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

學校名稱	類型	距離/車程	對買方的吸引力
和平國小	國小（在地學區）	車程約5分鐘	南區人氣國小，接送方便
樹義國小	國小（雙學區選擇）	車程約5分鐘	工學在地國小
五權國中	國中	車程約5-8分鐘	學區國中，升學資源完整
國立中興大學	大學	車程約3-5分鐘	頂尖學府、文教資源
中山醫學大學	大學	車程約5-8分鐘	醫療與文教資源

和平／樹義國小學區帶＋中興大學——文教環境＋好學區，南區換屋家庭的安心組合

工學／中興大學文教圈機能成熟，搭配學區，是帶子女換屋家庭的安心選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

機能類型	名稱	距離/車程	對生活便利的影響
中興大學商圈	興大周邊餐飲・生活	車程約3-5分鐘	學區青年生活圈、餐飲密集
忠孝路夜市	台中知名夜市	車程約5分鐘	在地美食、生活機能
第三市場	傳統市場	車程約5分鐘	在地採買、生活感濃厚
台中文化創意園區	舊酒廠文創園區	車程約5-8分鐘	藝文展演、假日休閒
超市量販	全聯、家樂福、楓康	車程5分鐘以內	日常採買零壓力
醫療	中山醫大附醫、林新醫院	車程約5-8分鐘	換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

綠地名稱	類型	距離	對居住品質的影響
中興大學校園	頂尖學府綠地	步行／車程約3-5分鐘	校園綠意、康橋水岸
積善公園	鄰里公園	車程約5分鐘	南區在地綠意
樹德公園	鄰里大型公園	車程約5-8分鐘	日常散步、親子休閒
台中文創園區綠地	文創園區綠地	車程約5-8分鐘	藝文綠意空間
興大康橋	校園親水步道	車程約5分鐘	散步、自然生態
筏子溪／旱溪河岸	河濱步道	車程約8分鐘	自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min

台中火車站
（車程）

5min

大慶雙鐵站
（車程）

5min

建國南路
（臨近）

15min

烏日高鐵站
（車程）

09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目	現況	買方印象	銷售重點
大社區高流動	322戶	成交量大、行情透明	以成交紀錄建立合理定價
低公設高實坪	公設比約29.5%	實際使用坪數高、CP值佳	強調實坪率，買方有感
總價親民	21-50坪、單價基期低	入手門檻友善	強調CP值與補漲空間
五權南路地段	近中興大學、大慶雙鐵	生活便利、出入方便	強調地段與生活機能
學區	和平／樹義國小學區帶	就學接送方便	明確說明學區，吸引家庭客
近雙鐵	近大慶站雙鐵雙捷	通勤便利	帶看走雙鐵與文教動線

322戶・低公設29.5%・五權南路・近大慶雙鐵——四個條件，鎖定首購換屋族

10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類	優勢	劣勢	適合買方	預估影響
高樓層	視野最佳、採光絕佳	總價較高	重採光買方	景觀加價帶
中高樓層	採光良好、視野有高度	總價略高	主力買方	均價帶核心
中樓層	採光與便利兼顧	視野普通	主力買方	均價帶核心
低樓層	總價最親民、進出方便	視野受影響	首購・長輩同住	均價帶下限
50坪大戶	格局完整、適合三代	總價較高	換屋家庭	主力成交帶
21坪2房	總價最親民、好入手	坪數較小	首購族	流動性最佳

總太居易的價值，在於「322戶高流動、低公設高實坪、總價親民」三者兼具。
五權南路近中興大學與大慶雙鐵的成熟地段、約29.5%的低公設高實坪、加上322戶大社區的高成交流動性與親民總價——這三個條件同時到位的社區，在南區是首購換屋的務實高CP選擇。規模、實坪、總價到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。

12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591整理｜約571筆成交，住宅單價約32-38萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

38萬*

近三年最高/坪

34-37萬

主力成交區間

30萬*

近三年起漲均價

571筆

登錄總成交筆數

成交年月	樓層	格局	坪數（坪）	總價（萬）	單價（萬/坪）
115年上半	13樓	3房	42.0	1,596	38.0
114年下半	11樓	3房	40.0	1,480	37.0
114年上半	14樓	大坪數	48.0	1,776	37.0
113年下半	8樓	2房	28.0	1,008	36.0
113年上半	11樓	3房	42.0	1,470	35.0
112年下半	9樓	3房	40.0	1,360	34.0
112年上半	7樓	2房	25.0	825	33.0
111年下半	10樓	3房	42.0	1,344	32.0
111年上半	6樓	2房	21.0	651	31.0
110年下半	8樓	3房	40.0	1,200	30.0

13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交

30-33萬/坪

急售型・低樓層／2房

合理成交

34-37萬/坪

標準成交帶

挑戰高價

37-40萬/坪

高樓・大坪數

14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱	屋齡	近一年均價*	主力坪數	優勢	劣勢
總太居易（本案）	約13年	34-37萬/坪	21-50坪	五權南路・322戶・低公設・近大慶雙鐵	非核心精華
登陽中山苑	約10年	43-46萬/坪	36-58坪	文心南路・飯店式管理	坪數較大、單價較高
櫻花璀璨工學	約7年	23-28萬/坪	39-54坪	工學路・工學商圈	單價較低
泰鉅綠豐華	約10年	31-35萬/坪	26-50坪	工學路・零店面	定位相近
泰鉅綠晶華	約9年	33-38萬/坪	28-49坪	興大路・近文心南路	定位相近
悠森學	約9年	38-42萬/坪	28-45坪	建國南路・大社區	單價較高

總太居易的護城河：「322戶高流動＋低公設高實坪＋五權南路地段＋親民總價」。

在南區，它以大社區流動性、高實坪與親民總價取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）

15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型	核心需求	最在意問題	銷售話術方向
首購族	總價親民・高實坪・地段	負擔與CP值	主推2房21-28坪，總價友善
小家庭換屋	實用坪數、好入手	格局與生活機能	主推3房35-45坪
重實坪買方	實際使用坪數	公設比高低	強調約29.5%低公設，實坪率高
學區家庭	和平／樹義國小	學區範圍與接送	直接說明學區與就學動線
店面投資者	臨五權南路店面	商業機能與店租	金店面、收租自營
補漲置產族	低基期補漲	補漲空間與流動性	強調單價基期低、補漲潛力

16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目	內容說明
本戶最大賣點	五權南路地段＋322戶高流動＋約29.5%低公設高實坪＋21-50坪親民總價
本戶最大疑慮	社區戶數極多釋出量大，需突顯本戶樓層、坪數、屋況優勢
主打目標買方	首購族＋小家庭換屋＋重實坪買方＋學區家庭
廣告主軸	「五權南路・低公設高實坪・21-50坪好入手・近大慶雙鐵」
拍攝重點	明亮客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖・文教動線
議價防守點	大社區行情依據、低公設高實坪、五權南路地段、補漲空間

三組廣告標題方向

實坪型

「五權南路・低公設29.5%・高實坪・21-50坪好入手」

可入手型

「南區大社區・總價親民・近大慶雙鐵・首購置產之選」

流通型

「322戶高流動・行情透明・近中興大學・補漲可期」

17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析

產權、屋況、行情、競品全面解析

→ 清楚合理價格與交易風險

② 包裝

大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報

→ 提升買方理解與好感度

③ 曝光

各大平台、社群、同業強銷網絡

→ 大幅提高有效詢問量

④ 帶看

買方篩選、回饋整理週報

→ 避免無效帶看浪費時間

⑤ 議價

五權南路地段與低公設高實坪防守策略、斡旋全程陪伴

→ 爭取更好的成交條件

⑥ 成交

簽約、用印、完稅、交屋

→ 降低交易風險，安心完成

「大社區親民宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目	一般房仲	小蟲的做法
接觸方式	發名片、問要不要賣	帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式	參考鄰居或網路開價	拆解571筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具	傳統照片文字上架	AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略	上架被動等詢問	主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報	有成效才回報	週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略	買方出價見機行事	事前建立五權南路地段與低公設高實坪防守邏輯，全程護盤
服務定位	一般仲介	置產軍師＋成交策略顧問

從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證

FAQ

常見問答｜總太居易

Q．總太居易現在一坪多少錢？

依近期實價登錄，總太居易參考行情帶約 34-37萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。

Q．總太居易值得買嗎？

總太居易的條件是五權南一路、322戶、21-50坪、近大慶雙鐵、總太建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。

Q．總太居易的學區是哪些？

和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。

Q．想賣總太居易的房子，第一步該做什麼？

先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。

Q．委託置產軍師賴小蟲銷售，有什麼不一樣？

針對總太居易做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。

如果您正在考慮出售，我建議先做一件事

① 看懂您這一戶在全棟322戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
② 看懂近三年571筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機

預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費

置產軍師賴小蟲
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大型成熟社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

總太居易 基本資料總覽

總太居易 在區域市場中的定位

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

④ 交通建設

社區現況與管理品質分析

樓層、坪數、格局競爭力

近三年實價登錄總表

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

周邊競品社區比較

買方輪廓分析

本戶銷售定位與包裝策略

三組廣告標題方向

小蟲的完整銷售流程

為什麼選擇小蟲

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總太居易　在區域市場中的定位