蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
向上路二段125號
七期新市政中心｜大坪數豪宅｜精銳建設
銷售企劃書
精銳海德1號
七期・向上路二段・123戶・62-135坪大坪數豪宅・精銳建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2011
完工年份
123戶
大坪數豪宅
62-135坪
主力坪數
約47萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 精銳海德1號 現在的參考行情帶是多少（約 44-47萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣精銳海德1號的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期、向上路二段、123戶、62-135坪大坪數豪宅、精銳建設是精銳海德1號的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

七期大坪數豪宅，更需要精準的高資產買方定位

1
七期地段
市場現實
向上路二段、近新市政中心
小蟲的做法
主打七期頂級地段價值
2
大坪數總價高
市場現實
62-135坪純大坪數
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
屋齡約14年
市場現實
2011年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
強調七期地段與大坪數稀缺
4
行情判讀
市場現實
近期約47萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

精銳海德1號　基本資料總覽

項目內容
社區名稱精銳海德1號（海德一號）
地址台中市南屯區向上路二段125號
行政區台中市南屯區（七期新市政中心）
建商精銳建設
完工年份約民國100年（2011年5月），屋齡約14年
總戶數123戶
樓層規劃地上23層（基地約1,115坪）
主力坪數二房72-107坪・三房62-135坪・四房71-136坪・五房113-127坪
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約33-35%＊參考
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色七期・向上路二段・62-135坪大坪數・近新市政中心・精銳建設
04 POSITIONING

精銳海德1號　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
七期地段型★★★★★向上路二段、近新市政中心地段含金量高、保值抗跌
大坪數豪宅型★★★★★62-135坪純大坪數高資產換屋族、企業主首選
品牌建商型★★★★精銳建設指標豪宅品牌信賴、二手接受度高
景觀視野型★★★★23層高樓視野高樓層景觀加分顯著
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女高資產家庭加分
長線保值型★★★★七期大坪數豪宅抗跌成交流動性有跡可循
資產配置型★★★★七期大坪數稀缺，長線保值抗通膨、置產首選
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5-8分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
大新國小國小（備選）車程約5分鐘七期在地學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋七期——頂級地段＋大坪數＋名校學區，高資產家庭的理想組合
七期向上路二段搭配大墩國中小名校學區，是高資產換屋家庭的雙重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・市政路・文心路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約3-5分鐘台中最高端商業生活圈
新市政中心市政府、市議會車程約5分鐘行政核心、門戶地段
百貨商圈新光三越、大遠百、大魯閣車程約5-8分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院車程約5分鐘七期門戶的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：市政綠廊與文心森林公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約5分鐘七期門戶的綠意象徵
文心森林公園台中都市綠肺車程約5-8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
惠來公園鄰里公園車程約5分鐘七期生活圈的休閒場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
秋紅谷景觀生態公園車程約8分鐘七期知名地景公園

④ 交通建設

3-5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
5min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
七期地段向上路二段、近新市政中心地段保值、機能頂級主打七期門戶地段價值
大坪數純住62-135坪純大坪數鄰居素質整齊、生活品質高強調純大坪數住戶
精銳品牌精銳建設指標豪宅品牌信賴、二手接受度高強調品牌與營造水準
23層高景觀高樓視野開闊住在七期天際線旁高樓層景觀是溢價理由
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引高資產家庭
長線保值七期大坪數稀缺抗跌、保值強調七期豪宅長線抗通膨
七期・62-135坪大坪數・精銳品牌・大墩學區——四個條件，鎖定高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價最高頂級換屋族、企業主景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價仍高高資產換屋族均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
135坪五房超稀缺大格局總價極高企業主、三代同堂溢價最大
62坪三房主力產品、好入手坪數相對小換屋主力市場基準行情
精銳海德1號的價值，在於「七期頂級地段、62-135坪大坪數、精銳品牌」三者兼具。
向上路二段近新市政中心的頂級地段、62至135坪的純大坪數、加上精銳建設的品牌信賴——這三個條件同時到位的豪宅，在七期是高資產換屋族的理想選擇。地段、坪數、品牌到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂居整理 ｜ 約69筆成交，近期均價約45-48萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

49萬*
近三年最高/坪
45-48萬
主力成交區間
41萬*
近三年起漲均價
69筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半21樓大四房120.05,88049.0
114年下半18樓三房90.04,23047.0
114年上半20樓五房125.06,00048.0
113年下半12樓三房72.03,31246.0
113年上半16樓大四房115.05,29046.0
112年下半9樓三房65.02,92545.0
112年上半14樓四房100.04,40044.0
111年下半11樓三房72.03,09643.0
111年上半8樓三房62.02,60442.0
110年下半15樓大四房110.04,51041.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
41-44萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
44-47萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
47-50萬/坪
高樓・大坪數
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
精銳海德1號（本案）約14年45-48萬/坪62-135坪七期・大坪數・精銳品牌・大墩學區屋齡漸增
沅林名人硯約12年50-58萬/坪100-231坪七期・頂級豪宅・整層公設坪數更大、單價高
雙橡園1617約9年65-72萬/坪85-183坪七期・十大豪宅單價更高
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪近七期・超低密度定位相近
總太天匯約12年38-42萬/坪惠文路七期・中大坪數單價較低
惠宇大其心約7年60-66萬/坪大坪數七期・近文心森林屋齡新、單價高
精銳海德1號的護城河：「七期向上路二段地段＋62-135坪大坪數＋精銳品牌」。
在七期豪宅市場中，它以頂級地段、大坪數與品牌信賴取勝，是高資產換屋族的選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
頂級換屋族七期地段・大坪數・品牌地段與居住尊榮強調向上路二段、62-135坪、精銳品牌
企業主自用大坪數・商務接待空間格局與地段主推110-135坪大四房／五房
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
高樓景觀追求者23層視野樓層與視野強調高樓視野與七期天際線
七期換屋族近新市政中心地段與生活機能強調向上路二段、近市政核心
資產配置族七期大坪數稀缺流動性與保值強調七期豪宅長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點七期向上路二段近新市政中心＋62-135坪純大坪數＋精銳品牌＋大墩學區
本戶最大疑慮屋齡約14年＋總價帶高，需以七期地段、大坪數、品牌轉移焦點
主打目標買方頂級換屋族＋企業主自用＋大墩學區家庭＋高樓景觀追求者
廣告主軸「七期向上路二段・62-135坪大坪數・近新市政中心・精銳品牌」
拍攝重點高樓景觀（必拍）・大坪數客廳採光・社區大廳・七期天際線
議價防守點七期地段、大坪數稀缺、精銳品牌、大墩學區

三組廣告標題方向

頂級型
「七期向上路二段・62-135坪大坪數・近新市政中心・精銳豪宅」
地段型
「新市政中心門戶・七期核心・大墩學區・23層景觀」
大坪數型
「62-135坪大器格局・高資產換屋首選・七期保值」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期地段與大坪數豪宅稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「七期大坪數豪宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解69筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立七期地段與大坪數豪宅稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜精銳海德1號

Q．精銳海德1號現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，精銳海德1號參考行情帶約 44-47萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．精銳海德1號值得買嗎？
精銳海德1號的條件是七期、向上路二段、123戶、62-135坪大坪數豪宅、精銳建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．精銳海德1號的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣精銳海德1號的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對精銳海德1號做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟123戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年69筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗