登陽中山苑銷售企劃書｜台中南

TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 登陽中山苑現在的參考行情帶是多少（約 43-46萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣登陽中山苑的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：文心南路、230戶、5棟、飯店式管理、近大慶雙鐵是登陽中山苑的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師賴小蟲（台中南在地房仲）

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「文心南路、230戶、飯店式管理，規模與機能就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲

02 INSIGHT

飯店式大社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

文心南路地段

市場現實

近大慶雙鐵、文心南路

小蟲的做法

主打地段成熟與生活機能

飯店式公設

市場現實

6.8米大廳、電影院、健身房

小蟲的做法

用飯店式公設放大價值

戶數多競爭

市場現實

230戶，同社區釋出量大

小蟲的做法

拆解本戶優勢，突顯與鄰居差異

行情判讀

市場現實

近期約44萬/坪*，樓層差異影響定價

小蟲的做法

協助屋主精算本戶應對應行情帶

03 PROFILE

登陽中山苑　基本資料總覽

項目	內容
社區名稱	登陽中山苑
地址	台中市南區文心南路546號
行政區	台中市南區（文心南路・大慶生活圈）
建商	登陽建設
完工年份	約民國104年（2015年），屋齡約10年
總戶數	230戶（5棟・基地約1,500坪）
樓層規劃	地上15層
主力坪數	約36-58坪，3-4房
車位型態	坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比	約33-35%＊參考
公共設施	6.8米挑高大廳・交誼廳・電影院・健身房・飯店式管理
學區	信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色	文心南路・230戶・5棟・飯店式管理・近大慶雙鐵・高流動

04 POSITIONING

登陽中山苑　在區域市場中的定位

定位類型	符合度	關鍵依據	對房價的影響
飯店式管理型	★★★★★	6.8米大廳・電影院・健身房	飯店式公設加分明顯
文心南路地段型	★★★★	近大慶雙鐵、文心南路	地段成熟、保值抗跌
高流動性型	★★★★	230戶大社區，成交量大	行情透明、買方信心足
中大坪數型	★★★★	36-58坪3-4房	換屋家庭主力選擇
學區型	★★★	信義／和平國小學區帶	帶子女家庭加分
近雙鐵型	★★★	近大慶雙鐵雙捷	通勤便利、流動性佳
資產配置型	★★★	大社區地段，長線保值	抗通膨、自住置產兩相宜

05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：信義／和平國小學區帶，南區大慶生活圈

學校名稱	類型	距離/車程	對買方的吸引力
信義國小	國小（在地學區）	車程約5分鐘	南區人氣國小，接送方便
和平國小	國小（雙學區選擇）	車程約5-8分鐘	在地口碑佳
五權國中	國中	車程約5-8分鐘	學區國中，升學資源完整
國立中興大學	大學	車程約8-10分鐘	頂尖學府、文教資源
中山醫學大學	大學	車程約8分鐘	醫療與文教資源

信義／和平國小學區帶＋大慶雙鐵——生活機能＋好學區，南區換屋家庭的務實組合

南區大慶生活圈機能成熟，搭配學區與雙鐵雙捷，是換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・大慶・新時代生活圈

機能類型	名稱	距離/車程	對生活便利的影響
文心南路商圈	文心南路連鎖商業帶	臨近	主幹道機能，生活便利
大慶商圈	大慶車站周邊餐飲・生活	車程約5分鐘	雙鐵站生活圈
新時代購物中心	購物中心・影城	車程約8分鐘	娛樂購物一站滿足
超市量販	全聯、家樂福、楓康	車程5分鐘以內	日常採買零壓力
豐樂／南屯商圈	近南屯生活圈	車程約8分鐘	跨區生活機能加值
醫療	中山醫大附醫、林新醫院	車程約8分鐘	換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：樹德公園與南區綠帶環繞

綠地名稱	類型	距離	對居住品質的影響
樹德公園	鄰里大型公園	車程約3-5分鐘	日常散步、親子休閒
兒92公園	鄰里公園	車程約5分鐘	親子休閒、長輩活動
豐樂雕塑公園	6公頃大型公園	車程約8分鐘	台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園	台中都市綠肺	車程約10分鐘	圓滿戶外劇場、開闊綠地
積善公園	鄰里公園	車程約8分鐘	南區在地綠意
筏子溪河岸	河濱步道	車程約8分鐘	自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min

大慶雙鐵站
（車程）

5min

中投快速道路
（車程）

12min

台中火車站
（車程）

12min

烏日高鐵站
（車程）

09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目	現況	買方印象	銷售重點
飯店式管理	6.8米大廳、電影院、健身房	回家有質感、公設完整	帶看必走飯店式公設
文心南路地段	近大慶雙鐵、文心南路	生活便利、出入方便	強調地段與生活機能
大型社區	230戶、5棟	公設足、管理上軌道	強調規模與管理
中大坪數	36-58坪、3-4房	空間實用、好規劃	強調實用格局與換屋需求
近大慶雙鐵	近大慶站雙鐵雙捷	通勤便利	帶看走雙鐵與商圈動線
高流動性	成交量大、行情透明	買方信心足、好議價	以成交紀錄建立合理定價

飯店式管理・230戶・文心南路・近大慶雙鐵——四個條件，鎖定換屋家庭

10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類	優勢	劣勢	適合買方	預估影響
高樓層	視野最佳、採光絕佳	總價較高	重景觀換屋族	景觀加價帶
中高樓層	採光良好、視野有高度	總價略高	主力換屋家庭	均價帶核心
中樓層	採光與便利兼顧	視野普通	主力換屋家庭	均價帶核心
低樓層	總價親民、進出方便	景觀受影響	預算型・長輩同住	均價帶下限
58坪大4房	格局完整、適合三代	總價較高	換屋家庭	主力成交帶
36坪3房	總價最親民、好入手	坪數略小	換屋主力	流動性最佳

登陽中山苑的價值，在於「飯店式管理、文心南路地段、230戶高流動」三者兼具。
6.8米挑高大廳與電影院、健身房的飯店式公設、文心南路近大慶雙鐵的成熟地段、加上230戶大社區的高成交流動性——這三個條件同時到位的社區，在南區是換屋家庭的務實高CP選擇。公設、地段、流動性到位，這就是對買方最有說服力的議題。

12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂屋整理｜約312筆成交，均價約40-48萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

48萬*

近三年最高/坪

43-46萬

主力成交區間

38萬*

近三年起漲均價

312筆

登錄總成交筆數

成交年月	樓層	格局	坪數（坪）	總價（萬）	單價（萬/坪）
115年上半	13樓	大4房	55.0	2,530	46.0
114年下半	11樓	3房	42.0	1,890	45.0
114年上半	14樓	大4房	58.0	2,610	45.0
113年下半	8樓	3房	40.0	1,720	43.0
113年上半	11樓	3房	45.0	1,935	43.0
112年下半	9樓	3房	42.0	1,764	42.0
112年上半	7樓	3房	40.0	1,640	41.0
111年下半	10樓	大4房	55.0	2,200	40.0
111年上半	6樓	3房	36.0	1,404	39.0
110年下半	8樓	3房	42.0	1,596	38.0

13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交

38-42萬/坪

急售型・低樓層／3房

合理成交

43-46萬/坪

標準成交帶

挑戰高價

46-49萬/坪

高樓・大4房

14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱	屋齡	近一年均價*	主力坪數	優勢	劣勢
登陽中山苑（本案）	約10年	43-46萬/坪	36-58坪	文心南路・230戶・飯店式管理・近大慶雙鐵	非核心精華
富宇綠都心	約7年	38-42萬/坪	30-47坪	福田・萬坪綠地景觀	定位相近
登陽雙捷湛	約11年	44-48萬/坪	40-55坪	德富路・公園第一排・雙鐵雙捷	定位相近
元城千謙苑	約4年	45-48萬/坪	41-53坪	福田・近新雙塔	屋齡新、單價略高
總太居易	約13年	32-38萬/坪	21-50坪	五權南路・大社區	單價較低
登陽聽河	約9年	38-42萬/坪	30-45坪	德富路・靜巷	定位相近

登陽中山苑的護城河：「飯店式管理＋文心南路地段＋230戶高流動＋近大慶雙鐵」。

在南區大慶生活圈中，它以飯店式公設、地段與行情透明取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）

15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型	核心需求	最在意問題	銷售話術方向
換屋家庭	飯店式公設・中大坪數・地段	公設與空間	強調飯店式管理、36-58坪、近大慶
重公設買方	飯店式服務	公設完整度與管理	強調6.8米大廳、電影院、健身房
三代同堂家庭	空間足夠、房數多	房間數與動線	主推50-58坪大4房
學區家庭	信義／和平國小	學區範圍與接送	直接說明學區與就學動線
雙鐵通勤族	近大慶雙鐵	通勤與生活圈	強調近大慶站雙鐵雙捷
補漲置產族	大社區地段補漲	補漲空間與流動性	強調地段補漲與保值

16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目	內容說明
本戶最大賣點	6.8米大廳飯店式管理＋文心南路地段＋230戶高流動＋近大慶雙鐵
本戶最大疑慮	社區戶數多釋出量大，需突顯本戶樓層、坪數、屋況優勢
主打目標買方	換屋家庭＋重公設買方＋三代同堂＋學區家庭
廣告主軸	「文心南路・飯店式管理・36-58坪・近大慶雙鐵」
拍攝重點	6.8米大廳與飯店式公設（必拍）・客廳採光・社區大廳・機能地圖
議價防守點	飯店式公設、文心南路地段、大社區行情依據、近大慶雙鐵

三組廣告標題方向

公設型

「文心南路・6.8米大廳飯店式管理・電影院健身房・36-58坪」

地段型

「近大慶雙鐵・文心南路・大社區好管理・換屋首選」

CP值型

「南區飯店式宅・中大坪數・補漲可期・近南屯」

17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析

產權、屋況、行情、競品全面解析

→ 清楚合理價格與交易風險

② 包裝

大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報

→ 提升買方理解與好感度

③ 曝光

各大平台、社群、同業強銷網絡

→ 大幅提高有效詢問量

④ 帶看

買方篩選、回饋整理週報

→ 避免無效帶看浪費時間

⑤ 議價

文心南路地段與飯店式公設防守策略、斡旋全程陪伴

→ 爭取更好的成交條件

⑥ 成交

簽約、用印、完稅、交屋

→ 降低交易風險，安心完成

「飯店式大社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目	一般房仲	小蟲的做法
接觸方式	發名片、問要不要賣	帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式	參考鄰居或網路開價	拆解312筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具	傳統照片文字上架	AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略	上架被動等詢問	主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報	有成效才回報	週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略	買方出價見機行事	事前建立文心南路地段與飯店式公設防守邏輯，全程護盤
服務定位	一般仲介	置產軍師＋成交策略顧問

從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證

FAQ

常見問答｜登陽中山苑

Q．登陽中山苑現在一坪多少錢？

依近期實價登錄，登陽中山苑參考行情帶約 43-46萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。

Q．登陽中山苑值得買嗎？

登陽中山苑的條件是文心南路、230戶、5棟、飯店式管理、近大慶雙鐵。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。

Q．登陽中山苑的學區是哪些？

信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。

Q．想賣登陽中山苑的房子，第一步該做什麼？

先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。

Q．委託置產軍師賴小蟲銷售，有什麼不一樣？

針對登陽中山苑做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。

如果您正在考慮出售，我建議先做一件事

① 看懂您這一戶在全棟230戶中的相對條件（棟別/樓層/坪數/格局）
② 看懂近三年312筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機

預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費

置產軍師賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號

易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗

飯店式大社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

登陽中山苑 基本資料總覽

登陽中山苑 在區域市場中的定位

四大地段價值

① 學區：信義／和平國小學區帶，南區大慶生活圈

② 商場機能：文心南路・大慶・新時代生活圈

③ 公園綠地：樹德公園與南區綠帶環繞

④ 交通建設

社區現況與管理品質分析

樓層、坪數、格局競爭力

近三年實價登錄總表

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

周邊競品社區比較

買方輪廓分析

本戶銷售定位與包裝策略

三組廣告標題方向

小蟲的完整銷售流程

為什麼選擇小蟲

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登陽中山苑　在區域市場中的定位