蟲哥在地市場觀察
台中市南區
工學路155巷16號
工學商圈｜零店面純住｜泰鉅建設
銷售企劃書
泰鉅綠豐華
工學路・68戶零店面・2-3房26-50坪・近中興大學・泰鉅建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2015
完工年份
68戶
零店面純住
26-50坪
主力坪數
約34萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 泰鉅綠豐華 現在的參考行情帶是多少（約 31-34萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣泰鉅綠豐華的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：工學路、68戶零店面、2-3房26-50坪、近中興大學、泰鉅建設是泰鉅綠豐華的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南在地房仲）
“
「工學巷弄、68戶零店面、26-50坪純住，單純與CP值就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

純住親民社區好入手，更要鎖定對的換屋買方

1
工學商圈地段
市場現實
工學路155巷、近中興大學
小蟲的做法
主打文教商圈與生活便利
2
零店面純住
市場現實
68戶純住、巷弄安靜
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
3
總價親民
市場現實
26-50坪、單價基期低
小蟲的做法
主打低總價CP值
4
行情判讀
市場現實
近期約34萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

泰鉅綠豐華　基本資料總覽

項目內容
社區名稱泰鉅綠豐華
地址台中市南區工學路155巷16號
行政區台中市南區（工學商圈・中興大學文教圈）
建商泰鉅建設
完工年份約民國104年（2015年），屋齡約10年＊參考
總戶數68戶（零店面、純住宅）
樓層規劃電梯大樓
主力坪數二房26.52-32.27坪・三房35.52-50.87坪
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32%＊參考
學區和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色工學路155巷・68戶零店面・純住・2-3房26-50坪・近中興大學
04 POSITIONING

泰鉅綠豐華　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
零店面純住型★★★★★68戶純住、巷弄安靜住戶單純、出入安心
總價親民型★★★★26-50坪、單價基期低低總價吸引首購換屋族
工學商圈地段型★★★★工學路、近中興大學文教商圈、生活便利
坪數彈性型★★★2-3房26-50坪分眾廣、買方池大
學區型★★★和平／樹義國小學區帶帶子女家庭加分
近雙鐵型★★★近大慶雙鐵通勤便利、流動性佳
置產收租型★★★總價低、近中興大學租賃適合收租置產
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
和平國小國小（在地學區）車程約5分鐘南區人氣國小，接送方便
樹義國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘工學在地國小
五權國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
國立中興大學大學車程約3-5分鐘頂尖學府、文教資源
中山醫學大學大學車程約5-8分鐘醫療與文教資源
和平／樹義國小學區帶＋中興大學——文教環境＋好學區，南區換屋家庭的安心組合
工學／中興大學文教圈機能成熟，搭配學區，是帶子女換屋家庭的安心選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
中興大學商圈興大周邊餐飲・生活車程約3-5分鐘學區青年生活圈、餐飲密集
忠孝路夜市台中知名夜市車程約5分鐘在地美食、生活機能
第三市場傳統市場車程約5分鐘在地採買、生活感濃厚
台中文化創意園區舊酒廠文創園區車程約5-8分鐘藝文展演、假日休閒
超市量販全聯、家樂福、楓康車程5分鐘以內日常採買零壓力
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約5-8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
中興大學校園頂尖學府綠地步行／車程約3-5分鐘校園綠意、康橋水岸
積善公園鄰里公園車程約5分鐘南區在地綠意
樹德公園鄰里大型公園車程約5-8分鐘日常散步、親子休閒
台中文創園區綠地文創園區綠地車程約5-8分鐘藝文綠意空間
興大康橋校園親水步道車程約5分鐘散步、自然生態
筏子溪／旱溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
台中火車站
（車程）
5min
大慶雙鐵站
（車程）
5min
建國南路
（臨近）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
零店面純住68戶純住、巷弄安靜出入單純、住戶整齊主打純住與安靜
工學商圈工學路、近中興大學文教商圈、生活便利強調地段與生活機能
總價親民26-50坪、單價基期低入手門檻友善強調CP值與補漲空間
坪數彈性2-3房26-50坪選擇多元、分眾廣依坪數分眾帶看
學區和平／樹義國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
近雙鐵近大慶站雙鐵雙捷通勤便利帶看走雙鐵與文教動線
68戶零店面・純住安靜・工學商圈・總價親民——四個條件，鎖定首購換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重採光買方景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力買方均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層總價最親民、進出方便視野受影響首購・長輩同住均價帶下限
50坪3房格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
26坪2房總價最親民、好入手坪數較小首購族流動性最佳
泰鉅綠豐華的價值，在於「零店面純住、工學商圈地段、總價親民」三者兼具。
68戶零店面的純住安靜、工學路近中興大學的文教商圈地段、加上26-50坪搭配相對親民的總價——這三個條件同時到位的社區，在南區工學是首購換屋的務實高CP選擇。純住、地段、總價到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／永慶整理 ｜ 約101筆成交，最新約33.8萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

35萬*
近三年最高/坪
31-34萬
主力成交區間
28萬*
近三年起漲均價
101筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半13樓3房42.01,47035.0
114年下半11樓3房40.01,35233.8
114年上半14樓3房48.01,63234.0
113年下半8樓2房30.01,00033.0
113年上半11樓3房42.01,34432.0
112年下半9樓3房40.01,24031.0
112年上半7樓2房28.084030.0
111年下半10樓3房42.01,26030.0
111年上半6樓2房30.087029.0
110年下半8樓3房40.01,12028.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
28-30萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
31-34萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
34-37萬/坪
高樓・3房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
泰鉅綠豐華（本案）約10年31-34萬/坪26-50坪工學路・68戶零店面純住・總價親民非核心精華
泰鉅綠晶華約9年34-37萬/坪28-49坪興大路・近文心南路定位相近
櫻花璀璨工學約7年23-28萬/坪39-54坪工學路・工學商圈單價較低
總太居易約13年32-38萬/坪21-50坪五權南路・大社區定位相近
泰鉅興大苑約5年42-47萬/坪28-41坪近興大・近新屋齡新、單價高
悠森學約9年38-42萬/坪28-45坪建國南路・大社區單價較高
泰鉅綠豐華的護城河：「68戶零店面純住＋工學商圈地段＋總價親民」。
在南區工學，它以純住安靜、文教地段與親民總價取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族總價親民・純住・地段負擔與CP值主推2房26-32坪，總價友善
小家庭換屋實用坪數、好入手格局與生活機能主推3房35-50坪
重安靜買方零店面純住住戶素質與安靜強調68戶純住、巷弄安靜
教職／文教族近中興大學文教環境與通勤強調中興大學文教圈
學區家庭和平／樹義國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調單價基期低、補漲潛力
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點68戶零店面純住＋工學路近中興大學＋2-3房26-50坪＋相對親民總價
本戶最大疑慮屋齡約10年、非核心精華，需以純住、文教地段、補漲空間放大優勢
主打目標買方首購族＋小家庭換屋＋重安靜買方＋教職文教族
廣告主軸「工學路・68戶零店面純住・26-50坪・總價親民」
拍攝重點明亮客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖・文教動線
議價防守點零店面純住、工學商圈地段、總價優勢、補漲空間

三組廣告標題方向

純住型
「工學路・68戶零店面純住・巷弄安靜・26-50坪」
首購型
「南區文教圈・小坪數好入手・近中興大學・補漲可期」
CP值型
「總價親民・純住單純・近大慶雙鐵・換屋務實之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
工學商圈純住與總價防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「純住親民社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解101筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立工學商圈純住與總價防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜泰鉅綠豐華

Q．泰鉅綠豐華現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，泰鉅綠豐華參考行情帶約 31-34萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．泰鉅綠豐華值得買嗎？
泰鉅綠豐華的條件是工學路、68戶零店面、2-3房26-50坪、近中興大學、泰鉅建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．泰鉅綠豐華的學區是哪些？
和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣泰鉅綠豐華的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對泰鉅綠豐華做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟68戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年101筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
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從業2010年｜15年實戰經驗