蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
文心南五路一段277號
文心南五路｜八期南苑公園｜新業建設
銷售企劃書
新業大觀
新業建設・八期南苑公園・ARTDECO造型地標・38戶
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2008
完工年份
38戶
低密度純住
ARTDECO
造型地標
30萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 新業大觀 現在的參考行情帶是多少（約 29-31萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣新業大觀的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：新業建設、八期南苑公園、ARTDECO造型地標、38戶是新業大觀的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

ARTDECO造型地標＋公園綠意，是新業大觀最強的議題

1
造型地標
市場現實
ARTDECO建築、外觀辨識度高
小蟲的做法
主打地標性與質感
2
公園綠意
市場現實
近八期南苑公園與豐樂公園
小蟲的做法
強調公園生活圈
3
屋齡約18年
市場現實
2008年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
以地標質感與低密度轉移焦點
4
行情判讀
市場現實
近期約30萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

新業大觀　基本資料總覽

項目內容
社區名稱新業大觀
地址台中市南屯區文心南五路一段277號（文心南五路、豐富路口）
行政區台中市南屯區（八期重劃區）
建商新業建設
完工年份約民國97年（2008年），屋齡約18年＊參考
總戶數約38戶（住家34戶＋店面4戶，低密度）
樓層規劃電梯大樓・地下停車＊參考
主力坪數約中大坪數，3-4房＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區文心國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色ARTDECO造型地標・近八期南苑公園・低密度純住
04 POSITIONING

新業大觀　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
地標質感型★★★★★ARTDECO建築、辨識度高地標質感是最強溢價理由
公園綠意型★★★★近八期南苑公園與豐樂公園公園生活圈、綠意休閒
低密度型★★★★約38戶低密度純住管理單純、出入安心
學區型★★★★文心／大墩學區帶帶子女換屋家庭加分
成熟機能型★★★★文心南路、八期商圈日常機能成熟、保值抗跌
長線保值型★★★★地標低密度稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★中大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：文心／大墩學區帶，南屯八期家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
文心國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送動線單純
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘在地口碑佳
惠文高中高中（完全中學）車程約6分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
文心／大墩學區帶——地標質感＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
低密度地標宅能保有居住質感，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「質感＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・八期商圈・五權西路

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
文心南路商圈連鎖餐飲・超市・賣場臨近生活採買全覆蓋
八期商圈在地餐飲與生活機能臨近日常最方便
豐樂商圈在地餐飲與市場車程約5分鐘生活機能完整
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約10分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：八期南苑公園、豐樂公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
八期南苑公園八期大型綠帶步行／車程約3-5分鐘八期綠肺、散步休閒首選
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
ARTDECO地標造型建築、辨識度高外觀質感、地標性主打地標質感與品牌
低密度38戶住家34戶純住管理單純、出入安心強調低密度純住
近八期南苑公園公園生活圈綠意休閒、生活愜意帶看強調公園綠意
成熟學區文心／大墩學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
中大坪數格局方正、好規劃空間足夠、好擺設帶看強調格局與採光
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
ARTDECO地標・近八期南苑公園・低密度——三個賣點，鎖定南屯質感換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價略高重景觀換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
大4房格局完整、適合三代總價最高家庭換屋族主力成交帶
標準3房總價較親民、好入手坪數略小小家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭中大坪數搭配車位最對味
新業大觀的價值，在於「ARTDECO地標、近八期南苑公園、低密度純住」三者兼具。
ARTDECO造型的地標辨識度、近八期南苑公園的綠意、加上38戶低密度純住——這三個條件同時到位的中古大樓，在南屯八期市場具有明確議題。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

32萬*
近三年最高/坪
28-31萬
主力成交區間
26萬*
近三年起漲均價
38戶
低密度純住
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月11樓大4房56.01,79032.0
114年8月8樓4房52.01,61031.0
114年2月6樓3房45.01,35030.0
113年10月12樓大4房57.01,76030.9
113年4月9樓4房52.01,54029.6
112年11月5樓3房44.51,28028.8
112年5月7樓4房51.01,44028.2
112年1月4樓3房45.01,24027.6
111年9月10樓4房52.01,40026.9
111年3月6樓3房44.01,15026.1
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
27-29萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
29-31萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
31-33萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
新業大觀（本案）約18年28-32萬/坪中大坪數ARTDECO地標・近八期南苑公園・新業品牌屋齡較高
新業大居約13年28-32萬/坪55-68坪同新業・文心南二路屋齡較新
新業大器約18年26-33萬/坪82-114坪同新業・永春東路大坪數
新業君子約14年39-43萬/坪53-76坪同新業・近文心森林公園單價較高
三采陽光麗景約29年28-34萬/坪中坪數黎明商圈屋齡更高
太子優生活約15年30-36萬/坪中坪數五權西路沿線不同客群
新業大觀的護城河：「ARTDECO地標＋八期公園綠意＋低密度純住」，辨識度與質感兼具。
在南屯八期換屋市場中，它卡在「地標質感」與「合理總價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
質感換屋族地標・低密度・公園外觀與管理強調ARTDECO地標與低密度純住
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大4房，三代同住剛好
學區家庭文心／大墩學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
公園偏好者綠意視野公園距離強調近八期南苑公園與豐樂公園
八期在地客熟悉生活圈機能與交通強調文心南路與八期商圈
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調地標低密度稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點ARTDECO造型地標＋近八期南苑公園＋38戶低密度
本戶最大疑慮屋齡約18年，需以地標質感、公園與低密度轉移焦點
主打目標買方質感換屋族＋三代同堂＋學區家庭＋八期在地客
廣告主軸「南屯八期地標宅・ARTDECO造型・近南苑公園・低密度純住」
拍攝重點ARTDECO外觀（必拍）・公園綠意・方正客廳・社區大廳
議價防守點地標質感稀缺、八期公園綠意、低密度、學區

三組廣告標題方向

地標型
「南屯八期地標宅・ARTDECO造型・辨識度高・低密度純住」
公園型
「近八期南苑公園・豐樂公園綠意・中大坪數・好學區」
換屋型
「南屯八期換屋首選・大4房三代同堂・質感地標・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
地標質感與八期公園稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「地標質感宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立地標質感與八期公園稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜新業大觀

Q．新業大觀現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，新業大觀參考行情帶約 29-31萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．新業大觀值得買嗎？
新業大觀的條件是新業建設、八期南苑公園、ARTDECO造型地標、38戶。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．新業大觀的學區是哪些？
文心國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣新業大觀的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對新業大觀做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟38戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
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從業2010年｜15年實戰經驗