蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
永春東路357號
永春東路｜永春生活圈｜新業建設
銷售企劃書
新業大器
新業建設・永春東路・55戶・82-114坪純大坪數電梯宅
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2008
完工年份
55戶
電梯大樓
82-114坪
純大坪數
32萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 新業大器 現在的參考行情帶是多少（約 29-32萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣新業大器的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：新業建設、永春東路、55戶、82-114坪純大坪數電梯宅是新業大器的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

純大坪數＋大格局，是新業大器最強的議題

1
純大坪數
市場現實
82-114坪、格局大器
小蟲的做法
主打大坪數的稀缺性
2
總價帶高
市場現實
大坪數總價較高
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
屋齡約18年
市場現實
2008年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
以大坪數、格局與稀缺轉移焦點
4
行情判讀
市場現實
近期約32萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

新業大器　基本資料總覽

項目內容
社區名稱新業大器
地址台中市南屯區永春東路357號
行政區台中市南屯區（永春生活圈）
建商新業建設
完工年份約民國97年（2008年9月），屋齡約18年＊參考
總戶數約55戶（電梯大樓）
樓層規劃地上14層・RC造＊參考
主力坪數約82-114坪，純大坪數＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色純大坪數82-114坪・大格局・永春生活圈・新業品牌
04 POSITIONING

新業大器　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大坪數稀缺型★★★★★82-114坪純大坪數大坪數稀缺是最強溢價理由
高資產換屋型★★★★★大格局、適合三代同堂高資產換屋族首選
格局大器型★★★★方正大格局、好規劃裝潢彈性大、氣派
永春生活圈型★★★★永春商圈、黎明路機能日常機能成熟、保值抗跌
學區型★★★★永春／南屯國小學區帶帶子女換屋家庭加分
長線保值型★★★★純大坪數稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：永春／南屯國小學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
永春國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送動線單純
南屯國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘百年老校，在地口碑佳
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
永春／南屯國小學區帶——純大坪數＋好學區，是高資產換屋家庭最在意的兩件事
82-114坪能容納三代同堂，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「教育＋空間」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：永春商圈・黎明路・文心南路

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
永春商圈永春東路餐飲・超市・賣場臨近出門即享生活機能
黎明路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈
文心南路商圈連鎖商業帶車程約6分鐘生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約10分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：永春運動公園、豐樂公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
永春運動公園運動公園車程約3-5分鐘球場、跑道、親子運動空間
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約6分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
南屯運動中心綠帶運動綠地車程約5分鐘運動休閒空間
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
純大坪數82-114坪、大格局空間氣派、住得舒適主打大坪數稀缺與格局
電梯大樓55戶中密度純住管理單純、出入安心強調社區純住宅與管理品質
大格局方正好規劃、裝潢彈性大氣派、好擺設帶看強調格局與採光優勢
永春學區永春／南屯國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
成熟機能永春／黎明路商圈生活便利帶看強調商圈與交通
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
純大坪數・大格局・永春學區——三個賣點，鎖定南屯高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價最高高資產換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
114坪大宅格局完整、適合三代總價最高高資產換屋族主力成交帶
82坪大4房總價較親民、好入手坪數略小於主力大家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭大坪數搭配車位最對味
新業大器的價值，在於「純大坪數、大格局、永春學區」三者兼具。
82-114坪的純大坪數、方正氣派的大格局、加上永春／南屯國小學區帶——這三個條件同時到位、又少見的純大坪數中古大樓，在南屯高資產換屋市場稀缺。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

33萬*
近三年最高/坪
29-32萬
主力成交區間
26萬*
近三年起漲均價
82-114坪
純大坪數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月11樓大宅110.03,63033.0
114年8月8樓4房95.03,04032.0
114年2月6樓4房85.02,64031.1
113年10月12樓大宅112.03,58032.0
113年4月9樓4房96.02,93030.5
112年11月5樓4房84.02,47029.4
112年5月7樓4房95.02,74028.8
112年1月4樓4房83.02,33028.1
111年9月10樓大宅105.02,86027.2
111年3月6樓4房82.02,15026.2
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
27-29萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
29-32萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
32-34萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
新業大器（本案）約18年29-33萬/坪82-114坪純大坪數・大格局・永春學區・新業品牌屋齡較高
新業大觀約18年28-32萬/坪中大坪數同新業・八期地標坪數較小
新業大居約13年28-32萬/坪55-68坪同新業・文心南二路坪數較小
鉅虹MOMA約17年44-49萬/坪60-75坪永春・大坪數景觀單價較高
佳泰新都苑約13年34-39萬/坪46-71坪永春・大坪數屋齡較新
三采大業天地約30年28-34萬/坪中大坪數大業路屋齡更高
新業大器的護城河：「82-114坪純大坪數＋大格局＋永春學區」，是南屯少見的大坪數選擇。
在南屯高資產換屋市場中，它卡在「大坪數稀缺」與「合理單價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
高資產換屋族純大坪數・大格局格局與氣派強調82-114坪方正大格局
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大宅，三代同住氣派
學區家庭永春／南屯國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
企業主／醫師氣派門面、隱私格局與管理強調大格局氣派與低密度
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調純大坪數稀缺、長線抗跌
重格局買方方正好規劃格局與採光強調82-114坪方正大格局
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點82-114坪純大坪數＋方正大格局＋永春學區
本戶最大疑慮屋齡約18年＋總價帶高，需以大坪數稀缺、格局轉移焦點
主打目標買方高資產換屋族＋三代同堂＋企業主／醫師＋學區家庭
廣告主軸「南屯純大坪數宅・82-114坪・大格局・永春學區」
拍攝重點大格局客廳採光（必拍）・氣派門面・高樓視野・社區大廳
議價防守點純大坪數稀缺、方正大格局、永春學區、流動性

三組廣告標題方向

大坪數型
「南屯純大坪數宅・82-114坪・大格局氣派・永春學區」
高資產型
「三代同堂首選・方正大4房・低密度純住・近南屯交流道」
換屋型
「南屯高資產換屋・大宅氣派・永春生活圈・保值抗跌」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
純大坪數稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「純大坪數宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立純大坪數稀缺與大格局防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜新業大器

Q．新業大器現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，新業大器參考行情帶約 29-32萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．新業大器值得買嗎？
新業大器的條件是新業建設、永春東路、55戶、82-114坪純大坪數電梯宅。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．新業大器的學區是哪些？
永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣新業大器的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對新業大器做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟55戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗