蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
大墩七街289號
七期核心｜近文心森林公園｜惠宇建設
銷售企劃書
惠宇大其心
七期・大墩七街・距文心森林公園225m・大坪數・惠宇建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2018
完工年份
大坪數
豪宅社區
距公園225m
文心森林
約60萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 惠宇大其心 現在的參考行情帶是多少（約 55-65萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣惠宇大其心的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期、大墩七街、距文心森林公園225m、大坪數、惠宇建設是惠宇大其心的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

七期品牌大坪數豪宅，更需要精準的高資產買方定位

1
七期核心地段
市場現實
大墩七街、距文心森林225m
小蟲的做法
主打七期頂級地段與公園綠意
2
大坪數總價高
市場現實
大坪數豪宅、總價3千萬起
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
惠宇品牌
市場現實
惠宇建設指標豪宅
小蟲的做法
強調品牌信賴與二手接受度
4
行情判讀
市場現實
近期約60萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

惠宇大其心　基本資料總覽

項目內容
社區名稱惠宇大其心
地址台中市南屯區大墩七街289號
行政區台中市南屯區（七期核心）
建商惠宇建設
完工年份約民國107年（2018年），屋齡約7年＊參考
總戶數以謄本為準＊待確認
主力坪數大坪數（總價約3,885-7,100萬）＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
生活機能距文心森林公園約225m、距小學館約204m
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色七期核心・近文心森林公園225m・大坪數・惠宇品牌
04 POSITIONING

惠宇大其心　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
七期核心地段型★★★★★大墩七街、距文心森林225m地段含金量高、保值抗跌
品牌豪宅型★★★★★惠宇建設指標豪宅品牌信賴、二手接受度高
公園景觀型★★★★★距文心森林公園225m公園綠意稀缺、景觀加分
大坪數換屋型★★★★大坪數純住高資產換屋族首選
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女高資產家庭加分
長線保值型★★★★七期品牌豪宅抗跌成交流動性有跡可循
資產配置型★★★★七期大坪數稀缺，長線保值抗通膨、置產首選
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約3-5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約5-8分鐘台中頂尖升學高中
大新國小國小（備選）車程約5分鐘七期在地學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋七期核心——品牌大坪數＋名校學區＋公園綠意，高資產家庭的理想組合
七期大墩七街搭配大墩國中小名校學區與文心森林公園，是高資產換屋家庭的多重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・大墩商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約3-5分鐘餐飲、診所、銀行密集
大墩商圈大墩路餐飲・連鎖商業帶車程約5分鐘五期成熟商圈
百貨商圈新光三越、大遠百車程約5-8分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販city'super、家樂福、Costco車程約8分鐘高端與大宗採買皆便利
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：距文心森林公園225m，七期綠意第一排

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺步行約3分鐘（225m）圓滿戶外劇場、大型生態綠地
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約5分鐘七期門戶的綠意象徵
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
大墩兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
秋紅谷景觀生態公園車程約8分鐘七期知名地景公園
惠來公園鄰里公園車程約5分鐘七期生活圈的休閒場域

④ 交通建設

3min
文心森林公園站
（車程）
5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
七期核心地段大墩七街、距文心森林225m地段保值、機能頂級主打七期核心地段價值
近公園綠意距文心森林公園225m公園第一排、景觀稀缺帶看走文心森林公園動線
惠宇品牌惠宇建設指標豪宅品牌信賴、二手接受度高強調品牌與營造水準
大坪數純住大坪數豪宅鄰居素質整齊、生活品質高強調純大坪數住戶
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引高資產家庭
近新屋況約2018年完工屋況新、保值強調近新屋況與品牌
七期核心・距文心森林225m・惠宇品牌・大墩學區——四個條件，鎖定高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、面文心森林總價最高頂級換屋族景觀加價帶
中高樓層採光絕佳、視野開闊總價仍高高資產換屋族均價帶核心
中樓層採光良好、近公園視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
大坪數戶格局大器、適合三代總價極高企業主、三代同堂溢價最大
主力坪數格局完整、品牌豪宅無特殊劣勢高資產換屋族市場基準行情
惠宇大其心的價值，在於「七期核心地段、距文心森林公園225m、惠宇品牌」三者兼具。
大墩七街七期核心的頂級地段、距文心森林公園僅約225公尺的公園綠意、加上惠宇建設的品牌信賴——這三個條件同時到位的豪宅，在七期是高資產換屋族的理想選擇。地段、綠意、品牌到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂居整理 ｜ 約93筆成交，45.3-72.3萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

72萬*
近三年最高/坪
55-65萬
主力成交區間
48萬*
近三年起漲均價
93筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半18樓大坪數100.07,10071.0
114年10月12樓大坪數80.03,92849.1
114年上半15樓大坪數90.05,40060.0
113年下半10樓大坪數85.04,93058.0
113年上半16樓大坪數95.05,98563.0
112年下半8樓大坪數80.04,40055.0
112年上半14樓大坪數90.04,95055.0
111年下半11樓大坪數85.04,42052.0
111年上半9樓大坪數80.04,00050.0
110年下半12樓大坪數90.04,32048.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
48-54萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
55-65萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
65-72萬/坪
高樓・面公園
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
惠宇大其心（本案）約7年55-65萬/坪大坪數七期核心・距文心森林225m・惠宇品牌總價極高
雙橡園1617約9年65-72萬/坪85-183坪七期・十大豪宅單價更高
沅林名人硯約12年52-58萬/坪100-231坪七期核心・整層公設屋齡較高
國泰森林薈新案76-80萬/坪27-47坪同大墩七街・新案新案、單價高
精銳海德1號約14年45-48萬/坪62-135坪七期・大坪數屋齡高、單價低
惠宇THE GRAND近年68-72萬/坪大坪數同惠宇・頂級單價更高
惠宇大其心的護城河：「七期核心地段＋距文心森林公園225m＋惠宇品牌＋大坪數」。
在七期豪宅市場中，它以核心地段、公園綠意與品牌信賴取勝，是高資產換屋族的選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
頂級換屋族七期核心・大坪數・品牌地段與居住尊榮強調大墩七街、距文心森林225m、惠宇品牌
公園景觀追求者面文心森林公園景觀面與樓層強調距公園225m、公園第一排
企業主自用大坪數・商務接待空間格局與地段主推頂層大坪數戶
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
品牌信賴族惠宇口碑與保值二手接受度與管理強調惠宇品牌與社區口碑
資產配置族七期品牌豪宅稀缺流動性與保值強調七期豪宅長線抗通膨
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點七期核心大墩七街＋距文心森林公園約225m＋惠宇品牌＋大坪數
本戶最大疑慮總價極高、買方池小，需以核心地段、公園綠意、品牌精準鎖定買方
主打目標買方頂級換屋族＋公園景觀追求者＋企業主自用＋大墩學區家庭
廣告主軸「七期核心・距文心森林225m・惠宇品牌・大坪數」
拍攝重點面文心森林公園景觀（必拍）・大坪數客廳採光・社區大廳・公園綠意
議價防守點七期核心地段、公園綠意稀缺、惠宇品牌、大墩學區

三組廣告標題方向

頂級型
「七期核心・距文心森林公園225m・惠宇品牌・大坪數豪宅」
景觀型
「文心森林公園第一排・七期核心・換屋傳家首選」
品牌型
「惠宇指標豪宅・大墩學區・近公園・高資產換屋」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期核心地段與公園綠意豪宅防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「七期品牌豪宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解93筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立七期核心地段與公園綠意豪宅防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜惠宇大其心

Q．惠宇大其心現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，惠宇大其心參考行情帶約 55-65萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．惠宇大其心值得買嗎？
惠宇大其心的條件是七期、大墩七街、距文心森林公園225m、大坪數、惠宇建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．惠宇大其心的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣惠宇大其心的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對惠宇大其心做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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從業2010年｜15年實戰經驗