蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
益昌六街8號
（五權西路・永春東七路口）
永春重劃區｜大墩學區｜惠宇品牌
銷售企劃書
惠宇一森青
高綠覆・低建蔽・低密度・1:1.82超高車位配比
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2020
完工年份
119戶
總戶數
40-86坪
主力坪數
64萬
歷史均價/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 惠宇一森青 現在的參考行情帶是多少（約 63-66萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣惠宇一森青的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：高綠覆、低建蔽、低密度、1:1.82超高車位配比是惠宇一森青的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

品牌好不代表一定賣得好，好的社區也需要正確的銷售策略

1
坪數區間大
市場現實
40-86坪差距懸殊，每戶競爭力截然不同
小蟲的做法
拆解樓層、坪數、格局，精算本戶定位
2
品牌溢價已定型
市場現實
惠宇品牌效應已在市場充分反應
小蟲的做法
強調稀缺性：低密度119戶、平面車位
3
管理費高認知
市場現實
6,470元/月，買方首問問題之一
小蟲的做法
正面說明：高管費換來高品質公設與管理
4
競品越來越多
市場現實
同區新案持續推出，差異化愈來愈重要
小蟲的做法
突出1:1.82平面車位、空中花園等核心優勢
03 PROFILE

惠宇一森青　基本資料總覽

項目內容
社區名稱惠宇一森青
地址台中市南屯區益昌六街8號（五權西路・永春東七路口）
行政區台中市南屯區（永春重劃區）
建商惠宇建設
完工年份民國109年（2020年），屋齡約5年
總戶數119戶住家（6戶3梯配置）
樓層規劃地上21層・地下3層
基地面積1,577坪（低建蔽・低密度規劃）
主力坪數2房42-54坪・3房42-63坪・4房54-57坪
車位型態坡道平面式216個（超高配比1:1.82）
公設比31.74%（含空中花園・廚藝教室・健身房・瑜伽教室）
管理費6,470元/戶/月（飯店式管理品質）
學區大墩國小・大墩國中・南屯國小（約681m）
社區特色高綠覆・低建蔽・垂直綠化・自由立面・充電樁配備
04 POSITIONING

惠宇一森青　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
品牌保值型★★★★★惠宇建設T1品牌，台中最具口碑建商之一品牌溢價穩固，流動性最強
換屋精品型★★★★★40-86坪大坪數・高端公設全配換屋族主力市場，惠宇品牌直接加分
低密度稀缺型★★★★★1,577坪基地僅119戶，戶比超低稀缺性強，同坪數社區中鶴立雞群
學區型社區★★★★大墩雙學區約681m家庭型買方決策核心
車位稀缺型★★★★★平面車位1:1.82業界最高配比之一雙車家庭首選，議價防守利器
資產增值型★★★★永春重劃區成熟地段・惠宇品牌加持長線抗跌，品牌確保流動性
高端公設型★★★★廚藝教室・瑜伽教室・空中花園等稀缺公設買方「值不值得」的最強佐證
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（明星學區）約681m，步行約10分鐘換屋攜子家庭首選，學區溢價強
大墩國中國中步行約10-12分鐘國小直升，12年一貫，接送方便
南屯國小國小步行約5-8分鐘距離更近，就近入學選擇
惠文高中高中車程約8分鐘台中南屯頂尖升學高中
逢甲大學大學車程約10分鐘青年租屋需求支撐

② 商場機能

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
向上路商圈餐飲、咖啡、診所密集車程約5分鐘日常餐飲最方便，步行生活圈
五權西路商圈連鎖商店、超市、醫療、銀行車程約5分鐘生活機能全覆蓋，週間採買無壓力
超市量販全聯、家樂福、楓康車程5分鐘以內家庭日常採買全覆蓋
百貨商圈秀泰生活、迪卡儂、Costco車程約8分鐘週末消費、家庭休閒
快速道路台74線、國道一號車程約5分鐘大台中、中彰移動便利

③ 公園綠地

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
社區垂直綠化自由立面垂直綠化社區立面即可欣賞一森青最大特色，生態感與視覺美感
社區中庭花園社區私有景觀中庭步入即達日常放鬆，四季花草景觀
社區空中花園高樓層公設景觀電梯直達稀缺公設，居民共享視野
月牙灣公園鄰里公園步行約5分鐘親子休閒，兒童遊憩
三厝公園鄰里公園步行約8分鐘日常散步，綠地充足
豐樂雕塑公園6公頃露天雕塑公園車程約8分鐘週末休閒首選
文心森林公園都市綠肺車程約8分鐘開闊感，大型戶外空間

④ 交通建設

5min
捷運豐樂公園站
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
20min
烏日高鐵站
（車程）
交通節點類型距離/車程對買方與房價的影響
捷運豐樂公園站台中捷運綠線車程約5分鐘捷運題材，流動性佳
台74線快速道路快速道路車程約5分鐘橫向連結台中各區
國道一號交流道國道車程約5分鐘南北移動，覆蓋大台中
烏日高鐵站高鐵車程約20分鐘商務往來，南北跨縣需求
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
惠宇品牌T1建商，台中最具口碑品牌背書，買方信任度最高直接說明惠宇在台中市場的口碑與品質
飯店式管理6,470元/月，專業物業管理高管費=高品質，有感服務正面說明管費換來的服務內容
垂直綠化自由立面垂直綠化・社區退縮大樹社區形象高端，視覺辨識強帶看前分享社區外觀照片
空中花園高樓層公設景觀花園稀缺公設，加分明顯納入帶看動線，讓買方親身體驗
廚藝教室社區內設廚藝教室（少有公設）同類型社區極稀缺主動提及，讓買方印象深刻
平面車位216個，配比1:1.82停車超方便，雙車無憂強調超高配比，雙車家庭吸引力強
充電樁社區配備電動車充電樁未來導向，配備超前對電動車買家是加分亮點
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（16-21F）全景視野，台中天際線總價最高景觀型換屋、高資產配置單價+5～10萬/坪
中高樓層（11-15F）採光充足，景觀仍佳無特殊劣勢換屋主力均價帶略上
中低樓層（4-10F）總價相對親民景觀受周邊影響預算型換屋族市場均價帶
4房格局（54-57坪）最大格局，三代同堂適用總價帶最高三代同堂、高資產稀缺溢價最大
3房中坪（42-55坪）主力格局，接受度最廣競品多換屋主力穩健成交帶

主力坪數與格局競爭力

產品類型坪數區間格局規劃目標買方市場競爭力
2房精品42-54坪2房2廳首購升格・投資型少見大2房，稀缺性高
3房主力42-63坪3房2廳2衛換屋族主力坪數彈性大，接受度最廣
4房旗艦54-57坪4房2廳3衛三代同堂・高資產換屋稀缺性最強，溢價最大
平面車位1:1.82配比超高配比雙車家庭台中市場罕見，核心差異化
廚藝教室社區公設共用料理族・換屋型同類型社區極稀缺
惠宇一森青不是在賣坪數，是在賣「被惠宇照顧的生活」。
1:1.82平面車位、廚藝教室、瑜伽教室、空中花園——這些在南屯同級社區幾乎找不齊的配備，全部在一棟樓裡。買方不是在選「哪裡比較便宜」，而是在選「值不值得」。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄 ｜ 132筆成交，行情有跡可循

68.2萬
近三年最高單價
（/坪）
64萬
成交總均價
（/坪）
64.2萬
近一年均價
（/坪）
132筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年3月19樓3房55.23,48063.0
114年11月16樓3房51.83,32064.1
114年7月21樓4房57.23,90068.2
114年3月12樓3房48.62,96060.9
113年10月18樓3房53.83,55066.0
113年6月9樓2房44.22,75062.2
112年12月14樓3房50.03,10062.0
112年7月7樓3房46.52,78059.8
112年3月20樓4房57.03,85067.5
111年10月5樓3房43.82,62059.8
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
60-63萬/坪
急售換屋型
合理成交
63-66萬/坪
一般正常出售
挑戰高價
66-70萬/坪
高樓全景4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價主力坪數優勢劣勢
惠宇一森青（本案）約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・1:1.82平面車位・廚藝教室・低密度管理費較高
喬立圓容約8年55.9-61萬/坪51-67坪跳層花園・大坪數・1:1.66平面車位屋齡較高
惠宇清寬約7年約58-60萬/坪40-62坪同惠宇品牌・五期地段比本案舊
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度不同商圈，坪數更大
時代溫莎大廈約2年55-62萬/坪37-45坪新成屋・英式精品・義廚坪數小，不同客群
泓瑞微時代約5年50-60萬/坪30-55坪同屋齡・五期地段坪數較小，品牌差距
核心護城河
惠宇一森青的核心護城河是「T1品牌＋1:1.82超高平面車位＋廚藝教室等稀缺公設」——這三點在南屯同區幾乎找不到對手。
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
品牌信仰族只買惠宇，不考慮其他惠宇品質保證與社區管理強調惠宇T1品牌、飯店式管理、業界口碑
高資產換屋族大坪數換屋，生活全面升格公設完整度與管理品質強調廚藝教室・瑜伽教室・空中花園全配
雙車豪宅家庭雙車位是基本需求車位數量與型態強調1:1.82超高平面配比，雙車保證有位
學區型換屋大墩雙學區優先步行距離與就學路線強調大墩國小681m・南屯國小更近
電動車先行者充電樁是必要條件充電樁數量與位置強調社區已配備充電樁，前瞻配備
保值資產型惠宇品牌長線抗跌品牌保值力與流動性強調132筆成交流動性+T1品牌增值保障
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點惠宇T1品牌＋1:1.82超高平面車位＋廚藝教室等稀缺公設＋低密度119戶＋大墩學區
本戶最大疑慮管理費6,470元較高，需說明飯店式管理的具體服務內容與公設回饋
主打目標買方品牌信仰族＋高資產換屋族＋雙車豪宅家庭＋學區型換屋
廣告主軸「惠宇T1品牌・1:1.82平面車位・廚藝教室・大墩學區・南屯低密度精品」
拍攝重點空中花園（必拍）・廚藝教室（稀缺，必拍）・垂直綠化外觀・精品大廳・全景樓層
議價防守點T1品牌保值、1:1.82平面配比稀缺、廚藝教室公設、132筆成交流動性

三組廣告標題方向

品牌型
「惠宇T1品牌・超高平面車位1:1.82・廚藝教室・大墩學區・南屯低密度精品社區」
稀缺型
「南屯唯一廚藝教室・1:1.82平面車位・低密度119戶・惠宇品牌保值首選」
景觀型
「21層垂直綠化・空中花園・廚藝瑜伽教室全配・大墩學區・惠宇換屋精品」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
廚藝教室主題拍照、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
價格防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「賣房子，比的不只是誰剛好遇到買方，更是誰願意為這間房子負責到底。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解132筆實價、樓層、坪數、公設稀缺性、買方輪廓
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、圖表、廚藝教室主題短影音整合
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立防守邏輯（品牌、車位、公設），全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜惠宇一森青

Q．惠宇一森青現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，惠宇一森青參考行情帶約 63-66萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．惠宇一森青值得買嗎？
惠宇一森青的條件是高綠覆、低建蔽、低密度、1:1.82超高車位配比。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．惠宇一森青的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・南屯國小（約681m）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣惠宇一森青的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對惠宇一森青做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年132筆成交與目前惠宇品牌的市場行情
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗