TL;DR 重點摘要
這一頁回答三個問題：① 怡雋 現在的參考行情帶是多少（約 46-50萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣怡雋的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：黎明東街、七期南側臨南屯公園、57戶、45-80坪大坪數是怡雋的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
👉 小結：黎明東街、七期南側臨南屯公園、57戶、45-80坪大坪數是怡雋的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT
公園第一排大坪數好住，更要鎖定對的換屋買方
1
公園景觀
市場現實
七期南側臨南屯公園
小蟲的做法
主打公園第一排的景觀稀缺
2
大坪數
市場現實
45-80坪，空間充足
小蟲的做法
用大空間鎖定換屋家庭
3
戶數單純
市場現實
僅57戶純住
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
4
行情判讀
市場現實
近一年約47.8萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE
怡雋 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 怡雋（雋業怡雋） |
| 地址 | 台中市南屯區黎明東街75號 |
| 行政區 | 台中市南屯區（七期南側臨南屯公園） |
| 建商 | 雋業建設開發 |
| 完工年份 | 民國101年（2012年11月），屋齡約13年 |
| 總戶數 | 57戶（純住社區） |
| 樓層規劃 | 地上15層（RC造） |
| 主力坪數 | 二房45-46坪／三房45-70坪／四房52-80坪 |
| 車位型態 | 坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考 |
| 管理費 | 約4,518元/戶/月＊參考 |
| 學區 | 大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 七期南側・臨南屯公園・57戶純住・45-80坪大坪數・近黎明商圈 |
04 POSITIONING
怡雋 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 公園景觀型 | ★★★★★ | 七期南側臨南屯公園 | 公園第一排景觀稀缺 |
| 大坪數換屋型 | ★★★★★ | 45-80坪純大坪數 | 換屋與三代同堂主力 |
| 戶數單純型 | ★★★★ | 僅57戶純住 | 住戶單純、出入安心 |
| 近七期地段型 | ★★★★ | 七期南側、近黎明商圈 | 地段成熟、保值抗跌 |
| 大墩學區型 | ★★★ | 享大墩學區 | 帶子女家庭加分 |
| 長線保值型 | ★★★ | 公園景觀＋大坪數，抗跌 | 91筆成交有跡可循 |
| 資產配置型 | ★★★ | 景觀大坪數稀缺，長線保值 | 抗通膨、自住置產兩相宜 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：大墩學區，七期南側家庭首選
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 大墩國小 | 國小（南屯明星學區） | 車程約5分鐘 | 南屯頂尖人氣國小 |
| 大墩國中 | 國中（名校） | 車程約5-8分鐘 | 升學資源完整，家長口碑佳 |
| 惠文高中 | 高中 | 車程約8分鐘 | 台中頂尖升學高中 |
| 黎明國小 | 國小（備選） | 車程約5分鐘 | 黎明生活圈人氣國小 |
| 中山醫大／嶺東科大 | 大學 | 車程約8-10分鐘 | 周邊文教與醫療資源 |
大墩學區＋七期南側——公園景觀＋大坪數＋好學區，換屋家庭的理想組合
七期南側的成熟地段搭配大墩學區與南屯公園景觀，是帶子女換屋家庭的雙重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。
② 商場機能：黎明商圈・七期商圈・文心路生活圈
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 黎明路商圈 | 黎明路餐飲・診所・銀行密集帶 | 車程約3-5分鐘 | 南屯成熟商圈，日常最方便 |
| 七期商圈 | 市政路餐飲・精品・金融 | 車程約5-8分鐘 | 台中最高端商業生活圈 |
| 文心路商圈 | 文心路連鎖商業帶 | 車程約5分鐘 | 餐飲、診所、銀行密集 |
| 超市量販 | 全聯、家樂福、Costco | 車程約8分鐘 | 日常與大宗採買皆便利 |
| 百貨商圈 | 新光三越、大遠百 | 車程約8-10分鐘 | 高端品牌購物一次滿足 |
| 醫療 | 中山醫大附醫、澄清醫院 | 車程約8分鐘 | 換屋家庭最重視的安心感 |
③ 公園綠地：臨南屯公園第一排，七期綠意核心
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 南屯公園 | 鄰里大型公園（第一排） | 臨棟即達 | 公園第一排，出門即見綠 |
| 文心森林公園 | 台中都市綠肺 | 車程約5分鐘 | 圓滿戶外劇場、大型生態綠地 |
| 豐樂雕塑公園 | 6公頃大型公園 | 車程約8分鐘 | 週末散步、大型戶外空間 |
| 兒童公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 親子休閒、長輩活動 |
| 筏子溪河岸 | 河濱步道 | 車程約8分鐘 | 自行車道、親水步道 |
| 在地鄰里公園 | 鄰里公園 | 步行約5分鐘 | 日常散步、長輩活動場域 |
④ 交通建設
3-5min
黎明商圈
（車程）
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 公園第一排 | 七期南側臨南屯公園 | 出門即見綠、景觀無遮 | 主打公園景觀稀缺 |
| 大坪數 | 45-80坪、2-4房 | 空間充足、好規劃 | 強調大空間與換屋需求 |
| 戶數單純 | 僅57戶純住 | 出入單純、住戶整齊 | 強調純住與管理品質 |
| 近七期地段 | 七期南側、近黎明商圈 | 地段保值、機能完整 | 強調地段與生活便利 |
| 大墩學區 | 享大墩學區 | 就學接送方便 | 明確說明學區，吸引家庭客 |
| 補漲空間 | 公園景觀加值、地段成熟 | 補漲潛力 | 強調景觀與地段補漲 |
臨南屯公園・大坪數・57戶單純・近七期——四個條件，鎖定景觀換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 公園景觀戶 | 面南屯公園、視野最佳 | 總價最高 | 重景觀換屋族 | 公園景觀溢價最大 |
| 高樓層 | 視野佳、採光絕佳 | 總價較高 | 重景觀換屋族 | 景觀加價帶 |
| 中高樓層 | 採光良好、視野有高度 | 總價略高 | 主力換屋家庭 | 均價帶核心 |
| 中樓層 | 採光與便利兼顧 | 視野普通 | 主力換屋家庭 | 均價帶核心 |
| 四房80坪 | 格局大器、適合三代 | 總價最高 | 高資產換屋族 | 溢價最大 |
| 二房45坪 | 總價最親民、好入手 | 坪數較小 | 小家庭・換屋 | 流動性最佳 |
怡雋的價值，在於「臨南屯公園第一排、大坪數、57戶單純」三者兼具。
七期南側臨南屯公園的景觀稀缺、45-80坪的大坪數、加上僅57戶的單純純住社區——這三個條件同時到位的社區，在七期南側是景觀換屋家庭的理想選擇。公園景觀、空間、單純到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS
近三年實價登錄總表
資料來源：內政部實價登錄／591／樂屋整理 ｜ 約91筆成交，近一年均價約47.8萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）
52萬*
近三年最高/坪
46-50萬
主力成交區間
44萬*
近三年起漲均價
91筆
登錄總成交筆數
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 坪數（坪） | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年上半 | 13樓 | 四房 | 78.0 | 3,978 | 51.0 |
| 114年下半 | 11樓 | 三房 | 60.0 | 2,868 | 47.8 |
| 114年上半 | 12樓 | 公園景觀 | 70.0 | 3,500 | 50.0 |
| 113年下半 | 8樓 | 三房 | 48.0 | 2,256 | 47.0 |
| 113年上半 | 10樓 | 四房 | 65.0 | 3,003 | 46.2 |
| 112年下半 | 9樓 | 二房 | 45.0 | 2,025 | 45.0 |
| 112年上半 | 7樓 | 三房 | 50.0 | 2,200 | 44.0 |
| 111年下半 | 10樓 | 四房 | 65.0 | 2,795 | 43.0 |
| 111年上半 | 6樓 | 二房 | 46.0 | 1,932 | 42.0 |
| 110年下半 | 8樓 | 三房 | 50.0 | 2,050 | 41.0 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
44-46萬/坪
急售型・低樓層／二房
合理成交
46-50萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
50-53萬/坪
公園景觀・四房
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 怡雋（本案） | 約13年 | 46-50萬/坪 | 45-80坪 | 臨南屯公園・大坪數・57戶純住・雋業作品 | 屋齡漸增 |
| 壹雋 | 約15年 | 42-46萬/坪 | 48-60坪 | 黎明國中小步行到・雋業作品 | 無公園景觀 |
| 太子龍 | 約21年 | 47-52萬/坪 | 30-55坪 | 近七期・大墩學區 | 屋齡較高 |
| 鉅虹MOCA | 約14年 | 45-50萬/坪 | 72-104坪 | 近七期・超低密度 | 坪數更大 |
| 鉅虹創造之旅 | 約22年 | 41-44萬/坪 | 25-45坪 | 近七期・雙公園 | 屋齡較高、坪數小 |
| 惠宇城市遠見 | 約18年 | 44-48萬/坪 | 29-77坪 | 黎明商圈・惠宇品牌 | 無公園景觀 |
怡雋的護城河：「臨南屯公園第一排＋大坪數＋57戶單純＋近七期」。
在七期南側中，它以公園景觀稀缺、大坪數與單純社區取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 景觀換屋族 | 公園第一排景觀 | 景觀面與樓層 | 強調臨南屯公園、視野無遮 |
| 大坪數換屋族 | 大空間・單純社區 | 空間與住戶素質 | 強調45-80坪＋57戶純住 |
| 三代同堂家庭 | 空間足夠、房數多 | 房間數與動線 | 主推四房52-80坪，三代同住 |
| 大墩學區家庭 | 大墩國中小 | 學區範圍與接送 | 直接說明大墩學區與就學動線 |
| 近七期換屋族 | 七期南側地段 | 地段與生活便利 | 強調七期南側、近黎明商圈 |
| 資產配置族 | 景觀大坪數稀缺 | 流動性與保值 | 強調公園景觀稀缺、長線抗跌 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 七期南側臨南屯公園第一排＋45-80坪大坪數＋57戶單純社區＋大墩學區 |
| 本戶最大疑慮 | 屋齡漸增，需以公園景觀、大坪數、單純社區放大優勢 |
| 主打目標買方 | 景觀換屋族＋大坪數換屋族＋三代同堂＋大墩學區家庭 |
| 廣告主軸 | 「七期南側・臨南屯公園・45-80坪大坪數・大墩學區」 |
| 拍攝重點 | 面南屯公園景觀（必拍）・大坪數客廳採光・社區大廳・公園空照 |
| 議價防守點 | 公園第一排景觀、大坪數、57戶單純、近七期地段 |
三組廣告標題方向
景觀型
「七期南側・臨南屯公園第一排・45-80坪大坪數・大墩學區」
大坪數型
「公園景觀大宅・57戶單純・近七期黎明・換屋首選」
稀缺型
「南屯公園第一排・大坪數稀缺・雋業作品・資產首選」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
公園景觀與大坪數稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「公園景觀大坪數宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解91筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立公園景觀與大坪數稀缺防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ
常見問答｜怡雋
Q．怡雋現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，怡雋參考行情帶約 46-50萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．怡雋值得買嗎？
怡雋的條件是黎明東街、七期南側臨南屯公園、57戶、45-80坪大坪數。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．怡雋的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣怡雋的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對怡雋做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 看懂您這一戶在全棟57戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
- ② 看懂近三年91筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
- ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗
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