蟲哥在地市場觀察
台中市南區
工學北路115號
中興大學文教圈｜工學北路｜盛亞建設
銷售企劃書
富宇擎山
工學北路・中興大學旁・84戶・22層・43-79坪・盛亞建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2016
完工年份
84戶
22層大樓
43-79坪
主力坪數
約42萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 富宇擎山 現在的參考行情帶是多少（約 39-42萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣富宇擎山的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：工學北路、中興大學旁、84戶、22層、43-79坪、盛亞建設是富宇擎山的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南在地房仲）
“
「工學北路、中興大學旁、22層中大坪數，地段與視野就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

中興大學旁中大坪數，更要鎖定對的換屋買方

1
中興大學文教圈
市場現實
工學北路、中興大學旁
小蟲的做法
主打文教環境與地段
2
高樓視野
市場現實
地上22層、高樓視野
小蟲的做法
用高樓景觀放大價值
3
中大坪數
市場現實
3-4房43-79坪
小蟲的做法
用實用大坪數鎖定換屋家庭
4
行情判讀
市場現實
近期約42萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

富宇擎山　基本資料總覽

項目內容
社區名稱富宇擎山
地址台中市南區工學北路115號
行政區台中市南區（中興大學文教圈）
建商盛亞建設
完工年份約民國105年（2016年9月），屋齡約9年
總戶數84戶（基地約602坪）
樓層規劃地上22層・地下4層
主力坪數三房42.99-79.26坪・四房53.45-79.25坪
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32%
學區和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色工學北路・中興大學旁・84戶・22層高樓・43-79坪中大坪數
04 POSITIONING

富宇擎山　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
中興大學文教型★★★★★工學北路、中興大學旁文教環境、地段保值
高樓視野型★★★★地上22層高樓高樓景觀加分顯著
中大坪數型★★★★3-4房43-79坪換屋與三代同堂主力
品牌建商型★★★盛亞建設社區品牌信賴、二手接受度
學區型★★★和平／樹義國小學區帶帶子女家庭加分
近雙鐵型★★★近建國南路、大慶雙鐵通勤便利、流動性佳
資產配置型★★★文教地段大坪數，長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
和平國小國小（在地學區）車程約5分鐘南區人氣國小，接送方便
樹義國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘工學在地國小
五權國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
國立中興大學大學車程約3-5分鐘頂尖學府、文教資源
中山醫學大學大學車程約5-8分鐘醫療與文教資源
和平／樹義國小學區帶＋中興大學——文教環境＋好學區，南區換屋家庭的安心組合
工學／中興大學文教圈機能成熟，搭配學區，是帶子女換屋家庭的安心選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
中興大學商圈興大周邊餐飲・生活車程約3-5分鐘學區青年生活圈、餐飲密集
忠孝路夜市台中知名夜市車程約5分鐘在地美食、生活機能
第三市場傳統市場車程約5分鐘在地採買、生活感濃厚
台中文化創意園區舊酒廠文創園區車程約5-8分鐘藝文展演、假日休閒
超市量販全聯、家樂福、楓康車程5分鐘以內日常採買零壓力
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約5-8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
中興大學校園頂尖學府綠地步行／車程約3-5分鐘校園綠意、康橋水岸
積善公園鄰里公園車程約5分鐘南區在地綠意
樹德公園鄰里大型公園車程約5-8分鐘日常散步、親子休閒
台中文創園區綠地文創園區綠地車程約5-8分鐘藝文綠意空間
興大康橋校園親水步道車程約5分鐘散步、自然生態
筏子溪／旱溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
台中火車站
（車程）
5min
大慶雙鐵站
（車程）
5min
建國南路
（臨近）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
中興大學旁工學北路、中興大學旁文教環境、生活便利主打文教地段價值
22層高樓高樓視野開闊採光好、視野佳高樓層景觀是溢價理由
中大坪數43-79坪、3-4房空間大、好規劃強調中大坪數與換屋需求
盛亞品牌盛亞建設社區品牌信賴、管理上軌道強調品牌與管理
學區和平／樹義國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
近雙鐵近建國南路、大慶雙鐵通勤便利帶看走雙鐵與文教動線
中興大學旁・22層・43-79坪・文教圈——四個條件，鎖定換屋與三代同堂
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
79坪大4房格局完整、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
43坪3房總價最親民、好入手坪數略小換屋主力流動性最佳
富宇擎山的價值，在於「中興大學文教圈、22層高樓視野、中大坪數」三者兼具。
工學北路中興大學旁的文教地段、地上22層的高樓視野、加上43-79坪的中大坪數——這三個條件同時到位的社區，在南區工學是換屋與三代同堂家庭的理想選擇。文教、視野、坪數到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／永慶整理 ｜ 約124筆成交，19.5-42.4萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

42.4萬*
近三年最高/坪
39-42萬
主力成交區間
35萬*
近三年起漲均價
124筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半20樓大4房75.03,30044.0
113年6月18樓3房53.02,24742.4
114年上半19樓大4房79.03,39743.0
113年下半12樓3房50.02,05041.0
113年上半16樓3房43.01,72040.0
112年下半9樓3房53.02,06739.0
112年上半14樓大4房70.02,66038.0
111年下半11樓3房50.01,85037.0
111年上半8樓3房43.01,54836.0
110年下半15樓大4房70.02,45035.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
35-38萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
39-42萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
42-45萬/坪
高樓・大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
富宇擎山（本案）約9年39-42萬/坪43-79坪中興大學旁・22層・中大坪數非核心精華
泰鉅興大苑約5年42-47萬/坪28-41坪近興大・近新屋齡新、坪數小
悠森學約9年38-42萬/坪28-45坪建國南路・大社區坪數較小
惠宇謙仁約3年58-65萬/坪3-4房建國南路・近新惠宇屋齡新、單價高
泰鉅綠晶華約9年33-38萬/坪28-49坪興大路・近文心南路單價較低
櫻花璀璨工學約7年23-28萬/坪39-54坪工學路・工學商圈單價較低
富宇擎山的護城河：「中興大學文教地段＋22層高樓視野＋43-79坪中大坪數」。
在南區工學文教圈中，它以文教地段、高樓景觀與中大坪數取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
換屋家庭文教・高樓・中大坪數地段與空間強調中興大學旁、22層、43-79坪
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推60-79坪大4房
教職／文教族近中興大學文教環境與通勤強調中興大學文教圈
高樓景觀追求者22層視野樓層與視野強調22層高樓視野
學區家庭和平／樹義國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
補漲置產族文教地段補漲補漲空間與流動性強調地段補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點工學北路中興大學旁＋22層高樓視野＋43-79坪中大坪數＋文教環境
本戶最大疑慮屋齡約9年、非核心精華，需以文教地段、高樓、坪數放大優勢
主打目標買方換屋家庭＋三代同堂＋教職文教族＋高樓景觀追求者
廣告主軸「工學北路・中興大學旁・22層高樓・43-79坪」
拍攝重點22層高樓視野（必拍）・大坪數客廳採光・社區大廳・文教機能地圖
議價防守點中興大學文教地段、22層高樓、中大坪數、補漲空間

三組廣告標題方向

文教型
「中興大學旁・工學北路・22層高樓・43-79坪」
景觀型
「22層高樓視野・中大坪數・文教環境・換屋首選」
地段型
「南區工學文教圈・近建國南路與大慶雙鐵・補漲可期」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
中興大學文教地段與高樓視野防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「文教高樓宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解124筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立中興大學文教地段與高樓視野防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜富宇擎山

Q．富宇擎山現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，富宇擎山參考行情帶約 39-42萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．富宇擎山值得買嗎？
富宇擎山的條件是工學北路、中興大學旁、84戶、22層、43-79坪、盛亞建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．富宇擎山的學區是哪些？
和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣富宇擎山的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對富宇擎山做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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從業2010年｜15年實戰經驗