蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
建功路77號
建功重劃｜嶺東生活圈｜富宇建設
銷售企劃書
富宇世界花園
建功重劃・嶺東・699戶大社區・2-3房・716平面車位
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2020
完工年份
699戶
大型社區
23-38坪
主力坪數
約41萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 富宇世界花園 現在的參考行情帶是多少（約 39-42萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣富宇世界花園的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：建功重劃、嶺東、699戶大社區、2-3房、716平面車位是富宇世界花園的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

大型新社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

1
建功重劃地段
市場現實
嶺東生活圈、重劃新區
小蟲的做法
主打地段成熟與生活便利
2
大社區規模
市場現實
2469坪基地、699戶
小蟲的做法
用規模、公設與平面車位放大價值
3
戶數多競爭
市場現實
699戶，同社區釋出量大
小蟲的做法
拆解本戶優勢，突顯與鄰居差異
4
行情判讀
市場現實
近期約41萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

富宇世界花園　基本資料總覽

項目內容
社區名稱富宇世界花園
地址台中市南屯區建功路77號
行政區台中市南屯區（建功重劃區・嶺東）
建商富宇建設
完工年份約民國109年（2020年），屋齡約5年
總戶數699戶（686戶住家＋13間店面）
樓層規劃A棟地上17層、B/C棟地上24層・地下5層
基地面積約2,469坪（716個平面車位）
主力坪數二房23-26坪・2+1房26-28坪・三房35-38坪
車位型態坡道平面式716個（平面車位充足）
公設比約33-35%＊參考
學區嶺東國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色建功重劃・699戶大社區・716平面車位・近新屋況・高流動性
04 POSITIONING

富宇世界花園　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大社區規模型★★★★★2469坪基地、699戶規模、公設與平面車位是優勢
近新屋況型★★★★★約2020年完工，屋況新折舊疑慮低、買方接受度高
平面車位型★★★★716個平面車位有車家庭核心需求
總價親民型★★★★2-3房中小坪數，門檻友善首購升級與小家庭換屋主力
高流動性型★★★★699戶大社區，成交量極大行情透明、買方信心足
重劃地段型★★★建功重劃、嶺東生活圈發展中重劃區、補漲空間
資產配置型★★★近新大社區，長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：嶺東／大墩學區帶，建功重劃安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
嶺東國小國小（在地學區）車程約3-5分鐘建功重劃在地國小
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約8分鐘南屯熱門明星學區
黎明國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約10分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大大學車程約5分鐘周邊文教與生活圈
嶺東／大墩學區帶——近新大社區＋平面車位＋親民總價的務實組合
建功重劃機能成熟中，搭配學區與大社區流動性，是首購換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：嶺東商圈・五權西路・公益路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
嶺東商圈嶺東科大周邊餐飲・生活車程約5分鐘青年生活圈、餐飲密集
五權西路商圈五權西路連鎖商業帶車程約5分鐘主幹道機能，生活便利
公益路商圈公益路連鎖商業帶車程約8分鐘餐飲、生活採買全覆蓋
超市量販全聯、家樂福、大買家車程5-8分鐘日常與大宗採買皆便利
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約10分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：建功重劃綠帶與南屯綠意環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
社區中庭花園大社區中庭社區內大基地留設綠意空間
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約10分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
建功重劃綠帶重劃區公園綠地車程約3分鐘發展中重劃綠意
筏子溪河岸河濱步道車程約5分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
10min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
大社區規模2469坪、699戶公設足、中庭綠意強調規模與公設
716平面車位平面車位充足好停、有車家庭友善針對有車家庭，車位是賣點
近新屋況約2020年完工屋況新、免大整理強調近新屋況與保值
中小坪數2-3房、23-38坪總價友善、好入手強調CP值與補漲空間
重劃地段建功重劃、嶺東發展中、未來增值強調重劃補漲潛力
高流動性成交量極大、行情透明買方信心足、好議價以成交紀錄建立合理定價
699戶・716平面車位・近新・建功重劃——四個條件，鎖定首購換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（B/C棟）視野最佳、採光絕佳總價較高重採光買方景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便視野受影響首購・長輩同住均價帶下限
三房38坪格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
二房23坪總價最親民、好入手坪數較小首購族流動性最佳
富宇世界花園的價值，在於「大社區規模、716平面車位、近新屋況」三者兼具。
2469坪大基地與699戶的社區規模、716個平面車位、加上約2020年的近新屋況——這三個條件同時到位的社區，在建功重劃區是首購換屋的務實高CP選擇。規模、車位、屋況到位，重劃補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂居整理 ｜ 約1,460筆成交，均價約41萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

43萬*
近三年最高/坪
40-42萬
主力成交區間
36萬*
近三年起漲均價
1460筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半20樓三房37.01,59143.0
114年下半12樓三房36.01,51242.0
114年上半18樓2+1房27.01,13442.0
113年下半8樓三房38.01,55841.0
113年上半15樓二房25.01,02541.0
112年下半10樓三房36.01,44040.0
112年上半6樓二房24.093639.0
111年下半14樓2+1房27.01,02638.0
111年上半9樓三房36.01,33237.0
110年下半7樓二房24.086436.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
36-39萬/坪
急售型・低樓層／二房
合理成交
39-42萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
42-45萬/坪
高樓・三房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
富宇世界花園（本案）約5年40-42萬/坪23-38坪建功重劃・699戶・716平面車位・近新非七期核心
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪永春・大坪數坪數較大、屋齡高
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度單價較高
興富發博克萊約4年58-62萬/坪20-35坪七期・小宅七期核心、單價高
順天One33全新62-66萬/坪60-124坪全新・大坪數總價高出許多
三采藝術園區約26年28-31萬/坪39-60坪公益路・大基地屋齡高、單價低
富宇世界花園的護城河：「建功重劃近新＋699戶大社區＋716平面車位＋親民總價」。
在南屯西側重劃區中，它以近新屋況、平面車位與行情透明取勝，重劃補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族近新・總價親民・車位負擔與屋況主推二房23-26坪，總價友善
首換升級族2+1房或三房空間與機能主推三房35-38坪
有車家庭平面車位充足車位數量與型態強調716個平面車位
學區家庭嶺東／大墩國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重劃置產族重劃補漲補漲空間與流動性強調建功重劃發展潛力
收租置產族近新、總價低流動性與租金強調嶺東租賃需求穩定
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點建功重劃近新大社區＋699戶＋716平面車位＋2-3房親民總價
本戶最大疑慮社區戶數極多釋出量大，需突顯本戶樓層、棟別、車位優勢
主打目標買方首購族＋首換升級族＋有車家庭＋重劃置產族
廣告主軸「建功重劃・近新大社區・716平面車位・2-3房好入手」
拍攝重點明亮客廳採光・大基地中庭・平面車位場・社區大廳
議價防守點近新屋況、平面車位、大社區行情依據、重劃補漲

三組廣告標題方向

近新型
「建功重劃・近新大社區・716平面車位・2-3房好入手」
車位型
「716個平面車位・有車家庭友善・近南屯交流道」
補漲型
「嶺東重劃補漲可期・近新屋況・首購首換之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
建功重劃近新與大社區行情防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近新大社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解1460筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立建功重劃近新與大社區行情防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜富宇世界花園

Q．富宇世界花園現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，富宇世界花園參考行情帶約 39-42萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．富宇世界花園值得買嗎？
富宇世界花園的條件是建功重劃、嶺東、699戶大社區、2-3房、716平面車位。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．富宇世界花園的學區是哪些？
嶺東國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣富宇世界花園的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對富宇世界花園做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟699戶中的相對條件（棟別/樓層/坪數/車位）
  • ② 看懂近三年1,460筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗