蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
新富路299號
新富路｜單元二重劃區｜坤悅開發
銷售企劃書
坤悅心富郁
坤悅開發・單元二核心・104戶・純3房新成屋
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2023
完工年份
104戶
純住大樓
34-39坪
純3房
50萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 坤悅心富郁 現在的參考行情帶是多少（約 48-50萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣坤悅心富郁的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：坤悅開發、單元二核心、104戶、純3房新成屋是坤悅心富郁的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

純3房新成屋＋臨綠園道，是心富郁最強的議題

1
純3房稀有
市場現實
34-39坪純3房、零店面
小蟲的做法
主打格局單純與好入手
2
臨綠園道
市場現實
正臨新富綠園道綠帶
小蟲的做法
強調綠意第一排
3
新成屋
市場現實
2023年完工、屋況新
小蟲的做法
以近新屋況＋坤悅品牌加分
4
行情判讀
市場現實
近期約50萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

坤悅心富郁　基本資料總覽

項目內容
社區名稱坤悅心富郁
地址台中市南屯區新富路299號
行政區台中市南屯區（單元二重劃區）
建商坤悅開發
完工年份約民國112年（2023年），屋齡約3年＊參考
總戶數約104戶（電梯大樓）
樓層規劃地上14層・地下2層＊參考
主力坪數約34-39坪，純3房＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約33.9%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約60-80元/月＊參考
學區大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色單元二核心・臨新富綠園道・純3房・零店面新成屋
04 POSITIONING

坤悅心富郁　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
純3房型★★★★★34-39坪純3房、好入手純3房格局是最強買點
綠園道第一排型★★★★★正臨新富綠園道綠意第一排是稀缺價值
新成屋型★★★★2023年完工、屋況新屋況優於同區中古
零店面純住型★★★★1樓零店面、住戶單純居住品質高
學區型★★★★大新／大墩學區帶帶子女換屋家庭加分
首購友善型★★★★坪數精巧、總價友善入手門檻低、流動性佳
資產配置型★★★純3房適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大新／大墩學區帶，南屯單元二家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大新國小國小（單元二學區）車程約3-5分鐘重劃區人氣國小，接送單純
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘在地口碑佳
惠文高中高中（完全中學）車程約6分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大新／大墩學區帶——純3房新成屋＋好學區，是小家庭換屋最在意的組合
純3房好入手，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「預算＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：新富路・向上路・大墩商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
新富路商圈在地餐飲與生活機能臨近日常最方便
向上路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘出門即享生活機能
大墩商圈連鎖商業帶車程約5分鐘生活機能完整
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約10分鐘家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：正臨新富綠園道，綠意第一排

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
新富綠園道單元二帶狀綠園道正臨（第一排）散步休閒、社區綠廊
文心森林公園台中都市綠肺車程約7分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
在地鄰里公園鄰里公園步行約3分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
純3房零店面34-39坪、住戶單純格局單純、好入手主打純3房與純住品質
臨綠園道正臨新富綠園道綠意第一排、採光佳帶看強調綠意視野
新成屋2023年完工屋況新、免裝潢帶看強調近新屋況
成熟學區大新／大墩學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
格局方正純3房好規劃空間實用、好擺設帶看強調格局實用
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
純3房・臨綠園道・新成屋——三個賣點，鎖定單元二首購換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳、面綠園道總價略高重景觀買方景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力首購換屋均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響首購預算型均價帶下限
面綠園道戶綠意第一排、採光佳總價略高重綠意買方主力溢價帶
標準3房格局方正、好入手一般採光小家庭換屋流動性最佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭純3房搭配車位最對味
坤悅心富郁的價值，在於「純3房、臨綠園道、新成屋」三者兼具。
34-39坪的純3房好入手、正臨新富綠園道的綠意第一排、加上2023年的新成屋屋況——這三個條件同時到位的純住社區，在南屯單元二首購換屋市場具有明確議題。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

51萬*
近期最高/坪
47-50萬
主力成交區間
43萬*
起漲均價
純3房
主力產品
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月13樓面園道3房38.01,94051.0
114年10月9樓3房36.01,80050.0
114年6月6樓3房34.51,69049.0
114年2月14樓面園道3房38.51,92049.9
113年10月8樓3房36.01,75048.6
113年6月5樓3房34.01,62047.6
113年2月11樓3房37.01,75047.3
112年11月7樓3房35.01,61046.0
112年8月10樓3房37.01,65044.6
112年5月6樓3房34.01,46043.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
46-48萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
48-50萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
50-52萬/坪
高樓・面園道
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
坤悅心富郁（本案）約3年47-51萬/坪34-39坪單元二純3房・臨綠園道・新成屋坪數較小
國聚之鑄約2年52-55萬/坪中大坪數同單元二・新成屋坪數較大
采揚晴空約4年48-54萬/坪中坪數龍富十一街・采揚坪數略大
興富發潤隆約4年42-48萬/坪中坪數龍富十二街・大基地單價較低
興富發博識約4年51-62萬/坪21-42坪七期・小坪數單價較高
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地單價較高
坤悅心富郁的護城河：「純3房＋臨綠園道＋新成屋」，是單元二好入手的綠意純住宅。
在單元二首購換屋市場中，它卡在「純3房好入手」與「綠意第一排」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購換屋族純3房・新成屋・總價友善預算與屋況強調34-39坪純3房好入手
小家庭格局單純、好整理房數與動線主推純3房，小家庭剛好
學區家庭大新／大墩學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
綠意偏好者綠園道第一排綠意與採光強調正臨新富綠園道
純住買方零店面、住戶單純居住品質強調1樓零店面純住
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調純3房好出租、新成屋抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點34-39坪純3房＋正臨新富綠園道＋2023新成屋
本戶最大疑慮坪數精巧，需以純3房好入手、綠意、新成屋轉移焦點
主打目標買方首購換屋族＋小家庭＋學區家庭＋綠意偏好者
廣告主軸「南屯單元二純3房・臨新富綠園道・新成屋・好學區」
拍攝重點面綠園道採光（必拍）・方正客廳・社區大廳・綠廊空照
議價防守點純3房稀有、綠園道第一排、新成屋、學區

三組廣告標題方向

純3房型
「南屯單元二純3房・34-39坪・零店面・新成屋」
綠意型
「正臨新富綠園道・綠意第一排・採光通透・好學區」
首購型
「單元二好入手・純3房新成屋・總價友善・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
純3房與綠園道稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「純3房綠意宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立純3房與綠園道稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜坤悅心富郁

Q．坤悅心富郁現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，坤悅心富郁參考行情帶約 48-50萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．坤悅心富郁值得買嗎？
坤悅心富郁的條件是坤悅開發、單元二核心、104戶、純3房新成屋。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．坤悅心富郁的學區是哪些？
大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣坤悅心富郁的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對坤悅心富郁做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗