蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
向心路36號
五期大墩商圈｜近文心森林公園｜國雄建設
銷售企劃書
國雄文心森林
文心路・向心路・88戶・57-70坪・近文心森林公園・國雄建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2019
完工年份
88戶
近新社區
57-70坪
主力坪數
約49萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 國雄文心森林 現在的參考行情帶是多少（約 45-49萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣國雄文心森林的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：文心路、向心路、88戶、57-70坪、近文心森林公園、國雄建設是國雄文心森林的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

五期近新中大坪數，更需要精準的換屋買方定位

1
文心路地段
市場現實
向心路、近文心森林公園
小蟲的做法
主打地段成熟與公園綠意
2
近新屋況
市場現實
約2019年完工、屋況新
小蟲的做法
強調近新與名家設計
3
中大坪數
市場現實
57-70坪
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定換屋族
4
行情判讀
市場現實
近期約49萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

國雄文心森林　基本資料總覽

項目內容
社區名稱國雄文心森林
地址台中市南屯區向心路36號
行政區台中市南屯區（五期・近文心森林公園）
建商國雄建設（王森主建築師事務所設計）
完工年份約民國108年（2019年），屋齡約5-6年
總戶數88戶（A棟一層5戶、B棟一層6戶）
主力坪數約57-70坪
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色向心路・88戶近新・57-70坪・名家設計・近文心森林公園
04 POSITIONING

國雄文心森林　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
近新屋況型★★★★★約2019年完工、名家設計屋況新、折舊低、品牌信賴
文心路地段型★★★★★向心路、近文心森林公園地段成熟、保值抗跌
中大坪數型★★★★57-70坪換屋與三代同堂主力
公園綠意型★★★★近文心森林公園公園綠意稀缺、景觀加分
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女家庭加分
長線保值型★★★近新＋地段，抗跌成交流動性有跡可循
資產配置型★★★近新中大坪數，長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，五期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
大新國小國小（備選）車程約5分鐘五期在地學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋五期——近新中大坪數＋名校學區＋公園綠意，換屋家庭的理想組合
向心路五期搭配大墩國中小名校學區與文心森林公園，是帶子女換屋家庭的多重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：大墩商圈・文心路・七期生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
大墩商圈大墩路餐飲・連鎖商業帶車程約3-5分鐘五期成熟商圈，日常便利
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
七期商圈市政路餐飲・精品車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：近文心森林公園，五期綠意核心

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約8分鐘七期門戶的綠意象徵
大墩兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
秋紅谷景觀生態公園車程約10分鐘七期知名地景公園
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
文心森林公園站
（車程）
5min
大墩商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
近新屋況約2019年完工、名家設計屋況新、品牌信賴主打近新與名家設計
文心路地段向心路、近文心森林公園地段保值、機能完整強調文心路地段價值
中大坪數57-70坪空間大、好規劃強調中大坪數與換屋需求
低密度純住88戶、A/B兩棟住戶單純、隱私佳強調純住與管理品質
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
近文心森林近文心森林公園綠意、生活機能完整帶看走公園與商圈動線
近新・文心路地段・57-70坪・近文心森林——四個條件，鎖定換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
70坪大戶格局完整、適合三代總價較高高資產換屋族主力成交帶
57坪主力產品、好入手坪數相對小換屋主力市場基準行情
國雄文心森林的價值，在於「近新屋況、文心路地段、近文心森林公園」三者兼具。
約2019年完工的近新屋況與王森主建築師事務所的名家設計、向心路近文心森林公園的成熟地段、加上57-70坪的中大坪數——這三個條件同時到位的社區，在五期是換屋家庭的理想選擇。屋況、地段、綠意到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂居整理 ｜ 約107筆成交，25.5-48.4萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

50萬*
近三年最高/坪
45-49萬
主力成交區間
41萬*
近三年起漲均價
107筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半12樓大坪數68.03,40050.0
113年7月10樓四房65.03,04246.8
114年上半11樓四房70.03,43049.0
113年下半8樓四房60.02,82047.0
113年上半9樓四房57.02,62246.0
112年下半7樓四房65.02,92545.0
112年上半10樓四房60.02,64044.0
111年下半8樓四房57.02,45143.0
111年上半6樓四房65.02,73042.0
110年下半9樓四房60.02,46041.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
41-45萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
45-49萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
49-52萬/坪
高樓・大坪數
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
國雄文心森林（本案）約5年45-49萬/坪57-70坪向心路・近新・名家設計・近文心森林非七期核心
文心森詠約11年46-50萬/坪72-116坪文心路一段・大坪數屋齡較高、坪數大
國泰森林觀道約11年48-51萬/坪78-132坪文心路一段・大坪數屋齡高、坪數大
文心1號約10年45-49萬/坪24-42坪文心路一段・近捷運坪數小
國泰森林苑約11年36-40萬/坪53-284坪文心路・低密度單價較低
惠宇大其心約7年55-65萬/坪大坪數七期・近文心森林七期、單價高
國雄文心森林的護城河：「近新名家設計＋向心路文心路地段＋近文心森林公園＋57-70坪」。
在五期文心路一帶，它以近新屋況、名家設計與公園綠意取勝，是換屋家庭的選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
換屋家庭近新・中大坪數・地段屋況與空間強調2019近新、57-70坪、近文心森林
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推66-70坪大坪數
重設計買方名家建築設計立面與採光強調王森主建築師事務所設計
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
五期換屋族大墩商圈地段地段與生活機能強調向心路、近大墩商圈
資產配置族近新中大坪數流動性與保值強調近新長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點向心路文心路地段＋約2019近新＋名家設計＋57-70坪＋近文心森林公園
本戶最大疑慮非七期核心，需以近新、名家設計、公園綠意放大優勢
主打目標買方換屋家庭＋三代同堂＋重設計買方＋大墩學區家庭
廣告主軸「向心路・近新・名家設計・近文心森林公園・57-70坪」
拍攝重點名家立面與大廳・客廳採光・社區公設・文心森林綠意
議價防守點近新屋況、名家設計、文心路地段、近文心森林

三組廣告標題方向

近新型
「向心路・約2019近新・名家設計・近文心森林公園」
地段型
「五期大墩商圈・57-70坪中大坪數・大墩學區・換屋首選」
設計型
「王森主建築師設計・近新質感・近公園綠意」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近新名家設計與文心路地段防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近新名家社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解107筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近新名家設計與文心路地段防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜國雄文心森林

Q．國雄文心森林現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，國雄文心森林參考行情帶約 45-49萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．國雄文心森林值得買嗎？
國雄文心森林的條件是文心路、向心路、88戶、57-70坪、近文心森林公園、國雄建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．國雄文心森林的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣國雄文心森林的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對國雄文心森林做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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從業2010年｜15年實戰經驗