蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
大墩七街
七期核心｜近文心森林公園｜國泰建設
銷售企劃書
國泰森林薈
七期・大墩七街・107戶・2-3房・近文心森林公園・國泰建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2028預計
完工年份
107戶
國泰新案
27-47坪
主力坪數
約78萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 國泰森林薈 現在的參考行情帶是多少（約 76-80萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣國泰森林薈的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：七期、大墩七街、107戶、2-3房、近文心森林公園、國泰建設是國泰森林薈的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

七期核心中坪數新案，更要鎖定對的高資產買方

1
七期核心地段
市場現實
大墩七街、近文心森林公園
小蟲的做法
主打七期頂級地段與公園綠意
2
國泰新案
市場現實
預計2028完工、國泰品牌
小蟲的做法
以新案與品牌放大價值
3
中坪數稀缺
市場現實
2-3房27-47坪
小蟲的做法
七期核心少見中坪數，買方池廣
4
行情判讀
市場現實
近期約78萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

國泰森林薈　基本資料總覽

項目內容
社區名稱國泰森林薈
地址台中市南屯區大墩七街（門牌以建照為準）
行政區台中市南屯區（七期核心）
建商國泰建設
完工年份預計2028年Q4完工（新案／預售）
總戶數107戶
主力坪數2房27坪・3房39/40/43/47坪
車位型態車位137個（含於成交坪數）＊參考
公設比約34.5%
基地面積約510坪
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色七期核心・大墩七街・107戶・2-3房新案・近文心森林公園・國泰品牌
04 POSITIONING

國泰森林薈　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
七期核心地段型★★★★★大墩七街、近文心森林公園地段含金量高、保值抗跌
國泰新案型★★★★★預計2028完工、國泰品牌新案稀缺、品牌信賴
中坪數稀缺型★★★★七期核心少見2-3房買方池廣、總價相對可入手
公園綠意型★★★★近文心森林公園公園綠意稀缺、景觀加分
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女高資產家庭加分
保值型★★★★七期核心新案抗跌新案保值、長線抗通膨
資產配置型★★★七期核心中坪數稀缺置產與自住兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約3-5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約5-8分鐘台中頂尖升學高中
大新國小國小（備選）車程約5分鐘七期在地學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋七期核心——國泰新案＋名校學區＋公園綠意，高資產家庭的理想組合
七期大墩七街搭配大墩國中小名校學區與文心森林公園，是高資產換屋與置產家庭的多重誘因。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・大墩商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約3-5分鐘餐飲、診所、銀行密集
大墩商圈大墩路餐飲・連鎖商業帶車程約5分鐘五期成熟商圈
百貨商圈新光三越、大遠百車程約5-8分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販city'super、家樂福、Costco車程約8分鐘高端與大宗採買皆便利
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：近文心森林公園，七期綠意核心

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺步行／車程約3-5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約5分鐘七期門戶的綠意象徵
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
大墩兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
秋紅谷景觀生態公園車程約8分鐘七期知名地景公園
惠來公園鄰里公園車程約5分鐘七期生活圈的休閒場域

④ 交通建設

3-5min
文心森林公園站
（車程）
5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
七期核心地段大墩七街、近文心森林公園地段保值、機能頂級主打七期核心地段價值
國泰新案預計2028完工全新規格、品牌保固強調新案與品牌
中坪數稀缺2-3房27-47坪七期核心少見、好入手強調中坪數於七期的稀缺
近公園綠意近文心森林公園綠意、生活機能完整帶看走公園動線
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引高資產家庭
保值潛力七期核心新案新案保值、抗跌強調七期核心新案長線抗通膨
七期核心・國泰新案・2-3房中坪數・近文心森林——四個條件，鎖定高資產換屋與置產族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價最高高資產換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價仍高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響置產預算型均價帶下限
3房47坪格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
2房27坪總價相對可入手坪數較小小家庭・置產流動性最佳
國泰森林薈的價值，在於「七期核心地段、國泰新案、2-3房中坪數稀缺」三者兼具。
大墩七街七期核心的頂級地段、國泰建設預計2028完工的新案、加上七期核心少見的2-3房中坪數——這三個條件同時到位的新案，在七期是高資產換屋與置產族的少見可入手選擇。地段、新案、坪數到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591新建案整理 ｜ 約55筆成交，75.2-80.3萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

80萬*
近期最高/坪
76-80萬
主力成交區間
75萬*
近期起漲均價
55筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
114年11月高樓3房43.03,43179.8
114年下半中樓3房40.03,16079.0
114年上半高樓3房47.03,76080.0
114年上半中樓2房27.02,10678.0
113年下半中樓3房39.03,00377.0
113年下半低樓3房40.03,02075.5
113年下半中樓2房27.02,05276.0
113年下半高樓3房43.03,39779.0
113年下半低樓3房47.03,52575.0
113年下半中樓2房27.02,07977.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
73-76萬/坪
急售型・低樓層／二房
合理成交
76-80萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
80-83萬/坪
高樓・近公園
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
國泰森林薈（本案）新案76-80萬/坪27-47坪七期核心・國泰新案・2-3房・近文心森林新案、總價高
雙橡園1617約9年66-72萬/坪85-183坪七期・十大豪宅坪數大、屋齡高
惠宇大其心約7年55-65萬/坪大坪數七期・近文心森林坪數大、單價較低
興富發博克萊約4年58-62萬/坪20-35坪七期・小宅屋齡稍長、單價低
國泰森林觀道約11年48-51萬/坪78-132坪同國泰・文心路屋齡高、坪數大
沅林名人硯約12年52-58萬/坪100-231坪七期核心・整層公設屋齡高、坪數大
國泰森林薈的護城河：「七期核心地段＋國泰新案＋2-3房中坪數稀缺＋近文心森林」。
在七期核心中，它以新案、品牌與少見的中坪數取勝，是高資產換屋與置產的可入手選擇。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
七期換屋族核心地段・新案・品牌地段與屋況強調大墩七街、國泰新案
七期置產族中坪數・新案保值流動性與保值主推2房27坪，七期核心可入手
公園景觀追求者近文心森林公園景觀面與樓層強調近文心森林公園綠意
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
品牌信賴族國泰口碑與保固新案保固與管理強調國泰品牌與新案
首換升級族3房可入手負擔與機能主推3房39-47坪
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點七期核心大墩七街＋國泰新案＋2-3房中坪數＋近文心森林公園
本戶最大疑慮新案總價基期高，需以七期核心地段、新案稀缺、品牌轉移焦點
主打目標買方七期換屋族＋七期置產族＋公園景觀追求者＋大墩學區家庭
廣告主軸「七期核心・國泰新案・2-3房・近文心森林公園」
拍攝重點近文心森林公園綠意・新案公設・客廳採光・社區大廳
議價防守點七期核心地段、國泰新案稀缺、中坪數、近文心森林

三組廣告標題方向

新案型
「七期核心・國泰新案・2-3房・近文心森林公園」
地段型
「大墩七街・七期核心・大墩學區・新案保值」
可入手型
「七期核心少見2-3房・國泰品牌・置產換屋之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
七期核心地段與國泰新案稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「七期核心新案的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解55筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立七期核心地段與國泰新案稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜國泰森林薈

Q．國泰森林薈現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，國泰森林薈參考行情帶約 76-80萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．國泰森林薈值得買嗎？
國泰森林薈的條件是七期、大墩七街、107戶、2-3房、近文心森林公園、國泰建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．國泰森林薈的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣國泰森林薈的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對國泰森林薈做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗