蟲哥在地市場觀察
台中市南區
福田一街
福田重劃｜雙塔新古典｜元城建設
銷售企劃書
元城千謙苑
福田一街・144戶・雙塔新古典・3-4房41-53坪・零店面純住
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2021
完工年份
144戶
雙塔純住
41-53坪
主力坪數
約47萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 元城千謙苑 現在的參考行情帶是多少（約 45-48萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣元城千謙苑的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：福田一街、144戶、雙塔新古典、3-4房41-53坪、零店面純住是元城千謙苑的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南在地房仲）
“
「福田、雙塔新古典、近新144戶純住，屋況與地段就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

近新純住社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

1
近新屋況
市場現實
約2021完工、雙塔新古典
小蟲的做法
強調近新與建築質感
2
零店面純住
市場現實
144戶純住、2梯4戶
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
3
中大坪數
市場現實
3-4房41-53坪
小蟲的做法
用實用大坪數鎖定換屋家庭
4
行情判讀
市場現實
近期約47萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

元城千謙苑　基本資料總覽

項目內容
社區名稱元城千謙苑
地址台中市南區福田一街
行政區台中市南區（福田重劃・文心南路）
建商元城建設
完工年份約民國110年（2021年），屋齡約4年
總戶數144戶（兩棟・零店面純住家）
樓層規劃地上20層（雙塔新古典）
主力坪數約41-53坪，3-4房
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約33%
格局配置2部電梯4戶共用、純住家
學區信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色福田・144戶・雙塔新古典・近新・零店面純住・3-4房中大坪數
04 POSITIONING

元城千謙苑　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
近新屋況型★★★★★約2021完工、雙塔新古典屋況新、折舊低、質感佳
零店面純住型★★★★★144戶純住、2梯4戶住戶單純、出入安心
中大坪數型★★★★3-4房41-53坪換屋家庭主力選擇
建築質感型★★★★雙塔新古典建築立面質感加分
學區型★★★信義／和平國小學區帶帶子女家庭加分
近雙鐵型★★★近文心南路、大慶雙鐵通勤便利、流動性佳
資產配置型★★★近新中大坪數，長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：信義／和平國小學區帶，南區大慶生活圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
信義國小國小（在地學區）車程約5分鐘南區人氣國小，接送方便
和平國小國小（雙學區選擇）車程約5-8分鐘在地口碑佳
五權國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
國立中興大學大學車程約8-10分鐘頂尖學府、文教資源
中山醫學大學大學車程約8分鐘醫療與文教資源
信義／和平國小學區帶＋大慶雙鐵——生活機能＋好學區，南區換屋家庭的務實組合
南區大慶生活圈機能成熟，搭配學區與雙鐵雙捷，是換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・大慶・新時代生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
文心南路商圈文心南路連鎖商業帶臨近主幹道機能，生活便利
大慶商圈大慶車站周邊餐飲・生活車程約5分鐘雙鐵站生活圈
新時代購物中心購物中心・影城車程約8分鐘娛樂購物一站滿足
超市量販全聯、家樂福、楓康車程5分鐘以內日常採買零壓力
豐樂／南屯商圈近南屯生活圈車程約8分鐘跨區生活機能加值
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：樹德公園與南區綠帶環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
樹德公園鄰里大型公園車程約3-5分鐘日常散步、親子休閒
兒92公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約10分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
積善公園鄰里公園車程約8分鐘南區在地綠意
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
大慶雙鐵站
（車程）
5min
中投快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
近新屋況約2021完工、雙塔新古典屋況新、立面質感佳主打近新與建築質感
零店面純住144戶純住、2梯4戶出入單純、住戶整齊強調純住與管理品質
中大坪數3-4房41-53坪空間實用、好規劃強調實用大坪數與換屋需求
福田地段近文心南路、福田重劃生活便利、發展中強調地段與生活機能
學區信義／和平國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
近雙鐵近大慶站雙鐵雙捷通勤便利帶看走雙鐵與商圈動線
近新・144戶純住・雙塔新古典・中大坪數——四個條件，鎖定換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
53坪大4房格局完整、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
41坪3房總價最親民、好入手坪數略小換屋主力流動性最佳
元城千謙苑的價值，在於「近新屋況、零店面純住、中大坪數」三者兼具。
約2021年完工的近新屋況與雙塔新古典建築、144戶零店面的純住環境、加上3-4房41-53坪的實用中大坪數——這三個條件同時到位的社區，在南區福田重劃是換屋家庭的理想選擇。屋況、純住、坪數到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／永慶整理 ｜ 約196筆成交，近一年屋齡0-5年大樓均價約45-48萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

49萬*
近三年最高/坪
45-48萬
主力成交區間
41萬*
近三年起漲均價
196筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半18樓大4房52.02,54849.0
114年下半15樓3房45.02,16048.0
114年上半16樓大4房53.02,54448.0
113年下半10樓3房43.02,02147.0
113年上半12樓3房46.02,11646.0
112年下半9樓3房45.02,02545.0
112年上半14樓大4房52.02,28844.0
111年下半11樓3房43.01,84943.0
111年上半8樓3房41.01,72242.0
110年下半13樓3房46.01,88641.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
41-44萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
45-48萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
48-51萬/坪
高樓・大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
元城千謙苑（本案）約4年45-48萬/坪41-53坪福田・近新雙塔・零店面純住・中大坪數非核心精華
元城森謙苑約3年38-40萬/坪中坪數同元城・近新坪數較小、單價略低
富宇綠都心約7年39-42萬/坪30-47坪福田・萬坪綠地屋齡較高
登陽中山苑約10年43-46萬/坪36-58坪文心南路・飯店式管理屋齡較高
登陽雙捷湛約11年44-47萬/坪40-55坪德富路・面公園・雙鐵屋齡較高
惠宇謙仁約3年58-65萬/坪3-4房建國南路・近新惠宇單價更高
元城千謙苑的護城河：「近新雙塔新古典＋零店面純住＋3-4房中大坪數」。
在南區福田重劃中，它以近新屋況、純住環境與實用大坪數取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
換屋家庭近新・純住・中大坪數屋況與空間強調2021近新、零店面、41-53坪
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推50-53坪大4房
重純住買方零店面純住住戶素質與單純強調144戶純住、2梯4戶
學區家庭信義／和平國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重質感買方雙塔新古典建築立面與質感強調雙塔新古典建築
補漲置產族近新地段補漲補漲空間與流動性強調近新長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點約2021近新雙塔新古典＋144戶零店面純住＋3-4房41-53坪中大坪數＋福田地段
本戶最大疑慮非核心精華地段，需以近新、純住、建築質感放大優勢
主打目標買方換屋家庭＋三代同堂＋重純住買方＋學區家庭
廣告主軸「福田・近新雙塔新古典・零店面純住・3-4房中大坪數」
拍攝重點雙塔立面（必拍）・客廳採光・社區大廳・機能地圖
議價防守點近新屋況、零店面純住、建築質感、中大坪數

三組廣告標題方向

近新型
「福田・約2021近新・雙塔新古典・零店面純住」
純住型
「144戶純住・2梯4戶・3-4房中大坪數・好學區」
質感型
「雙塔新古典建築・近新質感・換屋首選・補漲可期」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近新純住與雙塔新古典防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近新純住社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解196筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近新純住與雙塔新古典防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜元城千謙苑

Q．元城千謙苑現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，元城千謙苑參考行情帶約 45-48萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．元城千謙苑值得買嗎？
元城千謙苑的條件是福田一街、144戶、雙塔新古典、3-4房41-53坪、零店面純住。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．元城千謙苑的學區是哪些？
信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣元城千謙苑的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對元城千謙苑做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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☎ 0923-531-393
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從業2010年｜15年實戰經驗