蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
益昌五街70號
益昌五街｜大墩學區｜新田開發
銷售企劃書
侑信千鳥格
南屯精緻低密度華廈・39戶・大墩學區・平面車位1:1
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2021
完工年份
39戶
低密度華廈
28-45坪
主力坪數
54萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 侑信千鳥格 現在的參考行情帶是多少（約 51-54萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣侑信千鳥格的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：南屯精緻低密度華廈、39戶、大墩學區、平面車位1:1是侑信千鳥格的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

新屋＋低密度好賣，但更要精準的買方定位

1
新屋優勢
市場現實
屋齡約4年，幾乎全新，買方接受度高
小蟲的做法
強調新屋免整理、保固期內、零折舊壓力
2
低密度稀缺
市場現實
全棟僅39戶，純住宅低密度
小蟲的做法
鎖定重隱私、重品質的換屋家庭
3
地段價值
市場現實
益昌五街、大墩學區，南屯精華帶
小蟲的做法
用學區與機能放大地段含金量
4
行情判讀
市場現實
近一年約54萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

侑信千鳥格　基本資料總覽

項目內容
社區名稱侑信千鳥格
地址台中市南屯區益昌五街70號
行政區台中市南屯區（益昌五街・大墩學區帶）
建商／營造新田開發投資興建・大昌營造股份有限公司
完工年份約民國110年（2021年），屋齡約4年（新屋）
總戶數39戶（36戶住家＋3戶店面），低密度純住宅
樓層規劃地上9層・地下2層
基地面積約334坪（1,104㎡）
主力坪數約28-45坪，2-3房為主（店面另計）＊參考
車位型態坡道平面式約41個（配比約1:1）
公設比約32-34%（華廈型）＊參考
管理費依坪數計算，每坪約60-80元/月＊參考
學區大墩國小・南屯國小・大墩國中（南屯優質學區）
社區特色新屋・39戶低密度・平面車位1:1・大墩學區・益昌五街精華地段
04 POSITIONING

侑信千鳥格　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
新屋稀缺型★★★★★屋齡約4年，南屯同地段新屋選擇有限新屋溢價明顯，買方免折舊疑慮
低密度精緻型★★★★★全棟僅39戶純住宅，住戶單純重隱私、重品質族群的核心需求
黃金學區型★★★★★大墩國小・南屯國小・大墩國中帶子女換屋的家庭必看
平面車位型★★★★平面車位約41個，配比約1:1有車家庭最在意的硬條件
地段機能型★★★★益昌五街、南屯精華生活圈日常便利、保值抗跌
首購升級型★★★★28-45坪中坪數，總價門檻親民首購升級與小家庭換屋主力
資產配置型★★★新屋＋低密度，適合長線持有新屋抗跌、自住出租兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區——大墩、南屯雙國小選擇，南屯優質學區帶

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯優質學區）車程約5分鐘南屯熱門明星學區，學區家庭首選
南屯國小國小（雙學區選擇）步行・車程約5分鐘百年老校，在地口碑佳，雙國小選擇
大墩國中國中車程約6分鐘國小直升，12年銜接單純
惠文高中／中山醫大高中・大學車程約8-10分鐘升學名校與醫療人才資源
嶺東科大大學車程約10分鐘周邊青年生活圈、租賃需求
大墩＋南屯雙國小——侑信千鳥格落在南屯優質學區帶，是帶子女換屋家庭的安心選擇
南屯學區一向是台中購屋家庭的核心考量。雙國小選擇加上國中銜接單純，讓「教育」成為本社區帶看時最有共鳴的話題。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：南屯老街・文心南路・五權西路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
在地商圈南屯老街・萬和宮商圈車程約5分鐘在地人文與傳統市場，生活感濃厚
主幹道商圈文心南路・五權西路商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集，日常最方便
超市量販全聯、楓康、家樂福青海店車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
生活採買大買家、好市多車程約10分鐘大宗採買、量販補貨
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘家庭最重視的醫療安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，居住品質加分

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5-8分鐘台灣首座公辦雕塑公園，假日休閒首選
南屯運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
在地鄰里公園鄰里公園步行約5-8分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min
文心南路／五權西路
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
新屋屋況屋齡約4年，公設與外觀仍新幾乎全新，免大整理強調新屋免裝修壓力、保值
低密度設計9層僅39戶，純住宅住戶單純、隱私高強調南屯少見的低密度純住宅
平面車位約41個平面車位，配比約1:1好停、訪客也方便針對有車家庭，平面車位是賣點
大墩學區大墩・南屯雙國小選擇就學接送方便明確說明學區範圍，吸引家庭客
店面綜效1樓3戶店面，生活機能加值樓下即有商業機能強調出門即享便利、社區活絡度
管理品質新社區管理規約完整管理上軌道、公設新帶看強調公設維護與管理品質
新屋・39戶低密度・平面車位1:1・大墩學區——四個條件，讓本社區在南屯換屋市場站穩定位
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（7-9F）採光最佳、視野開闊、安靜總價略高重景觀與安靜的換屋族景觀加價帶
中樓層（4-6F）採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層（2-3F）總價親民、長輩進出方便視野受限首購升級、長輩同住均價帶下限
大坪數3房格局方正、適合自住總價較高三房換屋家庭主力成交帶
中坪數2房總價門檻低、好入手空間較精巧首購、小家庭流動性最佳
1樓店面金店面、收租／自營住宅買方不適用店面投資、自營業者店面行情另計
侑信千鳥格的價值，在於「新、稀、地段」三者同時到位。
屋齡約4年的新屋、全棟僅39戶的低密度、加上南屯大墩學區的精華地段——這三個條件同時具備的社區，在南屯換屋市場並不多見。新屋讓買方免於折舊與整理的顧慮，低密度保障了居住品質，學區與機能則撐住了長線保值力。這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 約46筆成交（＊數字為參考整理，實際以實價登錄為準）

56萬*
近三年最高單價
（/坪）
50-54萬
主力成交區間
48萬*
近三年起漲均價
46筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月8樓3房42.52,38056.0
114年9月6樓3房41.82,29054.8
114年4月5樓2房31.21,68053.8
113年11月7樓3房43.12,30053.4
113年6月4樓2房30.51,60052.5
113年2月9樓3房44.02,31052.5
112年10月3樓2房29.81,52051.0
112年5月6樓3房42.02,12050.5
111年12月5樓3房41.52,03048.9
111年7月4樓2房30.01,44048.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
48-51萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
51-54萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
54-57萬/坪
高樓・大3房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
侑信千鳥格（本案）約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・39戶低密度・平面車位1:1・大墩學區華廈9層，非高樓景觀
時代溫莎大廈約2年55-62萬/坪37-45坪新成屋・英式精品總價較高
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・廚藝教室・大基地總價門檻高
喬立圓容約8年55-61萬/坪51-67坪跳層花園・大坪數坪數大，客群不同
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度坪數較大
泓瑞微時代約5年50-58萬/坪25-40坪近捷運・小宅無平面車位優勢
核心護城河
侑信千鳥格的核心護城河：「新屋＋39戶低密度＋平面車位1:1＋大墩學區」，總價門檻又比同區純豪宅親民。在南屯換屋市場中，它正好卡在「新屋品質」與「合理總價」之間的甜蜜點，買方接受度高。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
換屋家庭新屋・低密度・學區屋況與社區單純度強調屋齡4年、39戶、雙國小學區
首購升級族總價門檻、坪數實用負擔得起與生活機能主推28-34坪2房，總價親民
學區家庭大墩／南屯國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
有車家庭平面車位車位數量與型態強調平面車位1:1，停車零煩惱
置產收租族新屋抗跌、租賃需求流動性與租金行情強調新屋抗跌、周邊租賃需求穩定
店面自營者臨路店面、人流商業機能與店租1樓店面，自營或收租兩相宜
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點新屋（屋齡約4年）＋39戶低密度＋平面車位1:1＋大墩學區精華地段
本戶最大疑慮華廈9層非高樓景觀，需以「新屋＋低密度＋學區」轉移焦點
主打目標買方換屋家庭＋首購升級族＋學區家庭＋有車家庭
廣告主軸「南屯新屋・39戶低密度・大墩學區・平面車位1:1」
拍攝重點明亮採光客廳・新屋公設・平面車位場・學區與公園生活動線
議價防守點新屋免折舊、39戶稀缺、平面車位、大墩學區、46筆成交流動性

三組廣告標題方向

新屋型
「南屯新屋・屋齡僅4年・39戶低密度・大墩學區・平面車位1:1」
學區型
「大墩、南屯雙國小・南屯精華地段・3房新屋・平面車位好停」
總價型
「南屯精緻華廈・2房起好入手・新屋免整理・平面車位一次到位」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
新屋採光拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
新屋＋低密度防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「新屋與低密度的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解46筆實價、樓層差、坪數、新屋溢價
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、新屋採光拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋精準買方觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立新屋＋低密度防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜侑信千鳥格

Q．侑信千鳥格現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，侑信千鳥格參考行情帶約 51-54萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．侑信千鳥格值得買嗎？
侑信千鳥格的條件是南屯精緻低密度華廈、39戶、大墩學區、平面車位1:1。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．侑信千鳥格的學區是哪些？
大墩國小・南屯國小・大墩國中（南屯優質學區）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣侑信千鳥格的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對侑信千鳥格做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟39戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/採光）
  • ② 看懂近三年46筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗