蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
永春東七路880號
永春重劃區｜大坪數住宅｜佳泰建設
銷售企劃書
佳泰新都苑
永春東七路・42戶・46-71坪大坪數・寶佳機構佳泰建設
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2012
完工年份
42戶
純住社區
46-71坪
主力坪數
32.5萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 佳泰新都苑 現在的參考行情帶是多少（約 35-38萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣佳泰新都苑的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：永春東七路、42戶、46-71坪大坪數、寶佳機構佳泰建設是佳泰新都苑的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

大坪數親民宅好入手，更要鎖定對的換屋買方

1
大坪數親民
市場現實
46-71坪，總價相對好入手
小蟲的做法
主打大坪數＋親民總價的CP值
2
低總價優勢
市場現實
單價基期低，換屋門檻友善
小蟲的做法
用總價優勢吸引預算型換屋族
3
永春地段
市場現實
永春重劃、黎明商圈環繞
小蟲的做法
用成熟機能與地段放大價值
4
行情判讀
市場現實
近期約32.5萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

佳泰新都苑　基本資料總覽

項目內容
社區名稱佳泰新都苑
地址台中市南屯區永春東七路880號
行政區台中市南屯區（永春重劃區）
建商佳泰建設（寶佳機構）
完工年份約民國101年（2012年），屋齡約13年
總戶數42戶（純住社區）
主力坪數約46.25-70.95坪，3-4房大坪數
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色永春重劃・大坪數46-71坪・總價親民・寶佳機構・成熟機能
04 POSITIONING

佳泰新都苑　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大坪數親民型★★★★★46-71坪，單價基期低總價優勢吸引換屋族
永春地段型★★★★永春重劃、黎明商圈環繞成熟機能、保值抗跌
換屋首購升級型★★★★大坪數低總價，門檻友善首購升級與小家庭換屋主力
學區型★★★★永春／南屯國小學區帶帶子女換屋家庭加分
純住安靜型★★★42戶純住社區住戶單純、出入安心
長線保值型★★★永春地段抗跌成交流動性有跡可循
資產配置型★★★大坪數低基期，補漲空間抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：永春／南屯國小學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
永春國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送單純
南屯國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘百年老校，在地口碑佳
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
永春／南屯國小學區帶——大坪數＋好學區＋親民總價，換屋家庭的高CP組合
大坪數能容納三代同堂，總價又相對友善，搭配學區，是預算型換屋家庭最有感的賣點。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・永春商圈・文心南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
永春商圈永春東路餐飲・超市・賣場車程約3分鐘出門即享生活機能
文心南路商圈文心南路連鎖商業帶車程約5分鐘生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福青海店車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，大坪數住起來更舒適

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐富公園鄰里公園車程約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
大坪數住宅46-71坪，格局方正空間大、好規劃主打大坪數與總價優勢
純住社區42戶純住住戶單純、出入安心強調純住宅與管理品質
永春地段永春重劃、機能成熟生活便利、保值抗跌強調地段與生活機能
寶佳機構寶佳體系興建規模建商、二手接受度佳強調建商體系與維護
永春學區永春／南屯國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
總價親民單價基期低、補漲空間入手門檻友善強調CP值與補漲潛力
大坪數・42戶純住・永春地段・親民總價——四個條件，鎖定務實換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價最親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
70坪大4房格局大器、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
46坪3房總價最親民、好入手坪數略小換屋主力流動性最佳
佳泰新都苑的價值，在於「大坪數、永春地段、親民總價」三者兼具。
46-71坪的方正大坪數、永春重劃的成熟機能、加上相對親民的總價與單價基期——這三個條件同時到位的社區，在南屯換屋市場是務實買方的高CP選擇。空間與地段到位，總價又友善，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 約33筆成交，22.7-37.9萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

39萬*
近三年最高/坪
34-38萬
主力成交區間
30萬*
近三年起漲均價
33筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
114年下半12樓大4房68.02,65039.0
114年上半9樓3房48.01,82037.9
113年下半11樓大4房70.02,56036.6
113年上半7樓3房46.51,68036.1
112年下半10樓4房60.02,10035.0
112年上半6樓3房47.01,60034.0
111年4月8樓3房48.01,56032.5
111年上半5樓3房46.51,47031.6
110年下半9樓4房60.01,80030.0
110年上半6樓3房47.01,33028.3
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
32-35萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
35-38萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
38-41萬/坪
高樓・大坪數4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
佳泰新都苑（本案）約13年34-39萬/坪46-71坪大坪數・永春地段・親民總價・寶佳機構屋齡較高
鉅虹MOMA約17年44-49萬/坪60-75坪大坪數・西望大肚山景觀屋齡更高、單價較高
順天One33全新62-66萬/坪60-124坪全新・順天品牌・透天總價高出許多
惠宇大聚約7年52-55萬/坪50-60坪建蔽15%低密度・惠宇品牌單價較高
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度坪數小、單價高
鉅虹願景之旅約20年44-47萬/坪44-63坪黎明生活圈・中大坪數不同生活圈
佳泰新都苑的護城河：「大坪數＋永春地段＋親民總價」，是同地段最務實的換屋選擇。
在永春換屋市場中，它以大坪數搭配相對低的總價與單價基期取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
務實換屋族大坪數・總價親民空間與CP值強調46-71坪＋相對友善總價
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推60-71坪大4房，三代同住
首購升級族大坪數低門檻負擔得起與機能主推46坪3房，總價友善
學區家庭永春／南屯國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
置產補漲族低基期補漲流動性與補漲空間強調單價基期低、補漲潛力
長輩同住家庭低樓層、進出方便無障礙與動線主推低樓層、近出入口戶
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點46-71坪大坪數＋永春重劃地段＋相對親民總價＋寶佳機構＋成熟生活機能
本戶最大疑慮屋齡約13年＋單價基期低，需以大坪數、地段、補漲空間轉移焦點
主打目標買方務實換屋族＋三代同堂＋首購升級族＋置產補漲族
廣告主軸「永春重劃・大坪數46-71坪・總價親民・近南屯交流道」
拍攝重點方正大坪數客廳（必拍）・採光・社區大廳・周邊機能地圖
議價防守點大坪數稀缺、永春地段、總價優勢、補漲空間

三組廣告標題方向

大坪數型
「永春重劃・46-71坪大器格局・總價親民・換屋首選」
CP值型
「南屯大坪數低總價・成熟機能・好學區・補漲可期」
地段型
「永春東七路・近南屯交流道・大坪數住宅・寶佳機構」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大坪數與永春地段補漲防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「大坪數親民宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解33筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立大坪數與永春地段補漲防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜佳泰新都苑

Q．佳泰新都苑現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，佳泰新都苑參考行情帶約 35-38萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．佳泰新都苑值得買嗎？
佳泰新都苑的條件是永春東七路、42戶、46-71坪大坪數、寶佳機構佳泰建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．佳泰新都苑的學區是哪些？
永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣佳泰新都苑的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對佳泰新都苑做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟42戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年33筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
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從業2010年｜15年實戰經驗