蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
公益路二段615號
公益路主幹道｜大墩學區｜三采建設
銷售企劃書
三采藝術園區
公益路二段・827戶大型社區・39-60坪・4577坪基地・成熟生活圈
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約1999
完工年份
827戶
大型社區
39-60坪
主力坪數
約31萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 三采藝術園區 現在的參考行情帶是多少（約 28-31萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣三采藝術園區的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：公益路二段、827戶大型社區、39-60坪、4577坪基地、成熟生活圈是三采藝術園區的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

大型成熟社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

1
主幹道地段
市場現實
公益路二段、機能成熟
小蟲的做法
主打地段與生活便利
2
大基地大社區
市場現實
4577坪基地、827戶
小蟲的做法
用規模與公設放大價值
3
戶數多競爭
市場現實
827戶，同社區釋出量大
小蟲的做法
拆解本戶優勢，突顯與鄰居差異
4
行情判讀
市場現實
近期約31萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

三采藝術園區　基本資料總覽

項目內容
社區名稱三采藝術園區
地址台中市南屯區公益路二段615號
行政區台中市南屯區（公益路二段）
建商三采建設
完工年份約民國88年（1999年4月），屋齡約26年
總戶數827戶（大型社區）
樓層規劃地上14層・地下3層（RC造）
基地面積約4,577坪（完整大基地）
主力坪數約39-60坪，3-4房
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約28-30%＊參考
學區大墩國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色公益路主幹道・4577坪大基地・827戶大社區・成熟機能・高流動性
04 POSITIONING

三采藝術園區　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
主幹道地段型★★★★★公益路二段、機能成熟地段成熟、保值抗跌
大基地規模型★★★★★4577坪基地、公設完整規模與公設是優勢
高流動性型★★★★827戶大社區，成交量極大行情透明、買方信心足
生活機能型★★★★公益路、黎明商圈在側日常便利、流動性佳
總價親民型★★★★單價基期低，門檻友善首購升級與換屋主力
學區型★★★大墩／黎明學區帶帶子女家庭加分
補漲保值型★★★地段成熟、補漲空間成交流動性有跡可循
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／黎明學區帶，公益路成熟生活圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
黎明國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘黎明生活圈人氣國小
黎明國中／大墩國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／黎明學區帶＋公益路主幹道——大社區＋好學區＋親民總價的務實組合
公益路主幹道機能成熟，搭配學區與大社區流動性，是換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：公益路・黎明商圈・文心路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
公益路商圈公益路餐飲・連鎖商業帶臨路即達主幹道機能，生活便利
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5-8分鐘餐飲、診所、銀行密集
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，大社區生活宜居

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺車程約5-8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5-8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
南屯公園鄰里大型公園車程約5分鐘日常散步、親子休閒
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
社區中庭綠地大基地中庭社區內大基地留設綠意空間

④ 交通建設

3-5min
黎明商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
主幹道地段公益路二段臨路機能便利、能見度高主打地段與生活機能
大基地大社區4577坪、827戶公設足、中庭綠意強調規模與公設
高流動性成交量極大、行情透明買方信心足、好議價以成交紀錄建立合理定價
中大坪數39-60坪、3-4房空間實用、好規劃強調實用格局與換屋需求
大墩學區大墩／黎明學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
補漲空間屋齡成熟、單價基期低補漲潛力強調地段補漲與保值
公益路地段・4577坪大基地・827戶・成熟機能——四個條件，鎖定務實換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
60坪大4房格局完整、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
39坪3房總價最親民、好入手坪數較小換屋主力流動性最佳
三采藝術園區的價值，在於「公益路地段、大基地規模、高流動性」三者兼具。
公益路二段的主幹道地段、4577坪完整大基地與827戶的社區規模、加上極高的成交流動性——這三個條件同時到位的社區，是務實買方的高CP選擇。地段、規模、行情透明到位，總價又親民，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂屋／成家網整理 ｜ 約185筆成交，均價約28-31萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

32萬*
近三年最高/坪
28-31萬
主力成交區間
26萬*
近三年起漲均價
185筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半12樓大4房58.01,85632.0
114年下半10樓3房42.01,30231.0
114年上半13樓大4房60.01,86031.0
113年下半8樓3房40.01,20030.0
113年上半11樓3房45.01,35030.0
112年下半9樓3房42.01,21829.0
112年上半7樓3房39.01,09228.0
111年下半10樓大4房55.01,54028.0
111年上半6樓3房40.01,08027.0
110年下半8樓3房42.01,09226.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
26-28萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
28-31萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
31-34萬/坪
高樓・大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
三采藝術園區（本案）約26年28-31萬/坪39-60坪公益路地段・4577坪大基地・827戶高流動性屋齡較高
鉅虹願景之旅約20年43-47萬/坪44-63坪公益路主幹道・中大坪數屋齡較新、單價較高
三采市政天地約27年32-35萬/坪34-74坪近七期・大基地單價略高
三采陽光麗景約29年30-34萬/坪24-101坪黎明路・坪數多元不同生活圈
鉅虹璞石約18年29-32萬/坪28-50坪黎明地段・單純社區屋齡較新
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪永春・大坪數屋齡較新
三采藝術園區的護城河：「公益路地段＋4577坪大基地＋827戶高流動性」。
在公益路成熟生活圈中，它以大基地規模、行情透明與親民總價取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
務實換屋族中大坪數・地段・機能空間與生活便利強調39-60坪＋公益路地段
首購升級族實用坪數、好入手負擔與機能主推39-42坪3房，總價友善
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推52-60坪大4房
學區家庭大墩／黎明國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重公設買方大社區公設公設完整度與管理強調大基地公設與中庭綠意
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調地段補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點公益路二段主幹道地段＋4577坪大基地＋827戶高流動性＋39-60坪實用格局
本戶最大疑慮屋齡約26年＋社區戶數極多釋出量大，需突顯本戶優勢與差異
主打目標買方務實換屋族＋首購升級族＋三代同堂＋學區家庭
廣告主軸「公益路主幹道・4577坪大基地・成熟機能・好學區」
拍攝重點方正客廳採光・大基地中庭・社區大廳・周邊機能地圖
議價防守點公益路地段、大基地規模、成交量行情依據、補漲空間

三組廣告標題方向

地段型
「公益路二段主幹道・4577坪大基地・成熟機能・好學區」
規模型
「827戶大社區・公設完整・中大坪數實用・換屋首選」
CP值型
「公益路低總價・成熟商圈・補漲可期・首換務實之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
公益路地段與大社區行情防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「公益路地段宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解185筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立公益路地段與大社區行情防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜三采藝術園區

Q．三采藝術園區現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，三采藝術園區參考行情帶約 28-31萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．三采藝術園區值得買嗎？
三采藝術園區的條件是公益路二段、827戶大型社區、39-60坪、4577坪基地、成熟生活圈。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．三采藝術園區的學區是哪些？
大墩國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣三采藝術園區的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對三采藝術園區做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟827戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年185筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
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從業2010年｜15年實戰經驗