蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
大墩十二街626號
近七期市政腹地｜大墩學區｜三采建設
銷售企劃書
三采市政雙星
近七期・大墩十二街・163戶・26-110坪・地上20層露臺戶
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約1996
完工年份
163戶
20層社區
26-110坪
坪數多元
約35.6萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 三采市政雙星 現在的參考行情帶是多少（約 32-36萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣三采市政雙星的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：近七期、大墩十二街、163戶、26-110坪、地上20層露臺戶是三采市政雙星的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

近七期多元產品好賣，更要對應對的買方分眾

1
近七期地段
市場現實
大墩十二街、近市政腹地
小蟲的做法
主打地段成熟與生活機能
2
坪數多元
市場現實
26-110坪、含露臺戶
小蟲的做法
依坪數分眾，買方池更廣
3
高樓視野
市場現實
地上20層，高樓視野佳
小蟲的做法
用高樓與露臺放大景觀價值
4
行情判讀
市場現實
近一年約35.6萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

三采市政雙星　基本資料總覽

項目內容
社區名稱三采市政雙星
地址台中市南屯區大墩十二街626號
行政區台中市南屯區（近七期市政腹地）
建商三采建設
完工年份約民國85年（1996年6月），屋齡約29年
總戶數163戶（地上20層・地下3層）
樓層規劃地上20層・地下3層（RC造）
主力坪數約26-110.43坪，產品線多元（含露臺戶）
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約30-32%＊參考
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色近七期・20層高樓・26-110坪多元・露臺戶・大墩學區
04 POSITIONING

三采市政雙星　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
近七期地段型★★★★★大墩十二街、近市政腹地地段含金量高、保值抗跌
高樓視野型★★★★地上20層，高樓視野佳高樓與露臺戶溢價
坪數多元型★★★★26-110坪、含露臺戶分眾廣、買方池大
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女家庭加分
總價彈性型★★★小坪數到大坪數皆有首購到換屋全覆蓋
補漲保值型★★★近七期地段、補漲空間成交流動性有跡可循
資產配置型★★★地段成熟、長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，近七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5-8分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
永春國小國小（備選）車程約8分鐘雙學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋近七期——地段＋學區＋高樓視野，產品分眾廣
近七期腹地搭配大墩學區與多元產品，可對應不同家庭需求。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・市政路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8-10分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院、圓滿劇場車程約5-8分鐘近七期腹地的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、文心森林公園綠覆

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園鄰里大型公園車程約5分鐘日常散步、親子休閒
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
近七期地段大墩十二街、近市政地段保值、機能頂級主打近七期的地段價值
20層高樓高樓視野佳、含露臺戶視野開闊、景觀加分高樓與露臺戶是溢價理由
坪數多元26-110坪產品線廣選擇彈性、分眾廣依坪數分眾帶看
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
163戶社區電梯大樓社區住戶單純、管理上軌道強調純住與管理品質
補漲空間屋齡成熟、單價基期適中補漲潛力強調近七期補漲與保值
近七期・20層高樓・26-110坪多元・大墩學區——四個條件，分眾對應廣
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
大坪數露臺戶110坪、露臺＋視野總價最高頂級換屋族稀缺露臺溢價最大
高樓層20層視野最佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
中坪數3房格局實用、適合自住無特殊劣勢換屋主力主力成交帶
小坪數2房總價最親民、好入手坪數較小首購・小家庭流動性最佳
三采市政雙星的價值，在於「近七期、20層高樓視野、多元產品線」三者兼具。
大墩十二街近七期的成熟地段、地上20層的高樓視野與大坪數露臺戶、加上26至110坪相當多元的產品線——這三個條件同時到位的社區，可對應從首購到大坪數換屋的廣泛買方。地段、視野、彈性到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂居整理 ｜ 約48筆成交，近一年均價約35.6萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

38萬*
近三年最高/坪
33-36萬
主力成交區間
29萬*
近三年起漲均價
48筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半18樓大坪數露臺100.03,80038.0
114年下半12樓3房48.01,70935.6
114年上半16樓大坪數85.03,06036.0
113年下半9樓3房45.01,55334.5
113年上半14樓3房50.01,70034.0
112年下半10樓2房30.099033.0
112年上半8樓3房45.01,44032.0
111年下半11樓3房48.01,48831.0
111年上半6樓2房26.078030.0
110年下半9樓3房45.01,30529.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
29-32萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
32-36萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
36-39萬/坪
高樓・露臺大坪數
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
三采市政雙星（本案）約29年33-36萬/坪26-110坪近七期・20層高樓・露臺戶・大墩學區屋齡較高
三采市政天地約27年32-35萬/坪34-74坪近七期・低公設・大基地坪數帶不同
三采市政新境約27年30-35萬/坪45-58坪近七期・河南路四段樓層較低
太子龍約21年47-52萬/坪30-55坪近七期・大墩學區屋齡較新、單價高
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪近七期・超低密度屋齡較新、單價高
鉅虹創造之旅約22年41-44萬/坪25-45坪近七期・雙公園單價較高
三采市政雙星的護城河：「近七期地段＋20層高樓視野＋露臺大坪數＋大墩學區」。
在近七期腹地中，它以高樓視野、露臺戶稀缺與多元產品取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
近七期換屋族近市政地段・機能地段與生活便利強調大墩十二街、近七期腹地
高樓景觀追求者20層視野、露臺樓層與視野強調高樓視野與露臺戶稀缺
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
大坪數換屋族露臺大坪數大空間與格局主推80-110坪露臺戶
首購族小坪數、好入手負擔與機能主推26-32坪2房，總價友善
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調近七期補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點近七期腹地＋地上20層高樓視野＋稀缺露臺大坪數＋大墩學區
本戶最大疑慮屋齡約29年，需以地段、高樓視野、露臺稀缺、補漲空間轉移焦點
主打目標買方依本戶坪數分眾：近七期換屋／高樓景觀／大坪數＋學區家庭
廣告主軸「近七期・20層高樓視野・露臺大坪數・大墩學區」
拍攝重點高樓視野與露臺（必拍）・客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖
議價防守點近七期地段、高樓視野、露臺戶稀缺、大墩學區

三組廣告標題方向

地段型
「近七期腹地・大墩十二街・大墩學區・20層高樓」
景觀型
「20層高樓視野・稀缺露臺大坪數・近七期・換屋首選」
學區型
「大墩國中小學區・近七期・多元坪數・補漲可期」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近七期地段與高樓露臺稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近七期高樓宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解48筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近七期地段與高樓露臺稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜三采市政雙星

Q．三采市政雙星現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，三采市政雙星參考行情帶約 32-36萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．三采市政雙星值得買嗎？
三采市政雙星的條件是近七期、大墩十二街、163戶、26-110坪、地上20層露臺戶。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．三采市政雙星的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣三采市政雙星的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對三采市政雙星做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗