蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段420號
近七期市政腹地｜大墩學區｜三采建設
銷售企劃書
三采市政新境
近七期・河南路四段・109戶・45-58坪・戶數單純
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約1998
完工年份
109戶
戶數單純
45-58坪
主力坪數
約36萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 三采市政新境 現在的參考行情帶是多少（約 32-35萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣三采市政新境的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：近七期、河南路四段、109戶、45-58坪、戶數單純是三采市政新境的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

近七期單純社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

1
近七期地段
市場現實
河南路四段、近市政腹地
小蟲的做法
主打地段成熟與生活機能
2
戶數單純
市場現實
僅109戶，純住社區
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
3
中大坪數
市場現實
45-58坪實用3房
小蟲的做法
用實用格局鎖定換屋家庭
4
行情判讀
市場現實
近期約36萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

三采市政新境　基本資料總覽

項目內容
社區名稱三采市政新境
地址台中市南屯區河南路四段420號
行政區台中市南屯區（近七期市政腹地）
建商三采建設實業股份有限公司
完工年份約民國87年（1998年10月），屋齡約27年
總戶數109戶（戶數單純，純住社區）
樓層規劃地上14層（RC造）
主力坪數約45-58坪，3-4房
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約28-30%＊參考
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色近七期・河南路四段・109戶單純・中大坪數・大墩學區
04 POSITIONING

三采市政新境　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
近七期地段型★★★★★河南路四段、近市政腹地地段含金量高、保值抗跌
戶數單純型★★★★★僅109戶純住社區住戶單純、出入安心
中大坪數型★★★★45-58坪實用3-4房換屋家庭主力選擇
大墩學區型★★★★享大墩國中小學區帶子女家庭加分
生活機能型★★★七期商圈、文心路在側日常便利、流動性佳
補漲保值型★★★近七期地段、補漲空間成交流動性有跡可循
資產配置型★★★地段成熟、長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小學區，近七期家庭首選

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
大墩國中國中（名校）車程約5-8分鐘升學資源完整，家長口碑佳
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
永春國小國小（備選）車程約8分鐘雙學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小學區＋近七期——地段＋學區＋單純社區，換屋家庭的理想組合
近七期腹地搭配大墩學區與109戶單純社區，是帶子女換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・河南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8-10分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院、圓滿劇場車程約5-8分鐘近七期腹地的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、文心森林公園綠覆

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園鄰里大型公園車程約5分鐘日常散步、親子休閒
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
兒童公園鄰里公園車程約5分鐘親子休閒、長輩活動
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

5min
七期市政核心
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
近七期地段河南路四段、近市政地段保值、機能頂級主打近七期的地段價值
戶數單純僅109戶純住出入單純、住戶整齊強調純住與管理品質
中大坪數45-58坪、3-4房空間實用、好規劃強調實用格局與換屋需求
大墩學區大墩國中小學區就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
生活機能七期商圈、文心路在側生活便利、出入方便強調成熟機能與流動性
補漲空間屋齡成熟、單價基期低補漲潛力強調近七期補漲與保值
近七期・109戶單純・中大坪數・大墩學區——四個條件，鎖定務實換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
58坪大4房格局完整、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
45坪3房總價最親民、好入手坪數略小換屋主力流動性最佳
三采市政新境的價值，在於「近七期、戶數單純、中大坪數」三者兼具。
河南路四段近七期的成熟地段、僅109戶的單純社區、加上45-58坪的實用中大坪數——這三個條件同時到位的社區，在近七期腹地是務實買方的高CP選擇。地段、單純、空間到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／永慶整理 ｜ 約28筆成交，15.9-36.5萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

36.5萬*
近三年最高/坪
32-35萬
主力成交區間
28萬*
近三年起漲均價
28筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半12樓大4房56.02,01636.0
114年下半10樓3房48.01,70435.5
114年上半13樓大4房58.02,03035.0
113年下半8樓3房46.01,56434.0
112年10月11樓3房50.01,82536.5
112年下半9樓3房48.01,58433.0
112年上半7樓3房45.01,44032.0
111年下半10樓大4房55.01,70531.0
111年上半6樓3房46.01,38030.0
110年下半8樓3房48.01,39229.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
29-32萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
32-35萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
35-38萬/坪
高樓・大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
三采市政新境（本案）約27年32-35萬/坪45-58坪近七期・109戶單純・中大坪數・大墩學區屋齡較高
三采市政天地約27年32-35萬/坪34-74坪近七期・低公設・大基地戶數較多
三采市政雙星約29年33-36萬/坪26-110坪近七期・20層高樓坪數更廣
太子龍約21年47-52萬/坪30-55坪近七期・大墩學區屋齡較新、單價高
鉅虹創造之旅約22年41-44萬/坪25-45坪近七期・雙公園單價較高
太子園野約13年37-41萬/坪30-58坪大墩學區走路到屋齡較新
三采市政新境的護城河：「近七期地段＋109戶單純＋中大坪數＋大墩學區」。
在近七期腹地中，它以單純社區與實用中大坪數取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
近七期換屋族近市政地段・機能地段與生活便利強調河南路四段、近七期腹地
重單純買方109戶純住住戶素質與安靜強調戶數單純、純住社區
大墩學區家庭大墩國中小學區範圍與接送直接說明大墩學區與就學動線
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推54-58坪大4房
首換升級族中大坪數、門檻適中負擔與機能主推45-50坪3房
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調近七期補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點近七期腹地＋僅109戶單純社區＋45-58坪中大坪數＋大墩學區
本戶最大疑慮屋齡約27年，需以地段、單純社區、坪數、補漲空間轉移焦點
主打目標買方近七期換屋族＋重單純買方＋大墩學區家庭＋三代同堂
廣告主軸「近七期・河南路四段・109戶單純・大墩學區」
拍攝重點方正客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖・公園綠意
議價防守點近七期地段、戶數單純、中大坪數、大墩學區

三組廣告標題方向

地段型
「近七期腹地・河南路四段・大墩學區・109戶單純」
單純型
「僅109戶純住・住戶單純好管理・中大坪數・換屋安心選」
學區型
「大墩國中小學區・近七期・中大坪數實用・補漲可期」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
近七期地段與單純社區防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「近七期地段宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解28筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立近七期地段與單純社區防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜三采市政新境

Q．三采市政新境現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，三采市政新境參考行情帶約 32-35萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．三采市政新境值得買嗎？
三采市政新境的條件是近七期、河南路四段、109戶、45-58坪、戶數單純。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．三采市政新境的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣三采市政新境的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對三采市政新境做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗