蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
永春東七路
永春重劃區｜大樓＋透天｜順天建設
銷售企劃書
順天One33
永春東七路・全新落成・大樓60-124坪＋透天雙產品・順天品牌
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2025
全新落成
100戶+透天
雙產品
60-124坪
大樓主力
64萬*
大樓成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 順天One33 現在的參考行情帶是多少（約 61-65萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣順天One33的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：永春東七路、全新落成、大樓60-124坪＋透天雙產品、順天品牌是順天One33的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

全新品牌大宅好賣，更要鎖定對的高資產買方

1
全新落成
市場現實
2025年全新交屋，幾乎零折舊
小蟲的做法
主打全新屋況、品牌保固、免整理
2
大坪數總價高
市場現實
大樓60-124坪，總價帶高
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
雙產品稀缺
市場現實
大樓＋透天，同案少見
小蟲的做法
依產品分眾行銷，精準對應買方
4
行情判讀
市場現實
大樓近期約64萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

順天One33　基本資料總覽

項目內容
社區名稱順天One33
地址台中市南屯區永春東七路（永春重劃區）
行政區台中市南屯區（永春重劃區）
建商順天建設股份有限公司
完工年份2025年全新落成（新成屋）
總戶數大樓區約100戶（2棟）＋透天區約33戶
樓層規劃地上15層・地下4層
主力坪數大樓區約60-124坪；透天區另計
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約33-35%＊參考
學區永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色全新落成・順天品牌・大樓＋透天雙產品・大坪數・永春重劃區
04 POSITIONING

順天One33　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
全新品牌型★★★★★2025全新落成，順天建設指標案品牌＋全新雙溢價
大坪數豪宅型★★★★★大樓60-124坪純大坪數高資產換屋族首選
雙產品稀缺型★★★★大樓＋透天，同案罕見產品分眾、買方池更廣
永春地段型★★★★永春重劃區、黎明商圈環繞日常機能成熟、保值抗跌
學區型★★★★永春／南屯國小學區帶帶子女換屋家庭加分
景觀視野型★★★★15層高樓視野高樓層景觀加分顯著
資產配置型★★★★全新大坪數稀缺品，適合置產抗通膨、長線保值
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：永春／南屯國小學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
永春國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送單純
南屯國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘百年老校，在地口碑佳
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
永春／南屯國小學區帶——全新大宅＋好學區，是高資產換屋家庭最在意的組合
全新屋況能容納三代同堂，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「教育＋空間」一次到位。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・永春商圈・文心南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
永春商圈永春東路餐飲・超市・賣場車程約3分鐘出門即享生活機能
文心南路商圈文心南路連鎖商業帶車程約5分鐘生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福青海店車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，全新大宅住起來更開闊

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐富公園鄰里公園車程約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
大肚山綠帶自然山景西側鄰近西側視野通透

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
全新屋況2025年全新交屋幾乎全新、免大整理主打全新屋況與品牌保固
雙產品規劃大樓＋透天選擇多元、社區質感佳依產品分眾，精準帶看
大坪數大樓60-124坪純大坪數空間大、鄰居素質整齊強調純大坪數住戶與品質
順天品牌順天建設指標案品牌信賴、二手接受度高強調品牌與營造水準
永春學區永春／南屯國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
15層景觀高樓視野開闊採光好、視野佳高樓層景觀是溢價理由
全新・順天品牌・大樓＋透天・大坪數——四個條件，鎖定高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
透天產品完整獨棟、私密性最高總價最高頂級自住家庭透天溢價最大
大樓高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
大樓中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
大樓低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
124坪大坪數格局大器、適合三代總價極高高資產換屋族溢價最大
60坪標準戶大樓主力、好入手坪數略小換屋主力市場基準行情
順天One33的價值，在於「全新、品牌、大坪數＋透天」一次到位。
2025年全新落成的屋況、順天建設的品牌信賴、加上大樓60-124坪純大坪數與稀缺透天產品——這幾個條件同時具備的新案，在永春重劃區並不多見。全新讓買方免於折舊與整理，品牌與大坪數撐住長線保值力。這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 大樓區成交（＊數字為參考整理，實際以實價登錄為準）

66萬*
大樓近期最高/坪
62-65萬
大樓主力區間
55.9萬*
透天均價/坪
48筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月13樓大坪數75.04,95066.0
114年11月11樓大坪數72.04,68065.0
114年8月14樓大坪數90.05,94066.0
114年5月9樓大坪數68.04,35064.0
114年2月12樓大坪數124.08,00064.5
113年11月7樓大坪數65.04,03062.0
113年8月10樓大坪數72.04,54063.1
113年5月6樓大坪數60.03,72062.0
113年2月透天透天戶—8,680—
112年12月透天透天戶—6,670—
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
58-61萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
61-65萬/坪
大樓標準成交帶
挑戰高價
65-68萬/坪
高樓・大坪數
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
順天One33（本案）全新62-66萬/坪60-124坪全新・順天品牌・大樓＋透天・大坪數總價帶高
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地非全新
鉅虹MOMA約17年44-49萬/坪60-75坪大坪數・西望大肚山景觀屋齡較高
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪同永春東七路・大坪數屋齡較高
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度坪數小，不同客群
惠宇大聚約7年52-55萬/坪50-60坪建蔽15%低密度・惠宇品牌非全新
順天One33的護城河：「全新＋順天品牌＋大樓/透天雙產品＋大坪數」，永春重劃區罕見。
以全新屋況與品牌取勝，搭配大坪數與透天稀缺性，在永春換屋市場具高辨識度。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
高資產換屋族全新・大坪數・品牌屋況與社區質感強調2025全新、60-124坪、順天品牌
透天自住家庭獨棟私密、完整空間透天規格與總價主推稀缺透天產品
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大坪數，三代同住剛好
學區家庭永春／南屯國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
品牌信賴族建商口碑與保固營造水準與管理強調順天品牌與全新保固
資產配置族全新稀缺保值流動性與持有成本強調全新大坪數長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點2025全新落成＋順天品牌＋大樓60-124坪大坪數（或透天產品）＋永春重劃地段
本戶最大疑慮總價帶高，需以全新、品牌、大坪數稀缺轉移焦點
主打目標買方高資產換屋族＋透天自住家庭＋三代同堂＋品牌信賴族
廣告主軸「永春全新落成・順天品牌・大坪數大樓＋透天・近南屯交流道」
拍攝重點全新公設與大廳（必拍）・高樓視野・大坪數客廳採光・透天外觀
議價防守點全新屋況、順天品牌、大坪數＋透天稀缺、永春地段

三組廣告標題方向

全新型
「永春重劃・2025全新落成・順天品牌・大坪數大樓＋透天」
大坪數型
「60-124坪大器格局・全新落成・高樓景觀・近南屯交流道」
品牌型
「順天指標案・大樓＋透天雙產品・永春學區・換屋首選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
全新品牌與大坪數稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「全新品牌大宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解實價實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立全新品牌與大坪數稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜順天One33

Q．順天One33現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，順天One33參考行情帶約 61-65萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．順天One33值得買嗎？
順天One33的條件是永春東七路、全新落成、大樓60-124坪＋透天雙產品、順天品牌。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．順天One33的學區是哪些？
永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣順天One33的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對順天One33做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全案中的相對條件（產品/樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近期成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗