蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
永春東七路860號
永春重劃區｜大墩生活圈｜鉅虹建設
銷售企劃書
鉅虹MOMA
大坪數景觀宅・50戶・西望大肚山・棟距開闊
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2009
完工年份
50戶
電梯大樓
60-75坪
主力坪數
49.6萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鉅虹MOMA 現在的參考行情帶是多少（約 45-48萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鉅虹MOMA的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：大坪數景觀宅、50戶、西望大肚山、棟距開闊是鉅虹MOMA的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

大坪數景觀宅好住，但更要鎖定對的換屋買方

1
景觀棟距
市場現實
西望大肚山、東鄰透天，視野棟距佳
小蟲的做法
主打通透採光與不被遮擋的景觀價值
2
大坪數總價高
市場現實
60-75坪，總價帶較高
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
屋齡約17年
市場現實
2009年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
強調格局、棟距、景觀比屋齡更關鍵
4
行情判讀
市場現實
近期約49.6萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

鉅虹MOMA　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鉅虹MOMA（現代美術館）
地址台中市南屯區永春東七路860號（近大墩十一街）
行政區台中市南屯區（永春重劃區）
建商鉅虹建設
完工年份約民國98年（2009年），屋齡約17年
總戶數約50戶（電梯大樓）
樓層規劃地上12層・地下停車
主力坪數約60-75坪，3-4房大坪數＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約29.98%（同期大樓相對低公設）
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色大坪數・西望大肚山景觀・棟距開闊・戶戶採光・低公設比
04 POSITIONING

鉅虹MOMA　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
景觀視野型★★★★★西望大肚山、東鄰透天，棟距開闊景觀通透是最強溢價理由
大坪數換屋型★★★★★60-75坪純大坪數，格局方正高資產換屋族首選
低公設實坪型★★★★公設比約29.98%，實坪率高買方對實際使用坪數最有感
永春生活圈型★★★★永春重劃區、黎明商圈環繞日常機能成熟、保值抗跌
學區型★★★★永春／南屯國小學區帶帶子女換屋家庭加分
長線保值型★★★★大坪數低公設稀缺，抗跌16筆成交流動性有跡可循
資產配置型★★★大坪數景觀宅適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：永春／南屯國小學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
永春國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送動線單純
南屯國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘百年老校，在地口碑佳
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
永春／南屯國小學區帶——大坪數＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
南屯學區一向是台中購屋家庭的核心考量。大坪數能容納三代同堂，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「教育＋空間」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・永春商圈・文心南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
永春商圈永春東路餐飲・超市・賣場車程約3分鐘出門即享生活機能
文心南路商圈文心南路連鎖商業帶車程約5分鐘生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福青海店車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，大坪數住起來更開闊

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園，假日休閒首選
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
大肚山綠帶自然山景西側鄰近西望大肚山，視野通透無遮
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
大坪數景觀宅60-75坪，戶戶採光、棟距開闊空間大、視野好、住得舒適主打通透格局與西望大肚山景觀
低公設比公設比約29.98%實際使用坪數高、CP值佳強調實坪率，買方最有感
電梯大樓50戶中低密度，住戶單純管理單純、出入安心強調社區純住宅與管理品質
永春學區永春／南屯國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
格局方正大坪數方正、好規劃裝潢彈性大、好擺設帶看強調格局與採光優勢
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
大坪數・低公設・西望大肚山景觀——三個賣點，鎖定南屯高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層西向遠眺大肚山、景觀最佳總價略高重景觀換屋族景觀加價帶
高樓層東向採光佳、棟距開闊視野略遜西向主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
75坪大4房格局完整、適合三代總價最高高資產換屋族主力成交帶
60坪3房總價較親民、好入手坪數略小於主力小家庭換屋流動性佳
鉅虹MOMA的價值，在於「大坪數、低公設、開闊景觀」三者兼具。
60-75坪的方正大坪數、約29.98%的低公設比、加上西望大肚山的開闊視野——這三個條件同時到位的中古大樓，在南屯換屋市場並不多見。實坪率高讓買方覺得划算，景觀與棟距則撐住了長線居住價值。這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 約16筆成交（＊數字為參考整理，實際以實價登錄為準）

49.6萬*
近三年最高/坪
44-48萬
主力成交區間
40萬*
近三年起漲均價
16筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月10樓大4房72.53,48048.0
114年9月8樓大4房75.73,56047.0
114年3月6樓4房71.83,30046.0
113年11月11樓大4房73.03,50047.9
113年5月9樓大4房75.73,38044.6
113年1月5樓3房62.02,79045.0
112年8月7樓4房72.03,10043.1
112年3月4樓3房60.52,57042.5
111年10月8樓4房73.03,06041.9
111年4月6樓3房61.02,48040.7
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
42-45萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
45-48萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
48-51萬/坪
高樓・西向景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鉅虹MOMA（本案）約17年44-49萬/坪60-75坪大坪數・低公設・西望大肚山景觀屋齡較高
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪七期門戶・飯店式公設總價更高
鉅虹MIHO約17年45-50萬/坪75-85坪千坪基地・低密度干城街，不同生活圈
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度坪數小，不同客群
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地總價門檻高
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度不同商圈
鉅虹MOMA的護城河：「大坪數＋低公設＋開闊景觀」，總價又比同坪數新案親民。
在南屯大坪數換屋市場中，它正好卡在「空間與景觀」與「合理總價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
高資產換屋族大坪數・景觀・棟距格局與採光強調60-75坪方正格局與西向景觀
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大4房，三代同住剛好
學區家庭永春／南屯國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重實坪買方實際使用坪數公設比高低強調約29.98%低公設，實坪率高
景觀偏好者通透視野西向遮擋與棟距強調西望大肚山、東鄰透天棟距開闊
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調大坪數稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點大坪數（60-75坪）＋低公設（約29.98%）＋西望大肚山開闊景觀
本戶最大疑慮屋齡約17年，需以格局、棟距、景觀與低公設轉移焦點
主打目標買方高資產換屋族＋三代同堂家庭＋學區家庭＋景觀偏好者
廣告主軸「南屯大坪數景觀宅・西望大肚山・低公設・永春生活圈」
拍攝重點高樓西向景觀（必拍）・方正客廳採光・棟距空照・社區大廳
議價防守點大坪數稀缺、低公設實坪、開闊景觀、16筆成交流動性

三組廣告標題方向

景觀型
「南屯大坪數景觀宅・西望大肚山・棟距開闊・戶戶採光」
實坪型
「低公設約29.98%・60-75坪實坪大宅・永春生活圈・好學區」
換屋型
「南屯換屋首選・大4房三代同堂・西向景觀・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大坪數景觀稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「大坪數景觀宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解16筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立大坪數低公設與景觀稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜鉅虹MOMA

Q．鉅虹MOMA現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鉅虹MOMA參考行情帶約 45-48萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鉅虹MOMA值得買嗎？
鉅虹MOMA的條件是大坪數景觀宅、50戶、西望大肚山、棟距開闊。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鉅虹MOMA的學區是哪些？
永春國小・南屯國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鉅虹MOMA的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鉅虹MOMA做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟50戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年16筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗