蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
干城街301號
黎明生活圈｜千坪基地低密度｜鉅虹建設
銷售企劃書
鉅虹MIHO
千坪基地・2棟雙併低密度・75-85坪大坪數・美術館美學
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2008
完工年份
千坪基地
低密度雙併
75-85坪
主力坪數
50.3萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鉅虹MIHO 現在的參考行情帶是多少（約 46-50萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鉅虹MIHO的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：千坪基地、2棟雙併低密度、75-85坪大坪數、美術館美學是鉅虹MIHO的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

千坪基地低密度大宅，更要鎖定懂美學的買方

1
低密度稀缺
市場現實
千坪基地僅2棟雙併，密度極低
小蟲的做法
主打稀缺低密度與大棟距居住感
2
大坪數總價高
市場現實
75-85坪，總價帶較高
小蟲的做法
拆解本戶獨特性，鎖定高資產換屋族
3
屋齡約17年
市場現實
2008年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
強調千坪基地與美學設計的不可複製
4
行情判讀
市場現實
近期約50.3萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

鉅虹MIHO　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鉅虹MIHO（美秀美術館）
地址台中市南屯區干城街301號
行政區台中市南屯區（黎明生活圈）
建商鉅虹建設
完工年份約民國97年（2008年），屋齡約17-18年
總戶數約71-89戶（千坪基地，2棟雙併低密度）＊參考
樓層規劃地上14層・地下停車
主力坪數三房約75坪・四房約85坪（雙平車位）
車位型態雙平面車位（面積約6-12坪）＊參考
公設比約32-34%（含完整公設）＊參考
管理費依坪數計算，每坪約55-75元/月＊參考
學區黎明國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色千坪基地・2棟雙併低密度・美術館美學・大坪數・雙平車位
04 POSITIONING

鉅虹MIHO　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
低密度稀缺型★★★★★千坪基地僅2棟雙併，密度極低稀缺溢價最強，棟距大
大坪數換屋型★★★★★75-85坪純大坪數，格局完整高資產換屋族首選
美學設計型★★★★★美秀美術館意念，建築質感佳懂美學的買方加分明顯
黎明生活圈型★★★★黎明商圈成熟、機能完整日常便利、保值抗跌
雙平車位型★★★★雙平面車位，停車從容有車家庭核心需求
長線保值型★★★★低密度大坪數抗跌32筆成交流動性有跡可循
資產配置型★★★美學大宅適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：黎明國小、黎明國中，黎明生活圈安心學區

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
黎明國小國小（黎明生活圈學區）車程約3-5分鐘在地人氣國小，接送方便
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
南屯國小國小（備選）車程約5-8分鐘百年老校，雙學區參考
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
黎明國小、黎明國中學區帶——大坪數＋低密度＋好學區，換屋家庭的理想組合
黎明生活圈學區成熟，搭配MIHO的千坪基地低密度與大坪數，能同時滿足「教育」與「居住品質」。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心路百貨生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約3-5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
大墩路商圈大墩路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、生活採買全覆蓋
百貨商圈新光三越中港、大遠百車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
生活採買大買家、Costco車程約10分鐘大宗採買、量販補貨
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，低密度住起來更開闊

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園，假日休閒首選
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
黎明新村綠帶眷村綠地車程約5分鐘人文綠意、散步好去處
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min
黎明商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
千坪基地低密度2棟雙併，棟距大、密度低住起來開闊、隱私高主打千坪基地的稀缺低密度
大坪數純住宅75-85坪，格局完整空間足、鄰居素質整齊強調純大坪數住戶與生活品質
美學設計美秀美術館意念，建築質感建築有質感、有識別度帶看強調設計美學與外觀
雙平車位雙平面車位，停車從容有車家庭最在意的硬條件針對多車家庭，車位是賣點
黎明學區黎明國小、黎明國中學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
千坪基地・雙併低密度・75坪起・美學設計——四個條件，鎖定懂生活的高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價最高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價仍高高資產換屋族均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
85坪大4房格局完整、適合三代總價最高高資產換屋族主力成交帶
75坪標準3房主力產品、好規劃坪數略小於4房換屋主力市場基準行情
鉅虹MIHO的稀缺，在於「千坪基地、雙併低密度、美學設計」三者同時到位。
千坪基地僅2棟雙併的低密度、75-85坪的方正大坪數、加上美秀美術館的設計美學——這三個條件同時具備的社區，在南屯換屋市場幾乎不可複製。低密度保障了棟距與隱私，美學設計給了社區識別度，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 約32筆成交（＊數字為參考整理，實際以實價登錄為準）

50.3萬*
近三年最高/坪
45-50萬
主力成交區間
42萬*
近三年起漲均價
32筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月12樓4房85.04,25050.0
114年9月10樓3房75.13,70049.3
114年3月13樓4房85.24,29050.3
113年10月8樓3房75.13,60047.9
113年4月11樓4房85.04,05047.6
112年10月9樓3房75.03,50046.7
112年4月12樓4房85.13,95046.4
111年11月7樓3房75.13,42045.5
111年6月10樓4房85.03,82044.9
111年2月8樓3房75.03,36044.8
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
44-46萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
46-50萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
50-53萬/坪
高樓・85坪大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鉅虹MIHO（本案）約17年45-50萬/坪75-85坪千坪基地・雙併低密度・美學設計屋齡較高
鉅虹MOMA約17年44-49萬/坪60-75坪大坪數・西望大肚山景觀永春，不同生活圈
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪近七期・30戶超低密度・飯店式公設總價更高
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度坪數小，不同客群
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地總價門檻高
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度不同商圈
鉅虹MIHO的護城河：「千坪基地＋雙併低密度＋美學設計」，居住開闊感難以複製。
在南屯大坪數換屋市場中，它以低密度與設計美學取勝，總價又比新案親民。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
高資產換屋族低密度・大坪數・棟距格局與居住開闊感強調千坪基地、雙併低密度、75-85坪
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推85坪大4房，三代同住剛好
懂美學買方建築質感與設計社區外觀與識別度強調美秀美術館意念與建築美學
學區家庭黎明國小、黎明國中學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
有車家庭雙平面車位車位數量與型態強調雙平車位，停車從容
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調低密度大坪數稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點千坪基地＋2棟雙併低密度＋75-85坪大坪數＋美秀美術館設計美學
本戶最大疑慮屋齡約17年，需以低密度、棟距、美學設計轉移焦點
主打目標買方高資產換屋族＋三代同堂家庭＋懂美學買方＋學區家庭
廣告主軸「千坪基地・雙併低密度・75坪起大宅・美術館美學」
拍攝重點建築外觀美學（必拍）・大棟距空照・方正客廳採光・雙平車位
議價防守點千坪基地低密度、美學設計、大坪數、32筆成交流動性

三組廣告標題方向

美學型
「美秀美術館意念・千坪基地・雙併低密度・75坪起大宅」
低密度型
「千坪基地僅2棟雙併・大棟距・75-85坪・黎明生活圈」
換屋型
「南屯換屋首選・85坪大4房三代同堂・雙平車位・好學區」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
千坪基地低密度與美學稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「千坪基地低密度大宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解32筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立千坪基地低密度與美學稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜鉅虹MIHO

Q．鉅虹MIHO現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鉅虹MIHO參考行情帶約 46-50萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鉅虹MIHO值得買嗎？
鉅虹MIHO的條件是千坪基地、2棟雙併低密度、75-85坪大坪數、美術館美學。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鉅虹MIHO的學區是哪些？
黎明國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鉅虹MIHO的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鉅虹MIHO做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在社區中的相對條件（樓層/坪數/格局/採光）
  • ② 看懂近三年32筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗