蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
黎明路一帶
黎明生活圈｜一層三戶單純｜鉅虹建設
銷售企劃書
鉅虹璞石
黎明生活圈・54戶・一層三戶單純・28-50坪・健身房圖書室
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2007
完工年份
54戶
一層三戶
28-50坪
主力坪數
30萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鉅虹璞石 現在的參考行情帶是多少（約 29-31萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鉅虹璞石的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：黎明生活圈、54戶、一層三戶單純、28-50坪、健身房圖書室是鉅虹璞石的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

親民總價好入手，更要鎖定對的首購換屋買方

1
總價親民
市場現實
28-50坪、單價基期低
小蟲的做法
主打低總價、好入手的CP值
2
生活機能
市場現實
黎明生活圈，機能成熟
小蟲的做法
用成熟商圈與生活便利放大價值
3
單純社區
市場現實
54戶、一層三戶
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
4
行情判讀
市場現實
近期約30萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

鉅虹璞石　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鉅虹璞石（鉅虹樸石）
地址台中市南屯區黎明路一帶（門牌以謄本為準）
行政區台中市南屯區（黎明生活圈）
建商鉅虹建設
完工年份約民國96年（2007年），屋齡約18年＊參考
總戶數54戶（一層三戶，純住宅）
主力坪數約28-50坪，2-3房為主
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
公共設施健身房・會議室・圖書室・全天候管理
學區黎明國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色黎明生活圈・54戶一層三戶・28-50坪・公設完整・總價親民
04 POSITIONING

鉅虹璞石　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
總價親民型★★★★★28-50坪、單價基期低低總價吸引首購換屋族
生活機能型★★★★黎明生活圈、機能成熟日常便利、保值抗跌
單純社區型★★★★54戶、一層三戶純住住戶單純、出入安心
公設完整型★★★健身房・圖書室・會議室生活機能加分
學區型★★★黎明／大墩國小學區帶帶子女家庭加分
補漲保值型★★★低基期、補漲空間成交流動性有跡可循
首購首換型★★★★中小坪數、門檻友善首購與小家庭換屋主力
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：黎明／大墩國小學區帶，黎明生活圈安心學區

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
黎明國小國小（黎明生活圈學區）車程約3-5分鐘在地人氣國小，接送方便
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘南屯熱門明星學區
黎明國中國中車程約5分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大大學車程約8分鐘周邊文教與生活圈
黎明／大墩國小學區帶——親民總價＋好學區，首購換屋家庭的務實組合
黎明生活圈學區成熟，總價又友善，是預算型家庭兼顧教育與負擔的選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約3-5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
大墩路商圈大墩路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
生活採買大買家、好市多車程約10分鐘大宗採買、量販補貨
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，生活宜居

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
黎明新村綠帶眷村綠地車程約5分鐘人文綠意、散步好去處
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

3-5min
黎明商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
單純社區54戶、一層三戶出入單純、住戶整齊主打純住與單純動線
公設完整健身房・圖書室・會議室生活機能完整帶看走公設動線
黎明地段黎明生活圈、機能成熟生活便利、保值強調地段與生活機能
中小坪數28-50坪總價友善、好入手強調CP值與補漲空間
黎明學區黎明／大墩國小學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
管理品質全天候管理管理上軌道、出入安心帶看強調管理與公設維護
54戶・一層三戶・公設完整・黎明地段——四個條件，鎖定首購換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重採光買方景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層總價最親民、進出方便視野受影響首購・長輩同住均價帶下限
50坪3房格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
28坪2房總價最親民、好入手坪數較小首購族流動性最佳
鉅虹璞石的價值，在於「親民總價、成熟機能、單純社區」三者兼具。
28-50坪的實用格局、黎明生活圈的成熟機能、加上54戶一層三戶的單純社區與完整公設——這三個條件同時到位的社區，在黎明生活圈是首購換屋的務實高CP選擇。總價友善、生活便利、出入單純，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591整理 ｜ 約27筆成交，均價約30萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

32萬*
近三年最高/坪
29-31萬
主力成交區間
27萬*
近三年起漲均價
27筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
114年下半11樓3房48.01,54032.1
114年上半8樓3房45.01,42031.6
113年下半12樓3房50.01,54030.8
113年上半6樓2房30.092030.7
112年下半9樓3房45.01,35030.0
112年上半7樓2房28.585029.8
111年下半10樓3房48.01,40029.2
111年上半5樓2房30.086028.7
110年下半8樓3房45.01,26028.0
110年上半6樓2房28.578027.4
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
27-29萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
29-31萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
31-34萬/坪
高樓・3房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鉅虹璞石（本案）約18年29-32萬/坪28-50坪黎明地段・單純社區・公設完整・總價親民屋齡較高
鉅虹願景之旅約20年44-47萬/坪44-63坪黎明生活圈・中大坪數坪數較大、單價較高
鉅虹創造之旅約22年42-45萬/坪25-45坪七期腹地・雙公園不同生活圈
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪永春・大坪數坪數較大
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度屋齡新、單價高
鉅虹建築之旅約16年40-44萬/坪25-45坪南屯・之旅系列不同生活圈
鉅虹璞石的護城河：「黎明地段＋親民總價＋單純社區＋完整公設」，首購換屋務實之選。
在黎明生活圈中，它以低總價與成熟機能取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族總價親民、機能成熟負擔得起與生活便利主推28-32坪2房，總價友善
小家庭換屋實用坪數、好入手格局與生活機能主推40-50坪3房
學區家庭黎明／大墩國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
置產收租族低總價、租賃需求流動性與租金行情強調黎明租賃需求穩定
長輩同住家庭低樓層、進出方便無障礙與動線主推低樓層、近出入口戶
補漲置產族低基期補漲補漲空間與持有成本強調單價基期低、補漲潛力
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點黎明生活圈地段＋親民總價＋54戶一層三戶單純社區＋健身房/圖書室公設
本戶最大疑慮屋齡約18年＋坪數中小，需以地段、總價、機能、補漲空間轉移焦點
主打目標買方首購族＋小家庭換屋＋學區家庭＋補漲置產族
廣告主軸「黎明生活圈・總價親民・單純社區・公設完整・好學區」
拍攝重點明亮客廳採光・社區公設（健身房/圖書室）・周邊機能地圖
議價防守點黎明地段、總價優勢、單純社區、公設完整、補漲空間

三組廣告標題方向

親民型
「黎明生活圈・總價親民・28-50坪實用宅・公設完整」
首購型
「南屯首購首換・好學區・成熟商圈・單純社區好管理」
補漲型
「黎明低基期・補漲可期・近捷運與台74・換屋務實之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
黎明地段與總價補漲防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「親民總價宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解27筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立黎明地段與總價補漲防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜鉅虹璞石

Q．鉅虹璞石現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鉅虹璞石參考行情帶約 29-31萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鉅虹璞石值得買嗎？
鉅虹璞石的條件是黎明生活圈、54戶、一層三戶單純、28-50坪、健身房圖書室。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鉅虹璞石的學區是哪些？
黎明國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鉅虹璞石的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鉅虹璞石做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟54戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年27筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗