蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
（之旅系列，門牌以謄本為準）
南屯成熟生活圈｜之旅系列｜鉅虹建設
銷售企劃書
鉅虹建築之旅
・之旅系列・14層・25-45坪實用格局・成熟生活圈
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2009
完工年份
14層
電梯大樓
25-45坪
主力坪數
約42萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 鉅虹建築之旅 現在的參考行情帶是多少（約 39-42萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣鉅虹建築之旅的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：之旅系列、14層、25-45坪實用格局、成熟生活圈是鉅虹建築之旅的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

實用格局好入手，更要鎖定對的換屋買方

1
實用格局
市場現實
25-45坪，2-3房實用
小蟲的做法
主打實用空間與好入手總價
2
成熟機能
市場現實
南屯成熟生活圈
小蟲的做法
用生活便利與機能放大價值
3
屋齡適中
市場現實
約2009年完工，屋齡約16年
小蟲的做法
強調屋況與機能比屋齡關鍵
4
行情判讀
市場現實
近期約42萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

鉅虹建築之旅　基本資料總覽

項目內容
社區名稱鉅虹建築之旅
地址台中市南屯區（之旅系列，門牌以謄本為準）
行政區台中市南屯區
建商鉅虹建設
完工年份約民國98年（2009年），屋齡約16年＊參考
總戶數約100戶（電梯大樓）＊參考
樓層規劃地上14層・地下停車
主力坪數約25-45坪，2-3房為主＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
學區大墩國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色之旅系列・南屯成熟生活圈・實用格局・總價友善
04 POSITIONING

鉅虹建築之旅　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
實用格局型★★★★★25-45坪實用2-3房好入手吸引換屋族
成熟機能型★★★★南屯成熟生活圈日常便利、保值抗跌
總價友善型★★★★單價基期適中，門檻友善首購升級與小家庭換屋主力
學區型★★★大墩／黎明學區帶帶子女家庭加分
補漲保值型★★★屋齡適中、補漲空間成交流動性有跡可循
純住安定型★★★電梯大樓社區住戶單純、管理上軌道
資產配置型★★★成熟地段、長線保值抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／黎明學區帶，南屯成熟生活圈安心學區

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）車程約5分鐘南屯頂尖人氣國小
黎明國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘黎明生活圈人氣國小
黎明國中／大墩國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／黎明學區帶——實用格局＋好學區＋友善總價，換屋家庭的務實組合
南屯學區成熟，搭配實用坪數與友善總價，是帶子女換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘南屯成熟商圈，日常最方便
大墩路商圈大墩路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、生活採買全覆蓋
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5-8分鐘餐飲、診所、銀行密集
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯綠帶環繞，生活宜居

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5-8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約5-8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
南屯公園鄰里大型公園車程約5分鐘日常散步、親子休閒
永春運動公園運動公園車程約5分鐘球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

5min
黎明商圈
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
實用格局25-45坪、2-3房空間實用、好規劃主打實用格局與總價優勢
成熟機能南屯成熟生活圈生活便利、出入方便強調機能與流動性
之旅系列鉅虹之旅系列作品建商口碑、社區成熟強調建商與社區口碑
電梯大樓純住電梯社區住戶單純、管理上軌道強調純住與管理品質
南屯學區大墩／黎明學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
補漲空間屋齡適中、單價基期適中補漲潛力強調地段補漲與保值
實用格局・成熟機能・南屯學區・友善總價——四個條件，鎖定務實換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重採光買方景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便視野受影響首購・長輩同住均價帶下限
45坪3房格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
25坪2房總價最親民、好入手坪數較小首購・小家庭流動性最佳
鉅虹建築之旅的價值，在於「實用格局、成熟機能、友善總價」三者兼具。
25-45坪的實用格局、南屯成熟生活圈的便利機能、加上相對友善的總價——這三個條件同時到位的社區，在南屯換屋市場是務實買方的高CP選擇。空間實用、機能成熟、總價友善，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591整理 ｜ 屋齡約16年、14層（＊數字為參考整理，部分以謄本/實價登錄為準）

43萬*
近三年最高/坪
40-42萬
主力成交區間
35萬*
近三年起漲均價
參考
以實登為準
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
114年下半12樓3房43.01,85043.0
114年上半9樓3房40.01,68042.0
113年下半13樓3房45.01,89042.0
113年上半7樓2房28.01,15041.1
112年下半11樓3房42.01,68040.0
112年上半6樓2房26.01,01038.8
111年下半10樓3房40.01,52038.0
111年上半5樓2房28.01,03036.8
110年下半9樓3房42.01,49035.5
110年上半6樓2房26.089034.2
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
36-39萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
39-42萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
42-45萬/坪
高樓・3房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
鉅虹建築之旅（本案）約16年40-43萬/坪25-45坪南屯成熟機能・實用格局・之旅系列基地資料待確認
鉅虹創造之旅約22年41-44萬/坪25-45坪近七期・雙公園・大墩學區屋齡較高
鉅虹願景之旅約20年43-47萬/坪44-63坪公益路主幹道・中大坪數坪數較大
鉅虹璞石約18年29-32萬/坪28-50坪黎明地段・單純社區單價較低
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪永春・大坪數坪數較大
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度屋齡新、單價高
鉅虹建築之旅的護城河：「南屯成熟機能＋實用格局＋友善總價」，務實換屋之選。
在南屯換屋市場中，它以實用坪數與成熟機能取勝，補漲空間是賣點。基地細節建議以謄本核對。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
務實換屋族實用坪數・機能・總價空間與生活便利強調25-45坪＋成熟機能
首購升級族實用坪數、好入手負擔與機能主推25-30坪2房，總價友善
小家庭換屋實用3房格局與生活機能主推38-45坪3房
學區家庭大墩／黎明國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
長輩同住家庭低樓層、進出方便無障礙與動線主推低樓層、近出入口戶
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調地段補漲與保值
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點南屯成熟生活圈地段＋25-45坪實用格局＋友善總價＋之旅系列口碑
本戶最大疑慮屋齡約16年＋部分基地資料待確認，需以機能、格局、補漲空間轉移焦點
主打目標買方務實換屋族＋首購升級族＋小家庭換屋＋學區家庭
廣告主軸「南屯成熟生活圈・實用格局・友善總價・好學區」
拍攝重點方正客廳採光・社區大廳・周邊機能地圖・公園綠意
議價防守點南屯成熟機能、實用格局、友善總價、補漲空間

三組廣告標題方向

實用型
「南屯成熟生活圈・25-45坪實用格局・總價友善・好學區」
首換型
「南屯首購首換・實用2-3房・近捷運與台74・補漲可期」
機能型
「黎明/大墩商圈在側・生活便利・之旅系列・換屋務實之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
南屯成熟機能與實用格局防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「成熟機能宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解實價實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立南屯成熟機能與實用格局防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜鉅虹建築之旅

Q．鉅虹建築之旅現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，鉅虹建築之旅參考行情帶約 39-42萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．鉅虹建築之旅值得買嗎？
鉅虹建築之旅的條件是之旅系列、14層、25-45坪實用格局、成熟生活圈。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．鉅虹建築之旅的學區是哪些？
大墩國小・黎明國中・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣鉅虹建築之旅的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對鉅虹建築之旅做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在社區中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費
置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗