蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段718號
河南路四段｜大墩學區帶｜郡將建設
銷售企劃書
郡將大智然
郡將建設・河南路四段・86戶・48-100坪大坪數
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約1999
完工年份
86戶
電梯大樓
48-100坪
中大坪數
35萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 郡將大智然 現在的參考行情帶是多少（約 33-35萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣郡將大智然的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：郡將建設、河南路四段、86戶、48-100坪大坪數是郡將大智然的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

成熟地段＋親民總價，是郡將大智然最強的議題

1
大墩學區帶
市場現實
河南路四段、近大墩國小
小蟲的做法
主打學區與成熟地段
2
中大坪數
市場現實
48-100坪、格局方正
小蟲的做法
鎖定家庭換屋與三代同堂
3
屋齡約27年
市場現實
1999年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
以地段、學區、總價轉移焦點
4
行情判讀
市場現實
近期約35萬/坪*，基期相對低
小蟲的做法
協助屋主精算本戶補漲空間
03 PROFILE

郡將大智然　基本資料總覽

項目內容
社區名稱郡將大智然
地址台中市南屯區河南路四段718號
行政區台中市南屯區（大墩學區帶）
建商郡將建設
完工年份約民國88年（1999年3月），屋齡約27年＊參考
總戶數約86戶（電梯大樓）
樓層規劃地上14層・地下2層・RC造＊參考
主力坪數約48-100坪，中大坪數＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約28-32%（同期相對低公設）＊參考
管理費依坪數計算，每坪約45-65元/月＊參考
學區大墩國小・大新國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色大墩學區帶・中大坪數・成熟地段・親民總價
04 POSITIONING

郡將大智然　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
學區型★★★★★河南路四段、近大墩國小學區是最強買點
親民總價型★★★★★單價基期低、總價友善入手門檻低是最強誘因
中大坪數型★★★★48-100坪、格局方正家庭換屋好選擇
成熟地段型★★★★河南路四段、機能成熟日常機能成熟、保值抗跌
低公設型★★★★同期相對低公設實坪率高、買方有感
補漲空間型★★★★單價基期相對低補漲空間是議價籌碼
資產配置型★★★中大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／大新學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘七期人氣國小，接送單純
大新國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘重劃區口碑學區
惠文高中高中（完全中學）車程約6分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／大新學區帶——中大坪數＋好學區，又有親民總價，是換屋家庭最在意的組合
48-100坪能容納三代同堂，總價又相對親民，讓帶看時「教育＋空間＋預算」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：河南路・向上路・七期市政商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
河南路商圈連鎖餐飲・賣場臨近生活採買全覆蓋
向上路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘出門即享生活機能
市政商圈新光三越、大遠百車程約8分鐘高端百貨、餐飲娛樂
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
IKEA、Costco大型量販車程約8分鐘大型採買一次到位
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、豐樂公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園在地鄰里公園車程約5分鐘散步休閒、靜謐綠意
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約6分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約7分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
新富綠園道單元二帶狀綠園道車程約5分鐘散步休閒、社區綠廊
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
中大坪數48-100坪、格局方正空間大、住得舒適主打中大坪數與親民總價
大墩學區近大墩國小、學區優就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
成熟地段河南路四段、機能成熟生活便利帶看強調商圈與交通
低公設比同期相對低公設實坪率高、CP值佳帶看強調實坪率，買方有感
親民總價單價基期相對低入手門檻友善帶看強調CP值與補漲空間
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
大墩學區・中大坪數・親民總價——三個賣點，鎖定南屯家庭換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價略高重景觀換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響首購換屋型均價帶下限
100坪大宅格局完整、適合三代總價最高家庭換屋族主力成交帶
48坪大3房總價親民、好入手坪數較小小家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭中大坪數搭配車位最對味
郡將大智然的價值，在於「大墩學區、中大坪數、親民總價」三者兼具。
河南路四段近大墩國小的學區、48-100坪的方正中大坪數、加上相對親民的單價基期——這三個條件同時到位的中古大樓，在南屯家庭換屋市場CP值突出。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

36萬*
近三年最高/坪
33-35萬
主力成交區間
30萬*
近三年起漲均價
48-100坪
中大坪數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月12樓大宅95.03,42036.0
114年8月9樓大4房70.02,45035.0
114年2月6樓大3房50.01,70034.0
113年10月13樓大宅98.03,43035.0
113年4月8樓大4房68.02,31034.0
112年11月5樓大3房49.01,62033.0
112年5月10樓大4房70.02,31033.0
112年1月7樓大3房50.01,60032.0
111年9月11樓大宅90.02,79031.0
111年3月6樓大3房48.01,44030.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
32-33萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
33-35萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
35-37萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
郡將大智然（本案）約27年33-36萬/坪48-100坪大墩學區・中大坪數・低公設・親民總價屋齡較高
郡將大師約28年28-32萬/坪22-71坪同郡將・河南路坪數較小
嘉磐雍翠約10年38-41萬/坪75-150坪南屯公園名人巷・低密度屋齡較新
三采市政天地約27年30-36萬/坪中大坪數河南路・市政相近屋齡
三采市政新境約27年30-36萬/坪中大坪數河南路・市政相近屋齡
太子龍約21年30-36萬/坪中坪數河南路四段屋齡較新
郡將大智然的護城河：「大墩學區＋48-100坪中大坪數＋低公設親民總價」，CP值在學區帶突出。
它卡在「學區空間」與「親民總價」之間的甜蜜點，補漲空間是議價籌碼。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
學區家庭大墩學區・中大坪數學區與格局強調近大墩國小與方正格局
家庭換屋族中大坪數・親民總價格局與預算強調48-100坪與CP值
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大坪數，三代同住剛好
重實坪買方實際使用坪數公設比高低強調同期相對低公設
首購升級族空間升級、預算友善總價與貸款主推親民總價與補漲空間
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調學區好出租、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點大墩學區＋48-100坪中大坪數＋低公設親民總價
本戶最大疑慮屋齡約27年，需以學區、低公設、補漲空間轉移焦點
主打目標買方學區家庭＋家庭換屋族＋三代同堂＋重實坪買方
廣告主軸「南屯大墩學區・中大坪數・低公設・親民總價」
拍攝重點方正客廳採光（必拍）・學區地圖・社區大廳・周邊綠意
議價防守點大墩學區稀缺、中大坪數、低公設實坪、補漲空間

三組廣告標題方向

學區型
「南屯大墩學區・中大坪數・近大墩國小・親民總價」
實坪型
「同期低公設・48-100坪實坪大宅・河南路成熟地段」
換屋型
「南屯換屋首選・大坪數三代同堂・補漲空間・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
學區與中大坪數親民防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「學區中大坪數宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立學區與中大坪數親民防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜郡將大智然

Q．郡將大智然現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，郡將大智然參考行情帶約 33-35萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．郡將大智然值得買嗎？
郡將大智然的條件是郡將建設、河南路四段、86戶、48-100坪大坪數。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．郡將大智然的學區是哪些？
大墩國小・大新國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣郡將大智然的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對郡將大智然做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟86戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗