TL;DR 重點摘要
這一頁回答三個問題：① 興富發潤隆 現在的參考行情帶是多少（約 42-44萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣興富發潤隆的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：潤隆建設、單元二核心、268戶、龍富十二街大基地是興富發潤隆的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
👉 小結：潤隆建設、單元二核心、268戶、龍富十二街大基地是興富發潤隆的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT
大基地社區＋豐富公設，是興富發潤隆最強的議題
1
大基地社區
市場現實
2543坪、268戶完整規模
小蟲的做法
主打社區規模與公設
2
單元二核心
市場現實
龍富十二街、重劃區核心
小蟲的做法
強調地段與發展
3
近新屋況
市場現實
約2022年完工、屋齡約4年
小蟲的做法
以近新屋況＋集團品牌加分
4
行情判讀
市場現實
近期約44萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE
興富發潤隆 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 興富發潤隆（潤隆） |
| 地址 | 台中市南屯區龍富十二街7、9、11、13號 |
| 行政區 | 台中市南屯區（單元二重劃區） |
| 建商 | 潤隆建設（興富發集團） |
| 完工年份 | 約民國111年（2022年），屋齡約4年＊參考 |
| 總戶數 | 約268戶純住＋2戶透天店面 |
| 樓層規劃 | 3棟地上11層・地下2層＊參考 |
| 主力坪數 | 約2-3房中坪數＊參考 |
| 車位型態 | 坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考 |
| 公設比 | 約33-35%＊參考 |
| 管理費 | 依坪數計算，每坪約55-75元/月＊參考 |
| 學區 | 大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 單元二核心・2543坪大基地・268戶完整公設・低樓層中密度 |
04 POSITIONING
興富發潤隆 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 大基地社區型 | ★★★★★ | 2543坪、268戶完整規模 | 社區規模是最強賣點 |
| 公設豐富型 | ★★★★★ | 完整休閒公設 | 公設與服務是帶看亮點 |
| 單元二核心型 | ★★★★ | 龍富十二街、重劃區核心 | 重劃區地段是長線價值 |
| 近新屋況型 | ★★★★ | 約2022年完工、屋齡約4年 | 屋況優於同區中古 |
| 學區型 | ★★★★ | 大新／大墩學區帶 | 帶子女換屋家庭加分 |
| 機能成熟型 | ★★★★ | 單元二生活機能 | 日常機能成熟、保值抗跌 |
| 資產配置型 | ★★★ | 中坪數適合長線持有 | 抗通膨、自住置產兩相宜 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：大新／大墩學區帶，南屯單元二家庭安心圈
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 大新國小 | 國小（單元二學區） | 車程約3-5分鐘 | 重劃區人氣國小，接送單純 |
| 大墩國小 | 國小（雙學區選擇） | 車程約5分鐘 | 在地口碑佳 |
| 惠文高中 | 高中（完全中學） | 車程約6分鐘 | 南屯頂尖升學名校 |
| 黎明國中 | 國中 | 車程約6分鐘 | 學區國中，升學資源完整 |
| 嶺東科大／中山醫大 | 大學 | 車程約8-10分鐘 | 周邊文教與醫療資源 |
大新／大墩學區帶——大基地社區＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
完整社區規模能保有居住品質，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「公設＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。
② 商場機能：龍富路・向上路・大墩商圈
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 龍富路商圈 | 連鎖餐飲・超市・賣場 | 臨近 | 生活採買全覆蓋 |
| 向上路商圈 | 餐飲・診所・銀行密集帶 | 車程約5分鐘 | 出門即享生活機能 |
| 大墩商圈 | 連鎖商業帶 | 車程約5分鐘 | 生活機能完整 |
| 超市量販 | 全聯、楓康、家樂福 | 車程5分鐘以內 | 日常採買零壓力 |
| 百貨商圈 | 大遠百、新光三越中港 | 車程約12分鐘 | 週末消費、高端品牌購物 |
| 醫療 | 中山醫學大學附設醫院 | 車程約10分鐘 | 家庭最重視的安心感 |
③ 公園綠地：新富綠園道、文心森林公園環繞
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 新富綠園道 | 單元二帶狀綠園道 | 步行／車程約5分鐘 | 散步休閒、社區綠廊 |
| 文心森林公園 | 台中都市綠肺 | 車程約8分鐘 | 圓滿戶外劇場、開闊綠地 |
| 豐樂雕塑公園 | 6公頃大型公園 | 車程約8分鐘 | 台灣首座公辦雕塑公園 |
| 永春運動公園 | 運動公園 | 車程約6分鐘 | 球場、跑道、親子運動空間 |
| 在地鄰里公園 | 鄰里公園 | 步行約5分鐘 | 日常散步、長輩活動場域 |
| 筏子溪河岸 | 河濱步道 | 車程約8分鐘 | 自行車道、親水步道 |
④ 交通建設
3-5min
南屯交流道
（車程）
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 大基地268戶 | 2543坪、社區完整 | 公設豐富、生活便利 | 主打社區規模與公設 |
| 近新屋況 | 約2022年完工 | 屋況優於同區中古 | 帶看強調近新與保養 |
| 低樓層中密度 | 地上11層、棟距佳 | 採光通透、出入單純 | 帶看強調棟距與採光 |
| 成熟學區 | 大新／大墩學區帶 | 就學接送方便 | 明確說明學區，吸引家庭客 |
| 中坪數實用 | 2-3房好規劃 | 空間實用、好入手 | 帶看強調格局實用 |
| 管理品質 | 管委會運作穩定 | 社區維護到位 | 帶看強調公設維護與管理 |
大基地社區・豐富公設・近新屋況——三個賣點，鎖定單元二家庭換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層 | 採光景觀最佳 | 總價略高 | 重景觀買方 | 景觀加價帶 |
| 中樓層 | 採光與進出便利兼顧 | 視野普通 | 主力換屋家庭 | 均價帶核心 |
| 低樓層 | 總價相對親民 | 景觀受影響 | 首購換屋型 | 均價帶下限 |
| 3房戶 | 格局完整、好規劃 | 總價適中 | 小家庭換屋 | 主力成交帶 |
| 2房戶 | 總價親民、好入手 | 坪數較小 | 首購族 | 流動性最佳 |
| 平面車位 | 含於成交坪數 | 平面為主 | 有車家庭 | 中坪數搭配車位最對味 |
興富發潤隆的價值，在於「大基地社區、豐富公設、近新屋況」三者兼具。
2543坪大基地的完整社區規模、豐富的休閒公設、加上約2022年的近新屋況——這三個條件同時到位的大型社區，在南屯單元二換屋市場機能成熟。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS
近三年實價登錄總表
資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）
45萬*
近三年最高/坪
42-44萬
主力成交區間
38萬*
近三年起漲均價
268戶
大基地社區
| 成交年月 | 樓層 | 格局 | 坪數（坪） | 總價（萬） | 單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 115年2月 | 10樓 | 3房 | 38.0 | 1,710 | 45.0 |
| 114年10月 | 8樓 | 3房 | 36.0 | 1,580 | 43.9 |
| 114年6月 | 6樓 | 2房 | 28.0 | 1,210 | 43.2 |
| 114年2月 | 11樓 | 3房 | 39.0 | 1,700 | 43.6 |
| 113年10月 | 7樓 | 3房 | 36.0 | 1,530 | 42.5 |
| 113年6月 | 5樓 | 2房 | 27.5 | 1,150 | 41.8 |
| 113年2月 | 9樓 | 3房 | 38.0 | 1,580 | 41.6 |
| 112年11月 | 6樓 | 3房 | 36.0 | 1,460 | 40.6 |
| 112年8月 | 10樓 | 2房 | 28.0 | 1,110 | 39.6 |
| 112年5月 | 7樓 | 3房 | 37.0 | 1,420 | 38.4 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
41-42萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
42-44萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
44-46萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 興富發潤隆（本案） | 約4年 | 42-45萬/坪 | 2-3房 | 單元二大基地・268戶・豐富公設 | 低樓層 |
| 坤悅心富郁 | 約3年 | 47-51萬/坪 | 34-39坪 | 單元二・純3房新成屋 | 單價較高 |
| 采揚晴空 | 約4年 | 48-54萬/坪 | 中坪數 | 龍富十一街・采揚 | 單價較高 |
| 國聚之鑄 | 約2年 | 52-55萬/坪 | 中大坪數 | 同單元二・新成屋 | 單價較高 |
| 精銳博 | 約3年 | 52-58萬/坪 | 中大坪數 | 單元二雙塔・精銳 | 單價較高 |
| 三采市政雙星 | 約29年 | 30-36萬/坪 | 中大坪數 | 大墩商圈 | 屋齡更高 |
興富發潤隆的護城河：「2543坪大基地＋268戶完整公設＋近新屋況」，社區規模在單元二突出。
在單元二家庭換屋市場中，它卡在「大社區公設」與「相對親民單價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 家庭換屋族 | 大社區・公設・學區 | 公設與規模 | 強調2543坪大基地與豐富公設 |
| 首購族 | 2-3房好入手 | 總價與貸款 | 主推精巧2-3房好入手 |
| 學區家庭 | 大新／大墩學區 | 學區範圍與接送 | 直接說明學區與就學動線 |
| 重公設買方 | 完整休閒公設 | 公設與管理 | 強調大基地完整公設 |
| 單元二看好族 | 重劃區發展 | 地段與題材 | 強調單元二未來發展 |
| 置產收租族 | 保值與租賃 | 流動性與租金 | 強調2-3房好出租、近新抗跌 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 2543坪大基地＋268戶豐富公設＋近新屋況 |
| 本戶最大疑慮 | 低樓層中密度，需以社區規模、公設、地段轉移焦點 |
| 主打目標買方 | 家庭換屋族＋首購族＋學區家庭＋重公設買方 |
| 廣告主軸 | 「南屯單元二大基地・268戶社區・豐富公設・近新屋況」 |
| 拍攝重點 | 社區公設（必拍）・中庭綠意・方正客廳・大基地空照 |
| 議價防守點 | 大基地稀缺、豐富公設、近新屋況、學區 |
三組廣告標題方向
大社區型
「南屯單元二大基地・2543坪・268戶・豐富公設」
機能型
「龍富十二街・單元二核心・近新屋況・好學區」
首購型
「單元二好入手・2-3房・大社區公設・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大基地社區與公設稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「大基地社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立大基地社區與公設稀缺防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ
常見問答｜興富發潤隆
Q．興富發潤隆現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，興富發潤隆參考行情帶約 42-44萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．興富發潤隆值得買嗎？
興富發潤隆的條件是潤隆建設、單元二核心、268戶、龍富十二街大基地。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．興富發潤隆的學區是哪些？
大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣興富發潤隆的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對興富發潤隆做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 看懂您這一戶在全社區268戶中的相對條件（棟別/樓層/坪數/格局）
- ② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
- ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
易凱不動產有限公司
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