蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
龍富路十段100號
龍富路十段｜單元二重劃區｜精銳建設
銷售企劃書
精銳博
精銳建設・單元二雙塔・152戶・龍富路十段
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2023
完工年份
152戶
雙塔大樓
2377坪
大基地
55萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 精銳博 現在的參考行情帶是多少（約 53-56萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣精銳博的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：精銳建設、單元二雙塔、152戶、龍富路十段是精銳博的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

大基地雙塔＋精銳品牌，是精銳博最強的議題

1
大基地雙塔
市場現實
2377坪、152戶雙塔指標
小蟲的做法
主打社區規模與指標地位
2
精銳品牌
市場現實
精銳建設、品牌信賴
小蟲的做法
以建商品牌與公設加分
3
近新屋況
市場現實
約2023年完工、屋況新
小蟲的做法
強調近新屋況稀缺
4
行情判讀
市場現實
近期約55萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

精銳博　基本資料總覽

項目內容
社區名稱精銳博
地址台中市南屯區龍富路十段100、102號
行政區台中市南屯區（單元二重劃區核心）
建商精銳建設
完工年份約民國112年（2023年），屋齡約3年＊參考
總戶數約152戶純住（雙塔）
樓層規劃2棟地上20層・地下3層・308車位＊參考
主力坪數約3-4房中大坪數＊參考
車位型態坡道平面（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約65-85元/月＊參考
學區大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色單元二核心・2377坪大基地・雙塔指標・精銳品牌
04 POSITIONING

精銳博　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大基地雙塔型★★★★★2377坪、152戶雙塔社區規模與指標是最強賣點
精銳品牌型★★★★★精銳建設、品牌口碑建商品牌與公設加分
近新屋況型★★★★約2023年完工、屋況新屋況優於同區中古
飯店公設型★★★★完整休閒公設公設與服務是帶看亮點
學區型★★★★大新／大墩學區帶帶子女換屋家庭加分
長線保值型★★★★單元二指標稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★中大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大新／大墩學區帶，南屯單元二家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大新國小國小（單元二學區）車程約3-5分鐘重劃區人氣國小，接送單純
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘在地口碑佳
惠文高中高中（完全中學）車程約6分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大新／大墩學區帶——指標雙塔＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
大基地雙塔能保有居住品質，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「品質＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：龍富路・向上路・大墩商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
龍富路商圈連鎖餐飲・超市・賣場臨近生活採買全覆蓋
向上路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘出門即享生活機能
大墩商圈連鎖商業帶車程約5分鐘生活機能完整
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約10分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：新富綠園道、文心森林公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
新富綠園道單元二帶狀綠園道步行／車程約5分鐘散步休閒、社區綠廊
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
雙塔152戶2377坪大基地、指標規模氣派、管理完善主打指標地位與大基地
近新屋況約2023年完工屋況優於同區中古帶看強調近新與保養
飯店式公設大廳、休閒公設完整居住服務佳帶看強調公設與服務
成熟學區大新／大墩學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
中大坪數格局方正、好規劃空間足夠、好擺設帶看強調格局與採光
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
大基地雙塔・近新屋況・精銳品牌——三個賣點，鎖定單元二換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價最高重景觀換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
大4房格局完整、適合三代總價最高家庭換屋族主力成交帶
標準3房總價較親民、好入手坪數略小小家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭中大坪數搭配車位最對味
精銳博的價值，在於「大基地雙塔、近新屋況、精銳品牌」三者兼具。
2377坪大基地的雙塔指標、約2023年的近新屋況、加上精銳建設的品牌與公設——這三個條件同時到位的指標社區，在南屯單元二市場具有指標地位。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

57萬*
近三年最高/坪
53-56萬
主力成交區間
47萬*
近三年起漲均價
152戶
雙塔指標
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月18樓大4房52.02,94056.5
114年10月14樓4房48.02,66055.4
114年6月9樓3房40.02,18054.5
114年2月20樓大4房53.02,92055.1
113年10月10樓4房48.02,56053.3
113年6月6樓3房39.52,07052.4
113年3月16樓4房47.52,44051.4
112年12月7樓3房40.02,00050.0
112年9月11樓4房48.02,33048.5
112年6月8樓3房39.01,85047.4
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
51-53萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
53-56萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
56-59萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
精銳博（本案）約3年53-57萬/坪中大坪數單元二大基地雙塔・精銳品牌・308車位新成屋定價
國聚之鑄約2年52-55萬/坪中大坪數同單元二・新成屋規模較小
國聚花園御所約7年53-57萬/坪中大坪數向上路・雙塔指標屋齡較高
雙橡園1812約5年53-58萬/坪大坪數單元二豪宅・大基地坪數較大
采揚晴空約4年48-54萬/坪中坪數龍富十一街・采揚單價較低
興富發潤隆約4年42-48萬/坪中坪數龍富十二街・大基地單價較低
精銳博的護城河：「2377坪大基地雙塔＋近新屋況＋精銳品牌」，在單元二具指標地位。
在南屯單元二換屋市場中，它卡在「指標品質」與「近新稀缺」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
家庭換屋族中大坪數・近新・學區格局與屋況強調近新雙塔與方正格局
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大4房，三代同住剛好
學區家庭大新／大墩學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重品牌買方精銳品牌、指標社區建商與管理強調精銳品牌與社區規模
重公設買方飯店式服務公設與管理強調大基地飯店式公設
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調單元二指標稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點2377坪大基地雙塔＋近新屋況＋精銳品牌公設
本戶最大疑慮新成屋定價基期高，需以指標、近新、品牌支撐
主打目標買方家庭換屋族＋三代同堂＋學區家庭＋重品牌買方
廣告主軸「南屯單元二指標雙塔・近新屋況・大基地・精銳品牌」
拍攝重點高樓景觀（必拍）・飯店式大廳・方正客廳・大基地空照
議價防守點大基地雙塔稀缺、近新屋況、精銳品牌、學區

三組廣告標題方向

指標型
「南屯單元二指標雙塔・2377坪大基地・近新屋況・精銳品牌」
機能型
「龍富路十段・單元二核心・飯店公設・好學區」
換屋型
「單元二換屋首選・大4房三代同堂・大基地雙塔・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大基地雙塔與近新稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「指標雙塔宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立大基地雙塔與近新稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜精銳博

Q．精銳博現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，精銳博參考行情帶約 53-56萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．精銳博值得買嗎？
精銳博的條件是精銳建設、單元二雙塔、152戶、龍富路十段。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．精銳博的學區是哪些？
大新國小・大墩國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣精銳博的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對精銳博做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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從業2010年｜15年實戰經驗