蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
龍富十五路57號
南屯單元三｜山林景觀低密度｜惠宇建設
銷售企劃書
惠宇57間堂
單元三・56戶低密度・建蔽29%・400坪前庭湖泊生態花園・零店面
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2017
完工年份
56戶
低密度純住
40-45坪
主力坪數
約60萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 惠宇57間堂 現在的參考行情帶是多少（約 56-60萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣惠宇57間堂的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：單元三、56戶低密度、建蔽29%、400坪前庭湖泊生態花園、零店面是惠宇57間堂的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

低密度景觀宅好住，更要鎖定懂生活的買方

1
低密度稀缺
市場現實
建蔽僅約29%、56戶、零店面
小蟲的做法
主打安靜、隱私與綠意居住感
2
景觀庭園
市場現實
400坪前庭湖泊生態花園
小蟲的做法
用稀缺景觀放大本案差異化
3
近新屋況
市場現實
約2017年完工，屋況維持佳
小蟲的做法
強調近新屋況＋惠宇品牌
4
行情判讀
市場現實
近期約60萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

惠宇57間堂　基本資料總覽

項目內容
社區名稱惠宇57間堂（惠宇五十七間堂）
地址台中市南屯區龍富十五路57號
行政區台中市南屯區（單元三）
建商惠宇建設
完工年份約民國106年（2017年），屋齡約8年＊參考
總戶數56戶（一層4戶2梯，零店面，純住宅）
基地面積約612坪，實設建蔽率僅約29%
庭園規劃約400坪前庭湖泊生態花園、高綠覆率
主力坪數約40-45坪，3-4房
車位型態坡道平面／雙平車位（含於成交坪數）＊參考
公設比約33-35%＊參考
學區永春國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色單元三・56戶低密度・建蔽29%・400坪湖泊生態花園・零店面・山林景觀
04 POSITIONING

惠宇57間堂　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
低密度景觀型★★★★★建蔽29%、400坪生態花園稀缺景觀低密度溢價最強
品牌信賴型★★★★★惠宇建設精品社區品牌加分、買方信任感強
純住安靜型★★★★★零店面、56戶純住宅重隱私安靜族群核心需求
近新屋況型★★★★約2017完工，屋況佳折舊疑慮低
中坪數換屋型★★★★40-45坪實用3-4房換屋家庭主力選擇
長線保值型★★★★低密度景觀品牌宅抗跌成交流動性有跡可循
資產配置型★★★景觀稀缺宅適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：永春／大墩國小學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
永春國小國小（在地優質學區）車程約5分鐘南屯人氣國小，接送方便
大墩國小國小（雙學區選擇）車程約5-8分鐘南屯熱門明星學區
黎明國中國中車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
惠文高中高中車程約8-10分鐘南屯頂尖升學高中
嶺東科大大學車程約8分鐘周邊文教與生活圈
永春／大墩學區帶＋安靜純住環境——景觀低密度＋好學區，換屋家庭的理想組合
零店面與低密度帶來單純安靜的居住環境，搭配學區，是帶子女換屋家庭最有共鳴的賣點。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：黎明商圈・大墩路・文心南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
黎明路商圈黎明路餐飲・診所・銀行密集帶車程約5-8分鐘南屯成熟商圈
大墩路商圈大墩路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、生活採買全覆蓋
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5-8分鐘日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約12分鐘週末消費、高端品牌購物
生活採買好市多、大買家車程約10分鐘大宗採買、量販補貨
醫療中山醫大附醫、林新醫院車程約8-10分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：社區自帶400坪生態花園，南屯綠帶加分

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
前庭湖泊生態花園約400坪私家庭園社區內建蔽僅29%，戶戶享景觀
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5-8分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約8分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道、自然生態
永春運動公園運動公園車程約8分鐘球場、跑道、親子運動空間
望高寮夜景景觀綠地車程約12分鐘假日踏青、台中夜景

④ 交通建設

5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
8min
捷運豐樂公園站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
低密度純住建蔽29%、56戶、零店面安靜、隱私高、出入單純主打南屯少見的純住低密度
生態花園400坪前庭湖泊生態花園回家像住在公園裡帶看必走庭園綠意動線
惠宇品牌惠宇建設精品社區品牌信賴、二手接受度高強調品牌與社區口碑
一層4戶2梯梯戶比佳、等候少電梯不擁擠、隱私佳強調居住舒適度
山林景觀近大肚山綠帶，視野佳採光通透、景觀宜人高樹梢戶景觀是溢價理由
近新屋況約2017年完工，維護良好屋況新、免大整理帶看強調屋況與管理品質
建蔽29%・56戶・400坪生態花園・零店面——四個條件，鎖定重生活品質的換屋家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓樹梢戶景觀最佳、採光絕佳總價最高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價仍高高資產換屋族均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層近庭園綠意、總價親民視野受花園遮蔽換屋預算型・長輩同住均價帶下限
45坪大4房格局完整、適合自住總價較高換屋家庭主力成交帶
40坪3房主力產品、好規劃坪數略小於4房換屋主力市場基準行情
惠宇57間堂的價值，在於「低密度、生態花園、惠宇品牌」三者同時到位。
建蔽僅約29%的低密度、約400坪的前庭湖泊生態花園、加上惠宇建設的品牌信賴與零店面的純住環境——這幾個條件同時具備的社區，在南屯換屋市場並不多見。低建蔽帶來棟距與綠意，品牌與安靜環境撐住長線保值力。這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／樂屋整理 ｜ 約80筆成交，均價約51.5-62萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

62萬*
近三年最高/坪
56-61萬
主力成交區間
51萬*
近三年起漲均價
80筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月12樓大4房45.02,79062.0
114年9月10樓3房41.02,50061.0
114年4月13樓大4房45.22,76061.1
113年11月8樓3房40.52,39059.0
113年6月11樓4房44.52,62058.9
113年2月7樓3房41.02,38058.0
112年9月9樓4房44.82,51056.0
112年3月6樓3房40.52,21054.6
111年10月10樓4房45.02,36052.4
111年4月5樓3房40.82,09051.2
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
52-56萬/坪
急售型・低樓層／3房
合理成交
56-60萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
60-63萬/坪
高樓・樹梢景觀4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
惠宇57間堂（本案）約8年56-62萬/坪40-45坪建蔽29%低密度・400坪生態花園・零店面・惠宇品牌屋齡漸增
惠宇大聚約7年52-55萬/坪50-60坪建蔽15%低密度・惠宇品牌坪數較大、不同單元
惠宇一森青約5年64-68萬/坪42-86坪T1品牌・大基地總價門檻更高
侑信千鳥格約4年50-56萬/坪28-45坪新屋・低密度坪數小
鉅虹MOMA約17年44-49萬/坪60-75坪大坪數・景觀屋齡較高
豐邑大境豐藝約7年44-58萬/坪54-77坪金質獎首獎・低密度不同商圈
惠宇57間堂的護城河：「建蔽29%低密度＋400坪生態花園＋零店面純住＋惠宇品牌」。
在南屯換屋市場中，它以稀缺景觀庭園與安靜純住取勝，是重生活品質買方的首選。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
重環境換屋族低密度・景觀・安靜屋況與社區純度強調建蔽29%、400坪花園、零店面
品牌信賴族惠宇口碑與保值二手接受度與管理強調惠宇品牌與社區口碑
學區家庭永春／大墩國小學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
退休樂活族安靜、綠意、低密度居住舒適與管理強調生態花園與純住環境
景觀偏好者樹梢視野景觀面與樓層強調高樓樹梢戶景觀無遮
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調低密度品牌宅長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點建蔽29%低密度＋400坪前庭湖泊生態花園＋零店面純住＋惠宇品牌＋40-45坪實用格局
本戶最大疑慮屋齡漸增＋坪數中等，需以景觀、低密度、品牌轉移焦點
主打目標買方重環境換屋族＋品牌信賴族＋退休樂活族＋學區家庭
廣告主軸「南屯單元三・建蔽29%低密度・400坪生態花園・零店面・惠宇品牌」
拍攝重點前庭湖泊生態花園（必拍）・樹梢景觀・方正客廳採光・社區大廳
議價防守點低密度稀缺、生態花園、零店面純住、惠宇品牌、成交流動性

三組廣告標題方向

景觀型
「南屯單元三・400坪前庭湖泊生態花園・建蔽29%低密度・零店面」
品牌型
「惠宇精品社區・56戶純住・山林景觀・40-45坪實用3-4房」
樂活型
「隱的奢華・安靜純住・高綠覆生態庭園・換屋退休首選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
低密度景觀與惠宇品牌稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「低密度景觀品牌宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解80筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立低密度景觀與惠宇品牌稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜惠宇57間堂

Q．惠宇57間堂現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，惠宇57間堂參考行情帶約 56-60萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．惠宇57間堂值得買嗎？
惠宇57間堂的條件是單元三、56戶低密度、建蔽29%、400坪前庭湖泊生態花園、零店面。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．惠宇57間堂的學區是哪些？
永春國小・大墩國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣惠宇57間堂的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對惠宇57間堂做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟56戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/景觀）
  • ② 看懂近三年80筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
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