悠森學銷售企劃書｜台中南

TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 悠森學現在的參考行情帶是多少（約 38-41萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣悠森學的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：建國南路、170戶、ABC三棟、挑高大廳、近大慶雙鐵是悠森學的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師賴小蟲（台中南在地房仲）

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「建國南路、170戶、挑高大廳、近大慶雙鐵，地段與機能就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲

02 INSIGHT

建國南路大社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

建國南路地段

市場現實

近中興大學、大慶雙鐵

小蟲的做法

主打地段成熟與交通便利

挑高大廳

市場現實

各棟獨立門禁、挑高大廳

小蟲的做法

用建築規格放大價值

大社區高流動

市場現實

170戶、ABC三棟

小蟲的做法

行情透明、買方信心足

行情判讀

市場現實

近期約40萬/坪*，樓層差異影響定價

小蟲的做法

協助屋主精算本戶應對應行情帶

03 PROFILE

悠森學　基本資料總覽

項目	內容
社區名稱	悠森學
地址	台中市南區建國南路（門牌以謄本為準）
行政區	台中市南區（中興大學文教圈）
建商	建商以謄本為準＊參考
完工年份	約民國105年（2016年），屋齡約9年＊參考
總戶數	170戶（A、B、C三棟，一層4戶）
樓層規劃	電梯大樓（挑高大廳、各棟獨立門禁）
主力坪數	約28-45坪，2-3房＊參考
車位型態	坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比	約33-35%＊參考
學區	和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色	建國南路・170戶・ABC三棟・挑高大廳・近大慶雙鐵

04 POSITIONING

悠森學　在區域市場中的定位

定位類型	符合度	關鍵依據	對房價的影響
建國南路地段型	★★★★★	近中興大學、大慶雙鐵	地段成熟、南北交通便利
大社區高流動型	★★★★	170戶、ABC三棟	行情透明、買方信心足
建築規格型	★★★★	挑高大廳、各棟獨立門禁	規格與隱私加分
中坪數換屋型	★★★	28-45坪實用	換屋家庭主力選擇
文教學區型	★★★	中興大學、和平／樹義國小	文教環境、家庭加分
近雙鐵型	★★★	近大慶雙鐵	通勤便利、流動性佳
資產配置型	★★★	地段成熟，長線保值	抗通膨、自住置產兩相宜

05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

學校名稱	類型	距離/車程	對買方的吸引力
和平國小	國小（在地學區）	車程約5分鐘	南區人氣國小，接送方便
樹義國小	國小（雙學區選擇）	車程約5分鐘	工學在地國小
五權國中	國中	車程約5-8分鐘	學區國中，升學資源完整
國立中興大學	大學	車程約3-5分鐘	頂尖學府、文教資源
中山醫學大學	大學	車程約5-8分鐘	醫療與文教資源

和平／樹義國小學區帶＋中興大學——文教環境＋好學區，南區換屋家庭的安心組合

工學／中興大學文教圈機能成熟，搭配學區，是帶子女換屋家庭的安心選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

機能類型	名稱	距離/車程	對生活便利的影響
中興大學商圈	興大周邊餐飲・生活	車程約3-5分鐘	學區青年生活圈、餐飲密集
忠孝路夜市	台中知名夜市	車程約5分鐘	在地美食、生活機能
第三市場	傳統市場	車程約5分鐘	在地採買、生活感濃厚
台中文化創意園區	舊酒廠文創園區	車程約5-8分鐘	藝文展演、假日休閒
超市量販	全聯、家樂福、楓康	車程5分鐘以內	日常採買零壓力
醫療	中山醫大附醫、林新醫院	車程約5-8分鐘	換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

綠地名稱	類型	距離	對居住品質的影響
中興大學校園	頂尖學府綠地	步行／車程約3-5分鐘	校園綠意、康橋水岸
積善公園	鄰里公園	車程約5分鐘	南區在地綠意
樹德公園	鄰里大型公園	車程約5-8分鐘	日常散步、親子休閒
台中文創園區綠地	文創園區綠地	車程約5-8分鐘	藝文綠意空間
興大康橋	校園親水步道	車程約5分鐘	散步、自然生態
筏子溪／旱溪河岸	河濱步道	車程約8分鐘	自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min

台中火車站
（車程）

5min

大慶雙鐵站
（車程）

5min

建國南路
（臨近）

15min

烏日高鐵站
（車程）

09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目	現況	買方印象	銷售重點
建國南路地段	近中興大學、大慶雙鐵	南北交通便利、機能完整	主打地段與交通
挑高大廳	各棟獨立門禁、挑高大廳	規格佳、隱私高	帶看走大廳氣勢
大社區	170戶、ABC三棟	公設足、管理上軌道	強調規模與管理
中坪數	28-45坪、2-3房	空間實用、好規劃	強調實用格局與換屋需求
文教學區	中興大學、和平／樹義國小	文教環境、接送方便	明確說明學區與文教
近雙鐵	近大慶站雙鐵雙捷	通勤便利	帶看走雙鐵與文教動線

建國南路・170戶・挑高大廳・近大慶雙鐵——四個條件，鎖定換屋家庭

10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類	優勢	劣勢	適合買方	預估影響
高樓層	視野最佳、採光絕佳	總價較高	重採光買方	景觀加價帶
中高樓層	採光良好、視野有高度	總價略高	主力換屋家庭	均價帶核心
中樓層	採光與便利兼顧	視野普通	主力買方	均價帶核心
低樓層	總價親民、進出方便	視野受影響	首購・長輩同住	均價帶下限
45坪3房	格局完整、適合自住	總價較高	換屋家庭	主力成交帶
28坪2房	總價最親民、好入手	坪數較小	首購・小家庭	流動性最佳

悠森學的價值，在於「建國南路地段、挑高大廳規格、170戶高流動」三者兼具。
建國南路近中興大學與大慶雙鐵的成熟地段、挑高大廳與各棟獨立門禁的建築規格、加上170戶大社區的高成交流動性——這三個條件同時到位的社區，在南區工學文教圈是換屋家庭的務實選擇。地段、規格、流動性到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。基地細節建議以謄本核對。

12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／信義整理｜屋齡約9年（＊數字為參考整理，部分以謄本/實登為準）

42萬*

近三年最高/坪

38-41萬

主力成交區間

34萬*

近三年起漲均價

參考

以實登為準

成交年月	樓層	格局	坪數（坪）	總價（萬）	單價（萬/坪）
115年上半	13樓	3房	42.0	1,764	42.0
114年下半	11樓	3房	40.0	1,640	41.0
114年上半	14樓	3房	45.0	1,845	41.0
113年下半	8樓	2房	30.0	1,200	40.0
113年上半	11樓	3房	42.0	1,638	39.0
112年下半	9樓	3房	40.0	1,520	38.0
112年上半	7樓	2房	28.0	1,036	37.0
111年下半	10樓	3房	42.0	1,512	36.0
111年上半	6樓	2房	30.0	1,050	35.0
110年下半	8樓	3房	40.0	1,360	34.0

13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交

34-37萬/坪

急售型・低樓層／2房

合理成交

38-41萬/坪

標準成交帶

挑戰高價

41-44萬/坪

高樓・3房

14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱	屋齡	近一年均價*	主力坪數	優勢	劣勢
悠森學（本案）	約9年	38-41萬/坪	28-45坪	建國南路・170戶・挑高大廳・近大慶雙鐵	基地資料待確認
富宇擎山	約9年	39-42萬/坪	43-79坪	中興大學旁・22層	坪數較大
惠宇謙仁	約3年	58-65萬/坪	3-4房	建國南路・近新惠宇	屋齡新、單價高
泰鉅興大苑	約5年	42-47萬/坪	28-41坪	近興大・近新	屋齡新、單價略高
總太居易	約13年	32-38萬/坪	21-50坪	五權南路・大社區	屋齡高、單價低
泰鉅綠晶華	約9年	33-38萬/坪	28-49坪	興大路・近文心南路	單價較低

悠森學的護城河：「建國南路地段＋挑高大廳規格＋170戶高流動＋近大慶雙鐵」。

在南區工學文教圈中，它以地段、建築規格與行情透明取勝，補漲空間是賣點。基地細節建議以謄本核對。（競品均價為參考整理）

15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型	核心需求	最在意問題	銷售話術方向
換屋家庭	地段・規格・坪數	地段與屋況	強調建國南路、挑高大廳、28-45坪
教職／文教族	近中興大學	文教環境與通勤	強調中興大學文教圈
首換升級族	中坪數、門檻適中	負擔與機能	主推38-45坪3房
重規格買方	挑高大廳	建築規格與隱私	強調挑高大廳、各棟獨立門禁
雙鐵通勤族	近大慶雙鐵	通勤與生活圈	強調近大慶站雙鐵雙捷
補漲置產族	地段補漲	補漲空間與流動性	強調地段補漲與保值

16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目	內容說明
本戶最大賣點	建國南路近中興大學與大慶雙鐵＋挑高大廳各棟獨立門禁＋170戶高流動
本戶最大疑慮	基地資料待確認，需以地段、規格、流動性放大優勢
主打目標買方	換屋家庭＋教職文教族＋首換升級族＋重規格買方
廣告主軸	「建國南路・中興大學文教圈・挑高大廳・近大慶雙鐵」
拍攝重點	挑高大廳氣勢・客廳採光・社區公設・文教機能地圖
議價防守點	建國南路地段、挑高大廳規格、大社區行情依據、近雙鐵

三組廣告標題方向

文教型

「建國南路・中興大學文教圈・挑高大廳・近大慶雙鐵」

地段型

「南北交通便利・近大慶雙鐵・170戶大社區・換屋首選」

規格型

「挑高大廳・各棟獨立門禁・中坪數實用・補漲可期」

17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析

產權、屋況、行情、競品全面解析

→ 清楚合理價格與交易風險

② 包裝

大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報

→ 提升買方理解與好感度

③ 曝光

各大平台、社群、同業強銷網絡

→ 大幅提高有效詢問量

④ 帶看

買方篩選、回饋整理週報

→ 避免無效帶看浪費時間

⑤ 議價

建國南路地段與挑高大廳規格防守策略、斡旋全程陪伴

→ 爭取更好的成交條件

⑥ 成交

簽約、用印、完稅、交屋

→ 降低交易風險，安心完成

「建國南路大社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目	一般房仲	小蟲的做法
接觸方式	發名片、問要不要賣	帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式	參考鄰居或網路開價	拆解實價實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具	傳統照片文字上架	AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略	上架被動等詢問	主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報	有成效才回報	週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略	買方出價見機行事	事前建立建國南路地段與挑高大廳規格防守邏輯，全程護盤
服務定位	一般仲介	置產軍師＋成交策略顧問

從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證

FAQ

常見問答｜悠森學

Q．悠森學現在一坪多少錢？

依近期實價登錄，悠森學參考行情帶約 38-41萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。

Q．悠森學值得買嗎？

悠森學的條件是建國南路、170戶、ABC三棟、挑高大廳、近大慶雙鐵。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。

Q．悠森學的學區是哪些？

和平國小・樹義國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。

Q．想賣悠森學的房子，第一步該做什麼？

先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。

Q．委託置產軍師賴小蟲銷售，有什麼不一樣？

針對悠森學做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。

如果您正在考慮出售，我建議先做一件事

① 看懂您這一戶在全棟170戶中的相對條件（棟別/樓層/坪數/格局）
② 看懂近三年成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機

預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費

置產軍師賴小蟲
☎ 0923-531-393
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易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗

建國南路大社區好賣，更要在眾多戶數中突顯本戶

悠森學 基本資料總覽

悠森學 在區域市場中的定位

四大地段價值

① 學區：和平／樹義國小學區帶，中興大學文教圈

② 商場機能：中興大學商圈・忠孝夜市・文創園區

③ 公園綠地：中興大學校園與南區綠帶環繞

④ 交通建設

社區現況與管理品質分析

樓層、坪數、格局競爭力

近三年實價登錄總表

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

周邊競品社區比較

買方輪廓分析

本戶銷售定位與包裝策略

三組廣告標題方向

小蟲的完整銷售流程

為什麼選擇小蟲

常見問答｜悠森學

悠森學　基本資料總覽

悠森學　在區域市場中的定位