蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段690巷9號
大墩學區｜近南屯公園｜太子建設
銷售企劃書
太子園野
河南路四段・113戶單純・30-58坪・大墩學區走路到・近南屯公園
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2012
完工年份
113戶
戶數單純
30-58坪
主力坪數
約40萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 太子園野 現在的參考行情帶是多少（約 36-40萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣太子園野的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：河南路四段、113戶單純、30-58坪、大墩學區走路到、近南屯公園是太子園野的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

學區環境好賣，更要鎖定對的家庭買方

1
大墩學區
市場現實
大墩國中小走路就到、免接送
小蟲的做法
主打學區距離與通學便利
2
戶數單純
市場現實
僅113戶，純住社區
小蟲的做法
強調出入單純、住戶素質整齊
3
雙公園綠意
市場現實
近南屯公園、文心森林公園
小蟲的做法
用環境綠意放大居住價值
4
行情判讀
市場現實
近期約40萬/坪*，樓層差異影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應行情帶
03 PROFILE

太子園野　基本資料總覽

項目內容
社區名稱太子園野
地址台中市南屯區河南路四段690巷9號
行政區台中市南屯區（近七期腹地）
建商太子建設
完工年份約民國101年（2012年），屋齡約13年
總戶數113戶（戶數單純，純住社區）
主力坪數約30-58坪，2-4房
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
學區大墩國小・大墩國中・惠文高中（走路可達，以教育局公告為準）
生活機能南屯公園、文心森林公園、近74號道、國一、國三
社區特色大墩學區走路到・113戶單純・近雙公園・近七期腹地・交通便利
04 POSITIONING

太子園野　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
大墩學區型★★★★★大墩國中小走路就到、免接送帶子女家庭必看，最強賣點
戶數單純型★★★★★僅113戶純住社區住戶單純、出入安心
雙公園環境型★★★★近南屯公園、文心森林公園環境綠意、居住品質佳
近七期地段型★★★★河南路四段、近市政腹地地段成熟、保值抗跌
交通便利型★★★★近74號道、國一、國三通勤便利、流動性佳
補漲保值型★★★屋齡適中、補漲空間成交流動性有跡可循
首換升級型★★★中坪數、門檻適中小家庭換屋升級主力
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩國中小走路就到，九年國教免接送

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（南屯明星學區）步行可達走路上學、免接送，最強賣點
大墩國中國中（名校）步行可達國小直升、九年一貫
惠文高中高中車程約8分鐘台中頂尖升學高中
永春國小國小（備選）車程約8分鐘雙學區參考
中山醫大／嶺東科大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩國中小走路就到——九年國教免接送，是太子園野最強的差異化賣點
對帶子女換屋的家庭來說，學校走路就到、九年一貫免接送，是看完幾乎不再猶豫的決定點。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期商圈・文心路・河南路生活圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
七期商圈市政路餐飲・精品・金融車程約5-8分鐘台中最高端商業生活圈
文心路商圈文心路連鎖商業帶車程約5分鐘餐飲、診所、銀行密集
百貨商圈新光三越、大遠百車程約8-10分鐘高端品牌購物一次滿足
超市量販全聯、家樂福、Costco車程約8分鐘日常與大宗採買皆便利
藝文設施台中國家歌劇院、圓滿劇場車程約5-8分鐘近七期腹地的藝文加分
醫療中山醫大附醫、澄清醫院車程約8分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、文心森林公園雙綠覆

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園鄰里大型公園步行約5分鐘日常散步、親子休閒
文心森林公園台中都市綠肺車程約5分鐘圓滿戶外劇場、大型生態綠地
兒童公園鄰里公園步行約5分鐘親子休閒、長輩活動
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約8分鐘週末散步、大型戶外空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道
在地鄰里公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域

④ 交通建設

5min
台74線快速道路
（車程）
8min
南屯交流道
（車程）
8min
捷運市政府站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
大墩學區大墩國中小走路就到上學免接送、最安心主打學區距離，競品難比
戶數單純僅113戶純住出入單純、住戶整齊強調純住與管理品質
雙公園綠覆南屯公園、文心森林步行享綠意帶看走雙公園動線
近七期地段河南路四段、近市政地段成熟、機能完整強調地段與生活便利
交通便利近74號道、國一、國三通勤跨區方便強調交通節點
補漲空間屋齡適中、單價基期適中補漲潛力強調地段補漲與保值
大墩學區走路到・113戶單純・雙公園・近七期——四個條件，鎖定學區家庭
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層視野最佳、採光絕佳總價較高重景觀換屋族景觀加價帶
中高樓層採光良好、視野有高度總價略高主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價親民、進出方便景觀受影響預算型・長輩同住均價帶下限
58坪大4房格局完整、適合三代總價較高換屋家庭主力成交帶
30坪2房總價最親民、好入手坪數較小首購・小家庭流動性最佳
太子園野的價值，在於「大墩學區走路到、戶數單純、近雙公園」三者兼具。
大墩國中小走路就到的學區距離、僅113戶的單純社區、加上近南屯公園與文心森林公園的雙公園綠意——這三個條件同時到位的社區，在近七期腹地是學區家庭的理想選擇。學區、環境、單純社區到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／成家網整理 ｜ 約59筆成交，均價約34.51萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

41萬*
近三年最高/坪
37-40萬
主力成交區間
33萬*
近三年起漲均價
59筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半11樓3房42.01,72241.0
114年下半9樓3房40.01,60040.0
114年上半13樓大4房58.02,26039.0
113年下半7樓3房38.01,48038.9
113年上半10樓3房42.01,60038.1
112年下半8樓2房30.01,11037.0
112年上半12樓4房55.01,98036.0
111年下半6樓3房40.01,40035.0
111年上半9樓3房42.01,43034.0
110年下半7樓2房30.099033.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
33-36萬/坪
急售型・低樓層／2房
合理成交
36-40萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
40-43萬/坪
高樓・大4房
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
太子園野（本案）約13年37-41萬/坪30-58坪大墩學區走路到・113戶單純・近雙公園屋齡漸增
太子龍約21年47-52萬/坪30-55坪近七期・大墩學區・大社區屋齡較高、單價較高
鉅虹創造之旅約22年41-44萬/坪25-45坪近七期・雙公園・大墩學區屋齡較高
太子西雅圖約16年35-39萬/坪25-45坪南屯・大社區不同地段
鉅虹建築之旅約16年40-44萬/坪25-45坪南屯・之旅系列不同生活圈
佳泰新都苑約13年32-38萬/坪46-71坪永春・大坪數不同生活圈
太子園野的護城河：「大墩學區走路到＋113戶單純＋近雙公園」。
在近七期腹地中，它以學區距離與單純社區取勝，是學區家庭的首選，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
大墩學區家庭學校走路到、免接送學區範圍與通學直接說明大墩國中小走路可達
重環境家庭雙公園、單純社區綠意與住戶素質強調南屯公園、文心森林與113戶單純
首換升級族中坪數、門檻適中負擔與機能主推38-45坪3房
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推52-58坪大4房
近七期換屋族近市政地段地段與生活便利強調河南路四段、近七期腹地
補漲置產族低基期補漲補漲空間與流動性強調學區與地段補漲
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點大墩國中小走路就到＋113戶單純社區＋近南屯公園/文心森林雙公園＋近七期地段
本戶最大疑慮屋齡約13年，需以學區距離、單純社區、雙公園環境放大優勢
主打目標買方大墩學區家庭＋重環境家庭＋首換升級族＋三代同堂
廣告主軸「大墩國中小走路到・九年免接送・113戶單純・近雙公園」
拍攝重點學區通學路線（必拍）・雙公園空照・方正客廳採光・社區大廳
議價防守點大墩學區距離、113戶單純、雙公園、近七期地段

三組廣告標題方向

學區型
「大墩國中小走路到・九年國教免接送・113戶單純社區」
環境型
「近南屯公園＋文心森林雙公園・近七期腹地・學區家庭首選」
單純型
「僅113戶純住・住戶單純好管理・大墩學區・換屋安心選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
大墩學區與單純社區防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「學區環境宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解59筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立大墩學區與單純社區防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜太子園野

Q．太子園野現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，太子園野參考行情帶約 36-40萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．太子園野值得買嗎？
太子園野的條件是河南路四段、113戶單純、30-58坪、大墩學區走路到、近南屯公園。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．太子園野的學區是哪些？
大墩國小・大墩國中・惠文高中（走路可達，以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣太子園野的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對太子園野做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟113戶中的相對條件（樓層/坪數/格局）
  • ② 看懂近三年59筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
LINE：lin.ee/WMtOd6K
地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗