蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
五權西路二段660號
五權西路｜文心森林公園特區｜新業建設
銷售企劃書
大塊先生
新業建設・文心森林公園特區・79戶・中大坪數電梯宅
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2008
完工年份
79戶
電梯大樓
3-4房
主力房型
38萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 大塊先生 現在的參考行情帶是多少（約 36-39萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣大塊先生的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：新業建設、文心森林公園特區、79戶、中大坪數電梯宅是大塊先生的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

公園綠意＋成熟機能，是大塊先生最強的議題

1
公園特區
市場現實
近文心森林公園、圓滿劇場綠帶
小蟲的做法
主打公園生活圈的居住感
2
中大坪數
市場現實
3-4房格局方正、適合換屋
小蟲的做法
鎖定家庭換屋與三代同堂
3
屋齡約18年
市場現實
2008年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
以地段、機能與格局轉移焦點
4
行情判讀
市場現實
近期約38萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

大塊先生　基本資料總覽

項目內容
社區名稱大塊先生
地址台中市南屯區五權西路二段660號（近惠中路口）
行政區台中市南屯區（文心森林公園特區）
建商新業建設
完工年份約民國97年（2008年），屋齡約18年＊參考
總戶數約79戶（電梯大樓）
樓層規劃地上14層・地下3層＊參考
主力坪數約3-4房中大坪數＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約30-33%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色近文心森林公園・成熟機能・中大坪數・電梯純住
04 POSITIONING

大塊先生　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
公園綠意型★★★★★近文心森林公園、圓滿劇場公園生活圈是最強溢價理由
家庭換屋型★★★★★3-4房中大坪數、格局方正家庭換屋族首選
成熟機能型★★★★五權西路、文心南路商圈環繞日常機能成熟、保值抗跌
學區型★★★★大墩／惠文學區帶帶子女換屋家庭加分
交通便利型★★★★近南屯交流道、台74線通勤族與商務族都方便
長線保值型★★★★公園第一排稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★中大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／惠文學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送動線單純
惠文國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘七期重劃區明星學區
惠文高中高中（完全中學）車程約5分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／惠文學區帶——公園綠意＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
中大坪數能容納三代同堂，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「教育＋空間」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・五權西路・七期商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
文心南路商圈連鎖餐飲・超市・賣場車程約5分鐘生活採買全覆蓋
五權西路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約3分鐘出門即享生活機能
豐樂商圈在地餐飲與市場車程約5分鐘日常最方便
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：文心森林公園環繞，住起來更開闊

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺步行／車程約3-5分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
南苑公園鄰里公園車程約5分鐘八期綠帶、散步休閒
豐富公園鄰里公園步行約5分鐘日常散步、長輩活動場域
筏子溪河岸河濱步道車程約10分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
中大坪數3-4房、格局方正空間大、住得舒適主打公園綠意與方正格局
電梯大樓79戶中密度純住管理單純、出入安心強調社區純住宅與管理品質
公園第一排近文心森林公園綠意視野、生活愜意帶看強調公園生活圈
成熟學區大墩／惠文學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
格局採光方正、採光通透裝潢彈性大、好擺設帶看強調採光優勢
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
公園綠意・中大坪數・成熟學區——三個賣點，鎖定南屯家庭換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價略高重景觀換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
大4房格局完整、適合三代總價最高高資產換屋族主力成交帶
標準3房總價較親民、好入手坪數略小小家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭中大坪數搭配車位最對味
大塊先生的價值，在於「公園綠意、成熟機能、中大坪數」三者兼具。
近文心森林公園的綠意、五權西／文心南路的成熟機能、加上3-4房方正格局——這三個條件同時到位的中古大樓，在南屯換屋市場具有明確的議題。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

40萬*
近三年最高/坪
36-39萬
主力成交區間
33萬*
近三年起漲均價
中大坪數
主力產品
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年2月11樓大4房52.02,08040.0
114年9月8樓4房48.51,88038.8
114年3月6樓3房42.01,60038.1
113年11月12樓大4房53.02,06038.9
113年5月9樓4房48.01,80037.5
113年1月5樓3房40.51,48036.5
112年8月7樓4房47.51,72036.2
112年3月4樓3房41.01,44035.1
111年10月10樓4房48.01,65034.4
111年4月6樓3房40.01,32033.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
34-36萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
36-39萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
39-42萬/坪
高樓・公園景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
大塊先生（本案）約18年36-40萬/坪中大坪數近文心森林公園・成熟機能・新業品牌屋齡較高
大塊人物約16年36-42萬/坪中大坪數同新業・面公園不同街廓
新業君子約14年38-45萬/坪53-76坪同新業・近文心森林公園屋齡較新
新業大居約13年28-32萬/坪55-68坪同新業・文心南二路不同生活圈
三采市政雙星約29年30-36萬/坪中大坪數大墩商圈屋齡更高
太子優生活約15年30-36萬/坪中坪數五權西路沿線不同客群
大塊先生的護城河：「公園第一排＋成熟機能＋中大坪數」，總價又比新案親民。
在南屯家庭換屋市場中，它卡在「公園綠意」與「合理總價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
家庭換屋族中大坪數・公園・學區格局與採光強調3-4房方正格局與公園綠意
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大4房，三代同住剛好
學區家庭大墩／惠文學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
公園偏好者綠意視野公園距離強調近文心森林公園、圓滿劇場
成熟機能買方生活便利商圈與交通強調五權西／文心南路機能
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調公園特區稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點近文心森林公園＋成熟機能＋3-4房中大坪數
本戶最大疑慮屋齡約18年，需以地段、公園與格局轉移焦點
主打目標買方家庭換屋族＋三代同堂＋學區家庭＋公園偏好者
廣告主軸「南屯公園綠意宅・近文心森林公園・中大坪數・成熟機能」
拍攝重點高樓綠意視野（必拍）・方正客廳採光・公園空照・社區大廳
議價防守點公園第一排稀缺、成熟機能、學區、流動性

三組廣告標題方向

公園型
「南屯公園綠意宅・近文心森林公園・圓滿劇場・戶戶採光」
機能型
「五權西／文心南路成熟機能・中大坪數・好學區」
換屋型
「南屯換屋首選・大4房三代同堂・公園第一排・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
公園綠意與成熟機能防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「公園綠意宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立公園綠意與成熟機能稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜大塊先生

Q．大塊先生現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，大塊先生參考行情帶約 36-39萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．大塊先生值得買嗎？
大塊先生的條件是新業建設、文心森林公園特區、79戶、中大坪數電梯宅。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．大塊先生的學區是哪些？
大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣大塊先生的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對大塊先生做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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從業2010年｜15年實戰經驗