蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
大墩四街
大墩四街｜文心森林公園生活圈｜新業建設
銷售企劃書
大塊人物
新業建設・面南屯公園・戶戶3面採光・中大坪數電梯宅
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2010
完工年份
約34戶
低密度純住
3面採光
格局特色
39萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 大塊人物 現在的參考行情帶是多少（約 36-39萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣大塊人物的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：新業建設、面南屯公園、戶戶3面採光、中大坪數電梯宅是大塊人物的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

零店面純住＋3面採光，是大塊人物最強的議題

1
純住零店面
市場現實
1樓零店面、住戶單純
小蟲的做法
主打純住宅的居住品質
2
3面採光
市場現實
戶戶邊間、客廳面公園
小蟲的做法
強調採光通透與綠意視野
3
屋齡約16年
市場現實
2010年完工，買方對新舊有感知
小蟲的做法
以格局、採光與低密度轉移焦點
4
行情判讀
市場現實
近期約39萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

大塊人物　基本資料總覽

項目內容
社區名稱大塊人物
地址台中市南屯區大墩四街（門牌以謄本為準）
行政區台中市南屯區（文心森林公園生活圈）
建商新業建設
完工年份約民國99年（2010年），屋齡約16年＊參考
總戶數約34戶（電梯大樓，低密度）＊參考
樓層規劃地上18層，2-14層雙併、15-18層單層＊參考
主力坪數約3-4房中大坪數＊參考
車位型態坡道平面／機械式（含於成交坪數）＊參考
公設比約32-34%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約50-70元/月＊參考
學區大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色零店面純住・戶戶3面採光・面公園・低密度
04 POSITIONING

大塊人物　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
純住品質型★★★★★1樓零店面、住戶單純純住品質是最強溢價理由
採光景觀型★★★★★戶戶3面採光、客廳面公園採光與綠意是帶看亮點
低密度型★★★★約34戶低密度純住管理單純、出入安心
學區型★★★★大墩／惠文學區帶帶子女換屋家庭加分
成熟機能型★★★★文心南路、五權西路商圈日常機能成熟、保值抗跌
長線保值型★★★★低密度純住稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★中大坪數適合長線持有抗通膨、自住置產兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／惠文學區帶，南屯換屋家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘南屯人氣國小，接送動線單純
惠文國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘七期重劃區明星學區
惠文高中高中（完全中學）車程約5分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／惠文學區帶——純住品質＋好學區，是換屋家庭最在意的兩件事
低密度純住能保有居住品質，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「教育＋空間」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・五權西路・七期商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
文心南路商圈連鎖餐飲・超市・賣場車程約5分鐘生活採買全覆蓋
五權西路商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約3分鐘出門即享生活機能
豐樂商圈在地餐飲與市場車程約5分鐘日常最方便
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
百貨商圈大遠百、新光三越中港車程約10分鐘週末消費、高端品牌購物
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：文心森林公園生活圈，戶戶面綠意

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
文心森林公園台中都市綠肺車程約3-5分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約5分鐘台灣首座公辦雕塑公園
南苑公園鄰里公園車程約5分鐘八期綠帶、散步休閒
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
在地鄰里公園鄰里公園步行約3分鐘客廳面綠地，日常散步
筏子溪河岸河濱步道車程約10分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
台中火車站
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
零店面純住1樓無店面、住戶單純居住品質高主打純住宅與管理品質
戶戶3面採光邊間設計、客廳面公園採光通透、綠意視野帶看強調採光與景觀
低密度約34戶中低密度純住管理單純、出入安心強調低密度純住
成熟學區大墩／惠文學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
格局方正中大坪數、好規劃裝潢彈性大、好擺設帶看強調格局優勢
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
零店面純住・3面採光・面公園——三個賣點，鎖定南屯純住換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓單層戶15-18層單層、視野最佳總價最高重隱私換屋族景觀加價帶
中高樓雙併採光佳、棟距開闊視野略遜單層主力換屋家庭均價帶核心
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
大4房格局完整、適合三代總價較高高資產換屋族主力成交帶
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭中大坪數搭配車位最對味
大塊人物的價值，在於「零店面純住、3面採光、面公園」三者兼具。
1樓零店面的純住品質、戶戶3面採光的通透、加上客廳面公園的綠意——這三個條件同時到位的中古大樓，在南屯純住市場具有明確議題。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

40萬*
近三年最高/坪
36-39萬
主力成交區間
33萬*
近三年起漲均價
約34戶
低密度純住
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月16樓單層4房56.02,24040.0
114年8月12樓4房50.51,96038.8
114年2月9樓4房48.01,82037.9
113年10月17樓單層4房57.02,20038.6
113年4月8樓3房45.01,68037.3
112年12月6樓3房44.01,60036.4
112年6月11樓4房49.01,74035.5
112年1月5樓3房43.51,52034.9
111年9月13樓4房50.01,70034.0
111年3月7樓3房44.01,45033.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
34-36萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
36-39萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
39-42萬/坪
高樓・單層景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
大塊人物（本案）約16年36-40萬/坪中大坪數零店面純住・3面採光・面公園屋齡漸增
大塊先生約18年36-40萬/坪中大坪數同新業・近文心森林公園不同街廓
新業君子約14年38-45萬/坪53-76坪同新業・近文心森林公園屋齡較新
新業大居約13年28-32萬/坪55-68坪同新業・文心南二路不同生活圈
三采市政雙星約29年30-36萬/坪中大坪數大墩商圈屋齡更高
太子優生活約15年30-36萬/坪中坪數五權西路沿線不同客群
大塊人物的護城河：「零店面純住＋3面採光＋面公園」，居住品質與綠意兼具。
在南屯純住換屋市場中，它卡在「居住品質」與「合理總價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
純住換屋族零店面・低密度・採光居住品質強調1樓零店面與戶戶3面採光
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大4房，三代同住剛好
學區家庭大墩／惠文學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
採光偏好者通透採光、綠意採光面與棟距強調戶戶3面採光、客廳面公園
低密度愛好者住戶單純戶數與管理強調約34戶低密度純住
置產收租族保值與租賃流動性與租金強調純住稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點零店面純住＋戶戶3面採光＋客廳面公園
本戶最大疑慮屋齡漸增，需以純住品質、採光與低密度轉移焦點
主打目標買方純住換屋族＋三代同堂＋學區家庭＋採光偏好者
廣告主軸「南屯純住宅・零店面・戶戶3面採光・客廳面公園」
拍攝重點客廳採光面公園（必拍）・單層景觀視野・社區大廳・公園空照
議價防守點純住零店面稀缺、3面採光、低密度、學區

三組廣告標題方向

純住型
「南屯純住宅・1樓零店面・住戶單純・低密度」
採光型
「戶戶3面採光・客廳面公園・通透綠意・好學區」
換屋型
「南屯換屋首選・大4房三代同堂・面公園・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
純住品質與採光稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「純住採光宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立純住品質與採光稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜大塊人物

Q．大塊人物現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，大塊人物參考行情帶約 36-39萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．大塊人物值得買嗎？
大塊人物的條件是新業建設、面南屯公園、戶戶3面採光、中大坪數電梯宅。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．大塊人物的學區是哪些？
大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣大塊人物的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對大塊人物做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全棟相對條件（樓層/坪數/格局/採光面）
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從業2010年｜15年實戰經驗