蟲哥在地市場觀察
台中市南屯區
河南路四段710號
河南路四段｜南屯公園名人巷｜嘉磐建設
銷售企劃書
嘉磐雍翠
嘉磐建設・南屯公園名人巷・26戶・75-150坪大坪數
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
2016
完工年份
26戶
低密度豪宅
75-150坪
純大坪數
40萬*
近期成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 嘉磐雍翠 現在的參考行情帶是多少（約 38-40萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣嘉磐雍翠的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：嘉磐建設、南屯公園名人巷、26戶、75-150坪大坪數是嘉磐雍翠的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南屯在地房仲）
02 INSIGHT

低密度大坪數＋名人巷地段，是嘉磐雍翠最強的議題

1
超低密度
市場現實
26戶、住戶單純
小蟲的做法
主打低密度的隱私與品質
2
純大坪數
市場現實
75-150坪、格局大器
小蟲的做法
鎖定高資產換屋族
3
名人巷地段
市場現實
南屯公園名人巷、靜謐
小蟲的做法
強調地段稀缺與隱私
4
行情判讀
市場現實
近期約40萬/坪*，樓層差影響定價
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對行情帶
03 PROFILE

嘉磐雍翠　基本資料總覽

項目內容
社區名稱嘉磐雍翠
地址台中市南屯區河南路四段710號
行政區台中市南屯區（南屯公園名人巷）
建商嘉磐建設
完工年份民國105年（2016年4月），屋齡約10年＊參考
總戶數約26戶（超低密度豪宅）
樓層規劃地上14層・地下3層・基地約337坪＊參考
主力坪數約75-150坪，純大坪數＊參考
車位型態坡道平面（含於成交坪數）＊參考
公設比約34-36%＊參考
管理費依坪數計算，每坪約70-90元/月＊參考
學區大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）
社區特色超低密度26戶・75-150坪大坪數・南屯公園名人巷・隱私靜謐
04 POSITIONING

嘉磐雍翠　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
低密度豪宅型★★★★★26戶超低密度、住戶單純低密度隱私是最強溢價理由
大坪數型★★★★★75-150坪純大坪數高資產換屋族首選
名人巷地段型★★★★南屯公園名人巷、靜謐地段稀缺與隱私加分
近新屋況型★★★★2016年完工、屋齡約10年屋況維護佳
學區型★★★★大墩／惠文學區帶帶子女換屋家庭加分
長線保值型★★★★低密度大坪數稀缺、抗跌流動性有跡可循
資產配置型★★★大坪數豪宅適合長線持有抗通膨、資產傳承皆宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：大墩／惠文學區帶，南屯高資產家庭安心圈

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
大墩國小國小（在地優質學區）車程約3-5分鐘七期人氣國小，接送單純
惠文國小國小（雙學區選擇）車程約5分鐘七期重劃區明星學區
惠文高中高中（完全中學）車程約5分鐘南屯頂尖升學名校
黎明國中國中車程約6分鐘學區國中，升學資源完整
嶺東科大／中山醫大大學車程約8-10分鐘周邊文教與醫療資源
大墩／惠文學區帶——低密度豪宅＋好學區，是高資產換屋家庭最在意的兩件事
大坪數能容納三代同堂，又落在熟悉的學區帶，讓帶看時「空間＋教育」一次滿足。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期市政商圈・河南路・大墩商圈

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
市政商圈新光三越、大遠百車程約8分鐘高端百貨、餐飲娛樂
河南路商圈連鎖餐飲・賣場臨近生活採買全覆蓋
大墩商圈餐飲・診所・銀行密集帶車程約5分鐘出門即享生活機能
超市量販全聯、楓康、家樂福車程5分鐘以內日常採買零壓力
IKEA、Costco大型量販車程約8分鐘大型採買一次到位
醫療中山醫學大學附設醫院車程約8分鐘高資產家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：南屯公園、豐樂公園環繞

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
南屯公園在地鄰里大公園臨近（名人巷）散步休閒、靜謐綠意
豐樂雕塑公園6公頃大型公園車程約6分鐘台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園台中都市綠肺車程約7分鐘圓滿戶外劇場、開闊綠地
新富綠園道單元二帶狀綠園道車程約5分鐘散步休閒、社區綠廊
永春運動公園運動公園車程約6分鐘球場、跑道、親子運動空間
筏子溪河岸河濱步道車程約8分鐘自行車道、親水步道

④ 交通建設

3-5min
南屯交流道
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
12min
台中火車站
（車程）
12min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
超低密度26戶住戶單純、隱私佳居住品質高主打低密度與隱私
純大坪數75-150坪、格局大器空間氣派、住得舒適帶看強調大坪數與格局
名人巷地段南屯公園名人巷靜謐、綠意帶看強調地段與隱私
屋況維護2016年完工、維護佳屋況優於同期帶看強調保養與管理
成熟學區大墩／惠文學區帶就學接送方便明確說明學區，吸引家庭客
管理品質管委會運作穩定社區維護到位帶看強調公設維護與管理
超低密度・純大坪數・名人巷地段——三個賣點，鎖定南屯高資產換屋族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層採光景觀最佳總價最高高資產換屋族景觀加價帶
中樓層採光與進出便利兼顧視野普通主力換屋家庭均價帶核心
低樓層總價相對親民景觀受影響換屋預算型均價帶下限
150坪大宅格局完整、適合三代總價最高頂級換屋族主力溢價帶
75坪大4房總價較親民、好入手坪數略小於主力大家庭換屋流動性佳
平面車位含於成交坪數平面為主有車家庭大坪數搭配車位最對味
嘉磐雍翠的價值，在於「超低密度、純大坪數、名人巷地段」三者兼具。
26戶超低密度的隱私、75-150坪純大坪數的氣派、加上南屯公園名人巷的靜謐地段——這三個條件同時到位的低密度豪宅，在南屯高資產換屋市場稀缺。這就是對買方最有說服力的賣點。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591／比價王整理 ｜ 成交筆數為參考整理（＊數字為參考，實際以實價登錄為準）

41萬*
近三年最高/坪
38-40萬
主力成交區間
34萬*
近三年起漲均價
26戶
超低密度
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年1月12樓大宅135.05,54041.0
114年8月9樓大4房90.03,60040.0
114年2月6樓大4房78.03,04039.0
113年10月13樓大宅138.05,52040.0
113年4月8樓大4房88.03,43039.0
112年11月5樓大4房76.02,89038.0
112年5月10樓大4房90.03,33037.0
112年1月7樓大4房78.02,81036.0
111年9月11樓大宅130.04,55035.0
111年3月6樓大4房77.02,62034.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
36-38萬/坪
急售型・低樓層
合理成交
38-40萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
40-43萬/坪
高樓・景觀
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
嘉磐雍翠（本案）約10年38-41萬/坪75-150坪超低密度・名人巷・嘉磐品牌屋齡漸增
慶仁林境約6年48-55萬/坪86-172坪七期豪宅・森林系屋齡較新、單價高
雙橡園1812約5年53-58萬/坪大坪數單元二豪宅・大基地單價較高
鉅虹MOCA約14年45-50萬/坪72-104坪七期門戶・大坪數單價較高
鉅虹MIHO約17年45-50萬/坪75-85坪千坪基地・低密度單價較高
郡將大智然約27年33-37萬/坪48-100坪河南路・大坪數屋齡更高
嘉磐雍翠的護城河：「26戶超低密度＋75-150坪大坪數＋名人巷地段」，隱私與空間兼具。
在南屯高資產換屋市場中，它卡在「低密度隱私」與「合理單價」之間的甜蜜點。（競品均價為參考整理）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
高資產換屋族大坪數・低密度・隱私格局與隱私強調75-150坪與26戶低密度
三代同堂家庭空間足夠、房數多房間數與動線主推大坪數，三代同住氣派
企業主／醫師氣派門面、隱私格局與管理強調名人巷地段與低密度
學區家庭大墩／惠文學區學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
重隱私買方靜謐、住戶單純戶數與管理強調26戶超低密度
置產收租族保值與資產傳承流動性與稀缺強調低密度大坪數稀缺、長線抗跌
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點26戶超低密度＋75-150坪大坪數＋南屯公園名人巷
本戶最大疑慮總價帶高、屋齡漸增，需以低密度、大坪數、地段轉移焦點
主打目標買方高資產換屋族＋三代同堂＋企業主／醫師＋重隱私買方
廣告主軸「南屯公園名人巷・26戶低密度・75-150坪大坪數・隱私靜謐」
拍攝重點大格局客廳（必拍）・高樓景觀・名人巷綠意・社區大廳
議價防守點超低密度稀缺、純大坪數、名人巷地段、學區

三組廣告標題方向

豪宅型
「南屯公園名人巷・26戶低密度・75-150坪大坪數・隱私靜謐」
大坪數型
「純大坪數・格局大器・低密度純住・好學區」
換屋型
「高資產換屋首選・三代同堂・名人巷地段・近南屯交流道」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
低密度大坪數與名人巷稀缺防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「低密度大坪數宅的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解成交實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立低密度大坪數與名人巷稀缺防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜16+年實戰｜成交150+件｜服務300+家庭｜專案經理
FAQ

常見問答｜嘉磐雍翠

Q．嘉磐雍翠現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，嘉磐雍翠參考行情帶約 38-40萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．嘉磐雍翠值得買嗎？
嘉磐雍翠的條件是嘉磐建設、南屯公園名人巷、26戶、75-150坪大坪數。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．嘉磐雍翠的學區是哪些？
大墩國小・惠文國小・惠文高中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣嘉磐雍翠的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對嘉磐雍翠做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
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從業2010年｜15年實戰經驗