元城森謙苑銷售企劃書｜台中南

TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 元城森謙苑現在的參考行情帶是多少（約 38-40萬/坪/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣元城森謙苑的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：福田、64戶單純、近新、車位配比1:1.22、元城建設是元城森謙苑的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師賴小蟲（台中南在地房仲）

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「福田、近新64戶、車位配比1:1.22，屋況與車位就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲

02 INSIGHT

近新單純社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

近新屋況

市場現實

約2022完工、現代化裝修

小蟲的做法

強調近新與屋況

單純社區

市場現實

64戶、獨棟1棟

小蟲的做法

強調出入單純、住戶素質整齊

車位充足

市場現實

車位配比1:1.22

小蟲的做法

用車位優勢吸引有車家庭

行情判讀

市場現實

近期約39萬/坪*，樓層差異影響定價

小蟲的做法

協助屋主精算本戶應對應行情帶

03 PROFILE

元城森謙苑　基本資料總覽

項目	內容
社區名稱	元城森謙苑
地址	台中市南區福田一帶（門牌以謄本為準）
行政區	台中市南區（福田重劃・文心南路）
建商	元城建設
完工年份	約民國111年（2022年），屋齡約3年
總戶數	64戶（63戶住家＋1店面，獨棟1棟）
樓層規劃	地上12層（每層6戶共用2部電梯）
主力坪數	約中坪數，2-3房＊參考
車位型態	車位配比約1:1.22（含於成交坪數）＊參考
公設比	約33%＊參考
學區	信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）
社區特色	福田・64戶・近新・車位配比1:1.22・單純社區

04 POSITIONING

元城森謙苑　在區域市場中的定位

定位類型	符合度	關鍵依據	對房價的影響
近新屋況型	★★★★★	約2022完工、現代化裝修	屋況新、折舊低
單純社區型	★★★★★	64戶、獨棟1棟	住戶單純、出入安心
車位充足型	★★★★	車位配比1:1.22	有車家庭核心需求
中坪數換屋型	★★★	2-3房實用	換屋家庭主力選擇
學區型	★★★	信義／和平國小學區帶	帶子女家庭加分
近雙鐵型	★★★	近文心南路、大慶雙鐵	通勤便利、流動性佳
資產配置型	★★★	近新單純，長線保值	抗通膨、自住置產兩相宜

05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：信義／和平國小學區帶，南區大慶生活圈

學校名稱	類型	距離/車程	對買方的吸引力
信義國小	國小（在地學區）	車程約5分鐘	南區人氣國小，接送方便
和平國小	國小（雙學區選擇）	車程約5-8分鐘	在地口碑佳
五權國中	國中	車程約5-8分鐘	學區國中，升學資源完整
國立中興大學	大學	車程約8-10分鐘	頂尖學府、文教資源
中山醫學大學	大學	車程約8分鐘	醫療與文教資源

信義／和平國小學區帶＋大慶雙鐵——生活機能＋好學區，南區換屋家庭的務實組合

南區大慶生活圈機能成熟，搭配學區與雙鐵雙捷，是換屋家庭的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：文心南路・大慶・新時代生活圈

機能類型	名稱	距離/車程	對生活便利的影響
文心南路商圈	文心南路連鎖商業帶	臨近	主幹道機能，生活便利
大慶商圈	大慶車站周邊餐飲・生活	車程約5分鐘	雙鐵站生活圈
新時代購物中心	購物中心・影城	車程約8分鐘	娛樂購物一站滿足
超市量販	全聯、家樂福、楓康	車程5分鐘以內	日常採買零壓力
豐樂／南屯商圈	近南屯生活圈	車程約8分鐘	跨區生活機能加值
醫療	中山醫大附醫、林新醫院	車程約8分鐘	換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：樹德公園與南區綠帶環繞

綠地名稱	類型	距離	對居住品質的影響
樹德公園	鄰里大型公園	車程約3-5分鐘	日常散步、親子休閒
兒92公園	鄰里公園	車程約5分鐘	親子休閒、長輩活動
豐樂雕塑公園	6公頃大型公園	車程約8分鐘	台灣首座公辦雕塑公園
文心森林公園	台中都市綠肺	車程約10分鐘	圓滿戶外劇場、開闊綠地
積善公園	鄰里公園	車程約8分鐘	南區在地綠意
筏子溪河岸	河濱步道	車程約8分鐘	自行車道、親水步道

④ 交通建設

5min

大慶雙鐵站
（車程）

5min

中投快速道路
（車程）

12min

台中火車站
（車程）

12min

烏日高鐵站
（車程）

09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目	現況	買方印象	銷售重點
近新屋況	約2022完工、現代化裝修	屋況新、好入住	主打近新與屋況
單純社區	64戶、獨棟1棟	出入單純、住戶整齊	強調純住與管理品質
車位充足	車位配比1:1.22	好停、訪客也方便	針對有車家庭，車位是賣點
中坪數	2-3房實用	空間實用、好規劃	強調實用格局與換屋需求
福田地段	近文心南路、福田重劃	生活便利、發展中	強調地段與生活機能
近雙鐵	近大慶站雙鐵雙捷	通勤便利	帶看走雙鐵與商圈動線

近新・64戶單純・車位1:1.22・中坪數——四個條件，鎖定換屋家庭

10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類	優勢	劣勢	適合買方	預估影響
高樓層	視野最佳、採光絕佳	總價較高	重採光買方	景觀加價帶
中高樓層	採光良好、視野有高度	總價略高	主力換屋家庭	均價帶核心
中樓層	採光與便利兼顧	視野普通	主力換屋家庭	均價帶核心
低樓層	總價親民、進出方便	視野受影響	首購・長輩同住	均價帶下限
3房大戶	格局完整、適合自住	總價較高	換屋家庭	主力成交帶
2房	總價最親民、好入手	坪數較小	首購・小家庭	流動性最佳

元城森謙苑的價值，在於「近新屋況、單純社區、車位充足」三者兼具。
約2022年完工的近新屋況與現代化裝修、64戶獨棟的單純社區、加上1:1.22的充足車位配比——這三個條件同時到位的社區，在南區福田重劃是換屋家庭的理想選擇。屋況、單純、車位到位，補漲空間是賣點，這就是對買方最有說服力的議題。

12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591整理｜約69筆成交，均價約38-40萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

41萬*

近三年最高/坪

38-40萬

主力成交區間

34萬*

近三年起漲均價

69筆

登錄總成交筆數

成交年月	樓層	格局	坪數（坪）	總價（萬）	單價（萬/坪）
115年上半	11樓	3房	42.0	1,722	41.0
114年下半	9樓	3房	40.0	1,600	40.0
114年上半	10樓	3房	43.0	1,720	40.0
113年下半	7樓	2房	30.0	1,170	39.0
113年上半	8樓	3房	40.0	1,520	38.0
112年下半	6樓	3房	42.0	1,554	37.0
112年上半	9樓	2房	30.0	1,080	36.0
112年上半	7樓	3房	40.0	1,400	35.0
112年上半	5樓	2房	30.0	1,020	34.0
111年下半	8樓	3房	40.0	1,360	34.0

13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交

34-37萬/坪

急售型・低樓層／2房

合理成交

38-40萬/坪

標準成交帶

挑戰高價

40-43萬/坪

高樓・3房

14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱	屋齡	近一年均價*	主力坪數	優勢	劣勢
元城森謙苑（本案）	約3年	38-40萬/坪	中坪數	福田・近新・64戶單純・車位1:1.22	坪數中等
元城千謙苑	約4年	45-48萬/坪	41-53坪	同元城・雙塔・中大坪數	坪數較大、單價較高
富宇綠都心	約7年	39-42萬/坪	30-47坪	福田・萬坪綠地	定位相近
登陽聽河	約9年	38-42萬/坪	30-45坪	德富路・靜巷	定位相近
登陽中山苑	約10年	43-46萬/坪	36-58坪	文心南路・飯店式管理	屋齡較高、單價略高
總太居易	約13年	32-38萬/坪	21-50坪	五權南路・大社區	屋齡高、單價低

元城森謙苑的護城河：「近新屋況＋64戶單純社區＋車位配比1:1.22」。

在南區福田重劃中，它以近新、純住與充足車位取勝，補漲空間是賣點。（競品均價為參考整理）

15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型	核心需求	最在意問題	銷售話術方向
換屋家庭	近新・單純・車位	屋況與停車	強調2022近新、64戶單純、車位1:1.22
有車家庭	車位充足	車位數量與型態	強調車位配比1:1.22
重純住買方	單純社區	住戶素質與安靜	強調64戶獨棟、住戶單純
首換升級族	近新、中坪數	負擔與屋況	主推2-3房中坪數
學區家庭	信義／和平國小	學區範圍與接送	直接說明學區與就學動線
補漲置產族	近新地段補漲	補漲空間與流動性	強調近新長線抗跌

16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目	內容說明
本戶最大賣點	約2022近新＋64戶獨棟單純社區＋車位配比1:1.22＋福田地段
本戶最大疑慮	坪數中等、非核心精華，需以近新、單純、車位放大優勢
主打目標買方	換屋家庭＋有車家庭＋重純住買方＋首換升級族
廣告主軸	「福田・約2022近新・64戶單純・車位1:1.22」
拍攝重點	近新現代化屋況・平面車位場・社區大廳・機能地圖
議價防守點	近新屋況、單純社區、車位充足、補漲空間

三組廣告標題方向

近新型

「福田・約2022近新・現代化屋況・64戶單純」

車位型

「車位配比1:1.22・有車家庭友善・近新純住」

純住型

「64戶獨棟單純・好學區・近大慶雙鐵・補漲可期」

17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析

產權、屋況、行情、競品全面解析

→ 清楚合理價格與交易風險

② 包裝

大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報

→ 提升買方理解與好感度

③ 曝光

各大平台、社群、同業強銷網絡

→ 大幅提高有效詢問量

④ 帶看

買方篩選、回饋整理週報

→ 避免無效帶看浪費時間

⑤ 議價

近新單純與車位充足防守策略、斡旋全程陪伴

→ 爭取更好的成交條件

⑥ 成交

簽約、用印、完稅、交屋

→ 降低交易風險，安心完成

「近新單純社區的價值，需要對的買方、對的時機、對的呈現方式，才能轉換成屋主手上最大的成交利益。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目	一般房仲	小蟲的做法
接觸方式	發名片、問要不要賣	帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式	參考鄰居或網路開價	拆解69筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具	傳統照片文字上架	AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略	上架被動等詢問	主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報	有成效才回報	週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略	買方出價見機行事	事前建立近新單純與車位充足防守邏輯，全程護盤
服務定位	一般仲介	置產軍師＋成交策略顧問

從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證

FAQ

常見問答｜元城森謙苑

Q．元城森謙苑現在一坪多少錢？

依近期實價登錄，元城森謙苑參考行情帶約 38-40萬/坪/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。

Q．元城森謙苑值得買嗎？

元城森謙苑的條件是福田、64戶單純、近新、車位配比1:1.22、元城建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。

Q．元城森謙苑的學區是哪些？

信義國小・和平國小・五權國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。

Q．想賣元城森謙苑的房子，第一步該做什麼？

先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。

Q．委託置產軍師賴小蟲銷售，有什麼不一樣？

針對元城森謙苑做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。

如果您正在考慮出售，我建議先做一件事

① 看懂您這一戶在全棟64戶中的相對條件（樓層/坪數/格局/車位）
② 看懂近三年69筆成交的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機

預約一對一｜社區行情健檢｜完全免費

置產軍師賴小蟲
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地址：台中市南屯區永春東七路718號

易凱不動產有限公司
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近新單純社區好賣，更要鎖定對的換屋買方

元城森謙苑 基本資料總覽

元城森謙苑 在區域市場中的定位

四大地段價值

① 學區：信義／和平國小學區帶，南區大慶生活圈

② 商場機能：文心南路・大慶・新時代生活圈

③ 公園綠地：樹德公園與南區綠帶環繞

④ 交通建設

社區現況與管理品質分析

樓層、坪數、格局競爭力

近三年實價登錄總表

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

周邊競品社區比較

買方輪廓分析

本戶銷售定位與包裝策略

三組廣告標題方向

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為什麼選擇小蟲

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